臺灣高雄地方法院民事判決 100年度雄簡字第410號
原 告 高雄市政府社會局
法定代理人 蘇麗瓊
訴訟代理人 楊雪貞律師
被 告 李明德
謝月英
謝慧靜原名謝惠靜.
謝昌儒
謝沛珊原名謝佳珊.
黃林秀鑾
上六人共同
訴訟代理人 許清連律師
李錦臺律師
陳奕全律師
被 告 朱華山
上一人
訴訟代理人 朱華成
許清連律師
李錦臺律師
陳奕全律師
被 告 蘇國華
陳清南
兼上一人
訴訟代理人 陳清庸
被 告 吳楊玉門
上一人
訴訟代理人 陳吳稅娉
上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國100 年6 月16日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告李明德應將門牌號碼高雄市苓雅區○○○路二三九巷三號房屋遷讓返還原告，並應給付原告新台幣壹拾捌萬伍仟柒佰零肆元，及自民國九十九年八月一日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告新台幣參仟零捌拾壹元。
被告朱華山應將門牌號碼高雄市苓雅區○○○路二三九巷五號房屋遷讓返還原告，並應給付原告新台幣壹拾捌萬伍仟柒佰零肆元，及自民國九十九年八月一日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告新台幣參仟零捌拾壹元。
被告蘇國華應將門牌號碼高雄市苓雅區○○○路二三九巷九之一號房屋遷讓返還原告，並應給付原告新台幣壹拾捌萬伍仟零肆拾
壹元，及自民國九十九年八月一日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告新台幣參仟零柒拾壹元。
被告謝月英、謝慧靜、謝昌儒、謝沛珊應將門牌號碼高雄市苓雅區○○○路二三九巷十五之三號房屋遷讓返還原告，並應給付原告新台幣壹拾捌萬參仟伍佰壹拾壹元，及自民國九十九年八月一日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告新台幣參仟零肆拾柒元。
被告黃林秀鑾應將門牌號碼高雄市苓雅區○○○路二三九巷十之三號房屋遷讓返還原告，並應給付原告新台幣壹拾捌萬參仟伍佰壹拾壹元，及自民國九十九年八月一日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告新台幣參仟零肆拾柒元。
被告陳清南、陳清庸應將門牌號碼高雄市苓雅區○○○路二三九巷十四之二號房屋遷讓返還原告，並應給付原告新台幣壹拾捌萬肆仟壹佰柒拾肆元，及自民國九十九年八月一日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告新台幣參仟零伍拾柒元。被告吳楊玉門應將門牌號碼高雄市苓雅區○○○路二三九巷十六號房屋遷讓返還原告，並應給付原告新台幣壹拾捌萬伍仟柒佰零肆元，及自民國九十九年八月一日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告新台幣參仟零捌拾壹元。
訴訟費用由被告李明德負擔七分之一，被告朱華山負擔七分之一，被告蘇國華負擔七分之一，被告謝月英、謝慧靜、謝昌儒、謝沛珊各負擔二十八分之一，被告黃林秀鑾負擔七分之一，被告陳清南、陳清庸各負擔十四分之一，被告吳楊玉門負擔七分之一。本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張：緣原告於民國57年間興建完工高雄市政府所有坐 落於高雄市○○區○○段0000-0000 地號上4 棟四層樓之平 價住宅，共128 戶，由原告負責管理，並將其中63戶用以安 置台灣省興建平價住宅租售管理規則第3 條規定第一類資格 之低收入戶者，嗣於58年間曾將符合前開規定之訴外人李金 松、朱堂義、蘇張素賢、謝楊蓮招、黃章、陳天恩、吳連捷 等人（下稱李金松等人）分別安置於門牌號碼高雄市苓雅區 ○○○路239 巷3 號、5 號、9-1 號、15-3號、10-3號、14 -2號、16號房屋（以下合稱系爭房屋）為居住，惟雙方並未 正式簽訂租賃契約，李金松等人亦從未繳納租金予原告。