臺灣士林地方法院民事判決 九十九年度重訴字第四○七號
原 告 陳世鎮
陳美珠
陳美華
陳世上
陳壽美
陳麗美
共 同
訴訟代理人 黃虹霞律師
被 告 華信實業有限公司
兼法定代理人 林朝欽
共 同
訴訟代理人 林志強律師
陳宏杰律師
上 一 人
複 代理 人 魏婉菁律師
被 告 南陽實業股份有限公司
法定代理人 黃世惠
訴訟代理人 許坤立律師
郭香吟律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國一百年六月九日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按關於公同共有物之處分及其他權利之行使，除其公同共有 關係所由規定之法律或契約另有規定外，本應得公同共有人 全體之同意（民法第八百二十八條第二項）。但在實例上， 公同共有人僅存二人，一人所在不明，無法取得其同意，則 其餘一人得就公同共有物之全部行使其權利（參照司法院院 字第一四二五號解釋）；或公同共有物被一部分公同共有人 為移轉物權之處分，事實上無法得該為處分行為之公同共有 人之同意，以請求救濟時，亦得由處分行為人（包括同意處 分人）以外之公同共有人全體之同意行使公同共有物之權利 。是以原應由全體公同共有人行使之權利，如事實上無法得 到全體公同共有人之同意行使時，苟不准其餘擬行使權利之 公同共有人行使，該權利將永無行使之可能。解釋上應認除 事實上不同意或無法取得其同意者外之其餘公同共有人全體
得行使該公同共有之權利，始符法理（最高法院九十六年臺 上字第二四九六號判決意旨參照）。查原告主張坐落臺北市 ○○區○○段五小段第三五二地號土地（於民國八十四年六 月六日土地重劃，重劃前為文德段四小段四一○、四一○— 一、四一一、四一一—一、四一四—一、四一九—一地號， 下稱系爭土地）應有部分二分之一原為訴外人陳王品所有， 陳王品於七十四年亡故，其應有部分二分之一，由其全體繼 承人即陳王品之子女原告與訴外人陳世錦、陳王品之配偶即 訴外人陳沼濤共同繼承，應有部分各十六分之一，陳沼濤嗣 於九十六年一月三日過世，其應有部分十六分之一，由原告 與陳世錦共同繼承而公同共有。陳世錦因與原告之主張迥異 （詳後述），而不同意與原告共同行使本件訴訟權利，則僅 由原告提起本訴，依前揭說明，其當事人適格並無欠缺。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款及第三款定有 明文。又民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款所謂請求 之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有 其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關 連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當 程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予 以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審 理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院九十五年度 臺上字第一五七三號判決參照）。經查，原告於起訴時，係 以其為系爭土地之共有人，被告林朝欽無權占有系爭土地營 業，基於不當得利及侵權行為之法律關係，訴請被告林朝欽 給付相當於租金利益之不當得利及損害賠償，嗣主張無權占 有人尚有被告華信實業有限公司（下稱華信公司）、南陽實 業股份有限公司（下稱南陽公司），並追加渠等為被告，核 其所為之追加所據之基礎事實，同為被告華信公司、南陽公 司是否無權占有系爭土地之行為所生，揆諸前揭規定及說明 ，其所為訴之追加，合於法律規定，應予准許。乙、實體方面：
一、原告起訴主張：系爭土地應有部分二分之一本係訴外人陳王 品所有，陳王品於七十四年去世，其應有部分由其配偶即陳 沼濤、其全體子女即原告及陳世錦共同繼承，應有部分各十 六分之一，陳沼濤嗣於九十六年一月三日逝世，其應有部分 十六分之一，由原告與陳世錦共同繼承而公同共有。被告華 信公司及其法定代理人即被告林朝欽，長年在坐落系爭土地 上之臺北市○○區○○段八建號即門牌號碼臺北市內湖區○
○○路○段三十號建物（下稱系爭建物）及其增建部分（下 稱系爭增建部分），開設現代汽車民權廠及中古車民權廠， 從事汽車維修及中古車買賣，並將系爭增建部分之一部（即 如附圖所示Β部分）出租被告南陽公司作為車輛展售使用， 共同無權占有系爭土地，被告應連帶給付自一百年四月十一 日（即被告南陽公司主張其與被告華信公司終止租約之日） 起回溯五年，相當於租金利益之不當得利及損害賠償。而系 爭土地附近交通便利、生活機能佳，應依系爭土地公告現值 百分之十計算相當於租金利益之不當得利及損害賠償（計算 式詳如附表）。為此，本於不當得利及侵權行為之法律關係 ，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告林朝欽、華信公司、南陽 公司應連帶給付原告各新臺幣（下同）五十四萬八千一百零 五元及自一百年四月十一日起至清償日止，按週年利率百分 之五計算之利息。㈡被告林朝欽、華信公司、南陽公司應連 帶給付原告、陳世錦五十四萬八千一百零五元及自一百年四 月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息， 並由原告代位受領。㈢被告林朝欽、華信公司應連帶給付原 告各三百十萬八千九百八十八元及自一百年四月十一日起至 清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈣被告林朝欽 、華信公司應連帶給付原告、陳世錦三百十萬八千九百八十 八元及自一百年四月十一日起至清償日止，按週年利率百分 之五計算之利息，並由原告代位受領。㈤被告林朝欽、華信 公司應自一百年四月十一日起至遷離系爭土地之止，按年連 帶給付原告各八十七