今 李金松等人均已過世，其被繼承人即被告等人現仍設籍居住 於上址，亦非第一類資格之低收入戶，竟無權占用系爭房屋 ，經原告於98年7 月27日、99年2 月26日發函通知被告於99 年4 月30日搬離系爭房屋，被告均置之不理，原告復於99年 6 月30日再度發函被告，請渠等於99年7 月31日前搬離系爭
房屋，然屆期均未獲置理，原告爰依民法第767 條第1 項請 求被告返還系爭房屋，又被告等人無權占用系爭房屋，獲有 相當於租金之不當得利，致原告受有相當於租金之損害，原 告自得依民法第179 條不當得利法律關係請求被告等人各給 付原告如判決主文第1 至7 項所示之使用補償金等語。二、被告蘇國華、陳清庸、吳楊玉門則以：伊之被繼承人自58年 接受原告之安置遷入，原告從未告知被告簽訂租賃契約，迄 今亦未受原告通知繳納租金，致伊之被繼承人過世後，兩造 間租賃關係雖未成立，然原告默許不定期安置被告，被告乃 善意占有人，並具優先承購權；又原告未與被告正式簽訂租 賃契約，乃原告怠忽職守，未依台灣省興建平價住宅租售管 理規則第3 條辦理，且原告曾於98年訴願答辯書上已承認與 被告間有租賃之事實，即符合不定期限租賃關係，是被告為 善意承租人乃適法有權利，且無不當得利可言，而被告自75 年即終止低收入戶身分，至99年4 月30日前，原告已逾15年 未行使民法第767 條物上請求權，是原告自不得請求被告返 還系爭房屋，至請求使用補償金部分，亦有5 年之短期消滅 時效之適用。況被告取得利益係原告長期放棄權利的結果， 原告所受損失與被告之獲益，非被告所造成之結果，自無構 成不當得利等語，並聲明：原告之訴駁回。
三、被告李明德、謝月英、謝慧靜、謝昌儒、謝沛珊、黃林秀鑾 、朱華山則以：李金松等人於58年前後曾和原告訂有租賃契 約，並約定一級貧戶之租金由政府負擔代繳，其後占有使用 者即被告基於繼承此一租賃關係，亦毋須繳納，而且原告也 沒有向被告催收租金。縱依原告主張安置情形，應包含一級 貧戶之全戶成員，而非本人為限。再者，兩造曾於76年召開 系爭房地承租戶協調會議，決議結果是被告希望用承購方式 ，原告一直都沒有表示意見，直到現在要都市開發，才開始 收購，但是期間一直沒有和被告接觸，且被告所依據台灣省 興建平價住宅租售管理規則第3 條雖現已廢止，76年仍屬有 效法規，係因原告未依法行政之怠惰而未出售予被告等語， 並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
（一）系爭房屋為高雄市政府所有，並交由原告管理，原告曾於 58年間將系爭房地提供予李金松等人居住使用，且未收取 租金。
（二）被告為李金松等人之繼承人，自58年至今均居住使用系爭 房屋，並未與原告簽訂租賃契約，75年間終止第一類低收 入戶之資格。
五、本件爭點厥為：
被告占用系爭房屋是否為有權占有？如否，原告可否請求被 告返還系爭房屋？又原告可得請求被告給付相當於不當得利 之租金金額為何？
（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條前 段、中段分別定有明文；而以無權占有為原因，請求返還 所有物之訴，被告倘係以「非無權占有」資為抗辯者，原 告就被告無權占有之事實，並不負舉證責任。換言之，被 告應就其取得占有係有正當權源之事實，舉證證明；倘被 告不能證明其占有權源，則自應認原告之請求為有理由， 此有最高法院92年度台上字第312 號判決意旨參照。本件 被告以具不定期租賃關係或其屬原告安置對象等情，主張 有權占有系爭房屋，是被告即應就前開事實負舉證責任。 本件被告主張李金松等人於58年前後曾和原告訂有租賃契 約，並約定一級貧戶之租金由政府負擔代繳，被告自得基 於繼承此一租賃關係而為占有云云，此經原告所否認，惟 本院依職權函詢設址於高雄市鹽埕區之臺灣土地銀行高雄 分行，其函覆略以：查無留存李金松等人承租資料等語， 有該分行100 年5 月27日雄放㈡字第1000002245號函在卷 足憑，是以，李金松等人有無曾與原告訂定租賃契約並約 定其租金負擔之事實，已非無疑。又原告從未與被告簽訂 租賃契約，亦未曾向被告收受租金乙節，乃兩造所不爭， 縱認原告曾於84年3 月24日清查市有財產通知書上以承租 戶相稱及於98年訴願答辯書附載「有關本局與市有產權住 戶間之關係及租金收受乙節，查本市平價住宅係為體恤憐 憫低收入戶，興建配售（租）予其居住，並訂有契約及繳 納租金之規劃，已有租賃之事實存在」等語，衡以該文書 整體敘述，應係依廢止前台灣省興建平價住宅租售管理規 則第3 條規範用語所為形式上之記載，並非針對兩造間有 無成立租賃關係進而為實體之確認，則兩造既未就系爭房 屋租賃必要之點（如：租金內容）達成合意，自難認兩造 間已成立租賃關係，遑論有不定期限租賃關係可言。而依 被告提出房屋稅單所示，納稅義務人為李金松等人，並非 被告本身，實難謂被告與系爭房屋之承租有何關聯，況被 告亦未就兩造間存有不定期限租賃關係一事，另舉其他具 體事證，以實其說，應認被告所述，礙難採信。再者，細 觀廢止前台灣省興建平價住宅租售管理規則第3 條乃明定 「平價住宅以出租予臺灣省社會救濟調查辦法規定之一級 貧民出售予二級及三級貧民為限」，又高雄市低收入戶調 查自治調例第2 條第1 項亦規定「第一類：全家人口均無
工作能力，無恒產、無收益非靠救助無法生活者」，是關 於第一類低收入戶資格之認定，應就全戶成員之所得財產 及工作情況為綜合評估甚明，查李金松等人於58年間經原 告審核符合一級貧戶資格，並獲得原告安排入住系爭房屋 ，此有原告所提高雄市一級貧戶6 口以上申請平價住宅抽 籤貧戶名冊影本乙份在卷可稽，可知被告當時係基於與李 金松等人間直系血親或配偶關係，而經原告綜合評估為一 級貧戶，始得隨同入住於系爭房屋。又被告嗣於75年間終 止第一類低收入戶之資格，此為被告所自承，暫不論被告 究因原告依法「安置」抑或「出租」予李金松等人而繼承 系爭房屋之占用權利，被告既自75年起已喪失一級貧戶資 格，則依前揭條文規定，顯已欠缺申請承租系爭房屋之身 分，渠等仍繼續居住使用系爭房屋，即屬無權占有，準此 ，原告依所有物返還請求權之規定，請求被告遷讓返還系 爭房屋，洵屬有據。
（二）次按已登記不動產所有人之回復請求權，所以無民法第 125 條消滅時效規定之適用，乃為貫徹土地登記制度，以 免登記之不動產所有人必須依法負擔稅捐，而無法使用土 地，有失情法之平，觀諸司法院大法官會議釋字第107 號 解釋理由書自明。系爭土地於辦理總登記前，其占用人占 有縱已超過民法第125 條規定之時效期間，然既無證據證 明其於系爭土地總登記前曾為消滅時效之抗辯，則於系爭 土地辦妥總登記後，應解為所有人之回復請求權已無民法 第125 條消滅時效規定之適用，占用人即不得再為消滅時 效之抗辯，此有最高法院85年台上字第253 號判例意旨可 參。查系爭房屋已於73年4 月23日登記為高雄市政府所有 ，並交由原告管理，有土地及建物登記簿謄本附卷可參， 是原告主張系爭房屋所有物返還請求權，自無消滅時效問 題，則被告以其於75年終止第一類低收入戶之資格後，原 告於24年間未曾收回系爭房屋，所為時效之抗辯，揆諸前 揭說明，於法無據，附此敘明。
（三）再按民法第943 條占有權利推定，對於真實權利人可能造 成相當損害，故其適用應受有左列限制⑴人的限制：蓋本 條之效力，乃是以權利概然性為基礎，基於占有之表彰本 權機能而生，故其推定係以對於所有人或移轉占有之前占 有人以外之第三人關係為前提也。此際僅得依一般舉證責 任分配，由主張有正當占有權源之占有人，就其有正當權 源之事實負舉證之責。⑵物之限制：已登記之不動產，就 其物權無本條之適用。因民法就不動產以登記為物權之表 徵，則不動產物權如經登記，其權利人均得以登記為反證
而推翻占有人權利之推定，是就不動產占有權利之推定而 言，僅在未登記之不動產與以不動產為標的之債權，方能 受本條之推定。故就已登記之不動產，占有人不得執民法 第943 條對該不動產物權登記名義人，主張其於占有物上 行使之權利，推定其適法有此權利，此有臺灣高等法院90 年重上431 號判決意旨可考。查系爭房屋既於73年4 月23 日登記為高雄市政府所有，已如前述，被告自此即不得以 其以所有人之意思行使權利，依民法第943 條規定，受適 法有此權利之推定。被告既無受適法權利之推定，即無民 法第952 條，得為占有物之使用收益規定之適用，故被告 主張其依民法第952 條就系爭土地有使用收益權，原告無 不當得利返還請求權可言云云，即不可採。
（四）末按無法律上原因而受有利益，致他人受損害者，應返還 其利益，民法第179 條前段定有明文。又無權占有他人土 地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最 高法院61年台上字第1695號判例意旨可資參照。承上，本 件系爭房屋為高雄市政府所有並由原告所經管，而兩造就 被告於58年起至今占有使用系爭房屋之情事，則未爭執， 應堪信為真，而被告於75年起既未取得占用系爭房屋之資 格，自屬無權占有，是原告依民法第179 條規定請求被告 返還相當於租金之不當得利，揆諸前開說明，核屬有據。 又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報 總價額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。又該 條項所指之土地價額，係土地法施行法第25條所定應指法 定地價。土地法第148 條規定土地所有權人依土地法所申 報之地價為法定地價。另依平均地權條例第16條及其施行 細則第21條前段乃分別規定：「舉辦規定地價或重新規定 地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告 地價80% 為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地 價者，其申報之地價超過公告地價120%時，以公告地價百 分之120%為其申報地價；申報之地價未滿公告地價80% 時 ，得照價收買或以公告地價80% 為其申報地價。」、「公 有土地及依本條例第十六條規定照價收買之土地，以各該 宗土地之公告地價為申報地價，免予申報。」查系爭房屋 坐落土地乃公有土地，為兩造所不爭，依其土地登記簿謄 本所示，99年1 月之申報地價每平方公尺為3 萬2345元， 即屬公告地價。而系爭房屋依3 號、5 號、9-1 號、15-3 號、10-3號、14-2號、16號建物謄本所載占用其基地面積 分別為34.97 平方公尺、34.97 平方公尺、35.34 平方公 尺、35.34 平方公尺、35.34 平方公尺、34.97 平方公尺
、35.34 平方公尺，則系爭房屋占用之基地現值應各為11 3 萬1105元〔計算式：3 萬2345元（申報地價）×34.97 （占用面積）＝113 萬1105元，元以下四捨五入〕、113 萬1105元、114 萬3072元〔計算式：3 萬2345元（申報地 價）×35.34 （占用面積）＝114 萬3072元，元以下四捨 五入〕、114 萬3072元、114 萬3072元、113 萬1105元、 114 萬3072元。又系爭房屋依3 號、5 號、9-1 號、15-3 號、10-3號、14-2號、16號之100 年房屋稅課稅現值為4 萬4200元、4 萬4200元、4 萬3000元、4 萬100 元、4 萬 100 元、4 萬100 元、4 萬4200元。另衡以系爭房屋係位 於中正一路上，地處市中心，附近交通堪稱便捷，是依該 區之開發現況、地處位置、使用限制、公告現值及社會經 濟狀況等情以觀，並對照高雄市政府公告市有出租基地租 金率為土地申報地價年息5 ％相衡結果，原告就系爭房屋 請求與高雄市政府對其經管之市區土地無權占有時同等之 基地租金率計算其不當利得並無不當，故依其年息5%計算 系爭房屋每月租金應各為4897元【計算式：(113萬1105元 ＋4 萬4200元）×5 ％÷12月＝4897元，元以下四捨五入 】、4897元【計算式：(113萬1105元＋4 萬4200元）×5 ％÷12月＝4897元，元以下四捨五入】、4942元【計算式 ：(114萬3072元＋4 萬3000元）×5 ％÷12月＝4942 元 ，元以下四捨五入】、4930元【計算式：(114萬3072元＋ 4 萬100 元）×5 ％÷12月＝4930元，元以下四捨五入】 、4930元【計算式：(114萬3072元＋4 萬100 元）×5％ ÷12月＝4930元，元以下四捨五入】、4880元【計算式： (113 萬1105元＋4 萬100 元）×5 ％÷12月＝4880元， 元以下四捨五入】、4897元【計算式：(113萬1105元＋4 萬4200元）×5 ％÷12月＝4897元，元以下四捨五入】， 是原告請求被告李明德每月給付3081元、被告朱華山每月 給付3081元、被告蘇國華每月給付3071元、被告謝月英、 謝慧靜、謝昌儒、謝沛珊每月給付3047元、被告黃林秀鑾 每月給付3047元、被告陳清南、陳清庸每月給付3057元、 被告吳楊玉門每月給付3081元，既在上開計算租金範圍內 ，又查原告既曾於99年6 月30日發函通知被告因無權占用 系爭房屋，應於99年7 月31日前為搬遷等情，此為被告所 不否認，是原告請求被告自99年8 月1 日起至遷讓返還房 屋之日止，按月給付上開請求金額，為有理由。此外，倘 據此回溯5 年之不當得利期間，是原告所得請求使用補償 金之計算方式及其金額如附表所示，又本件原告所請求金 額既未逾附表所示計算補償金範圍內，從而，原告請求被
告給付如附表最末行所示5 年內不當得利金額，應予准許 。
六、綜上所述，原告既未盡舉證之責證明被告占用系爭房地確屬 有權占有，揆諸前揭法條說明，原告主張依民法第767 條及 第179 條規定，請求被告返還系爭房地，並給付最近5 年內 相當租金之不當得利，及自99年8 月1 日起至返還系爭房地 之日止，按月給付如主文各項所示金額予原告，均有理由， 應予准許。
七、本件係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，職權宣 告假執行。
八、本件事證已臻明確，被告請求傳喚證人及調取監察院資料以 證明原告與李金松等人間租賃關係，實無影響被告本身得否 主張繼續承租系爭房屋之資格而為有權占有之判斷，是被告 此部分請求，本院認無另為調查必要；至兩造其餘主張陳述 及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均 毋庸再予論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 100 年 6 月 30 日
高雄簡易庭 法 官 黃湘瑩
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 100 年 6 月 30 日
書 記 官 吳雅琪
附表：
┌─┬──┬────┬────┬────┬──┬───┬──────┐
│被│門牌│不當得利│占用基地│房屋課稅│年租│補償金│原告請求金額│
│ │ │期間 │價值 │現值 │率 │ │ │
│告│號碼│ │ │ │ │ │ │
├─┼──┼────┼────┼────┼──┼───┼──────┤
│ │ │ │ │ │ │ │ │
│李│3 號│自99年7 │113 萬 │4 萬4200│ 5％│29 萬 │18萬5704元 │
│明│ │月31日回│1105元 │元 │ │3820元│ │
│德│ │溯5 年，│ │ │ │（即 │ │
│ │ │即94年7 │ │ │ │4897元│ │
│ │ │月31日起│ │ │ │×60月│ │
│ │ │至99年7 │ │ │ │） │ │
│ │ │月31日 │ │ │ │ │ │
├─┼──┼────┼────┼────┼──┼───┼──────┤
│ │ │ │ │ │ │29 萬 │ │
│ │ │ │113 萬 │4 萬4200│ 同 │3820元│18萬5704 元 │
│朱│5 號│ 同上 │1105元 │元 │ 上 │（即 │ │
│華│ │ │ │ │ │4897元│ │
│山│ │ │ │ │ │×60月│ │
│ │ │ │ │ │ │） │ │
├─┼──┼────┼────┼────┼──┼───┼──────┤
│蘇│9-1 │ 同上 │114 萬 │4 萬3000│ 同 │29 萬 │18萬5041元 │
│國│號 │ │3072元 │元 │ 上 │6520元│ │
│華│ │ │ │ │ │（即 │ │
│ │ │ │ │ │ │4942元│ │
│ │ │ │ │ │ │×60月│ │
│ │ │ │ │ │ │） │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │
├─┼──┼────┼────┼────┼──┼───┼──────┤
│謝│15-3│ 同上 │114 萬 │4 萬100 │ 同 │29 萬 │18萬3511元 │
│月│ │ │3072元 │元 │ 上 │5800元│ │
│英│ │ │ │ │ │（即 │ │
│、│ │ │ │ │ │4930元│ │
│謝│ │ │ │ │ │×60月│ │
│慧│ │ │ │ │ │） │ │
│靜│ │ │ │ │ │ │ │
│、│ │ │ │ │ │ │ │
│謝│ │ │ │ │ │ │ │
│昌│ │ │ │ │ │ │ │
│儒│ │ │ │ │ │ │ │
│、│ │ │ │ │ │ │ │
│謝│ │ │ │ │ │ │ │
│沛│ │ │ │ │ │ │ │
│珊│ │ │ │ │ │ │ │
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│黃│10-3│ 同上 │114 萬 │4 萬100 │ 同 │29 萬 │ 18萬3511元 │
│林│ │ │3072元 │元 │ 上 │5800元│ │
│秀│ │ │ │ │ │（即 │ │
│鑾│ │ │ │ │ │4930元│ │
│ │ │ │ │ │ │×60月│ │
│ │ │ │ │ │ │） │ │
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│陳│14-2│ 同上 │113 萬 │4 萬100 │ 同 │29 萬 │ 18萬4174元 │
│清│ │ │1105元 │元 │ 上 │2800元│ │
│南│ │ │ │ │ │（即 │ │
│、│ │ │ │ │ │4880元│ │
│陳│ │ │ │ │ │×60月│ │
│清│ │ │ │ │ │） │ │
│庸│ │ │ │ │ │ │ │
├─┼──┼────┼────┼────┼──┼───┼──────┤
│吳│16號│ 同上 │114 萬 │4 萬4200│ 同 │29 萬 │ 18萬5704元 │
│楊│ │ │3072元 │元 │ 上 │3820元│ │
│玉│ │ │ │ │ │（即 │ │
│門│ │ │ │ │ │4897元│ │
│ │ │ │ │ │ │×60月│ │
│ │ │ │ │ │ │） │ │
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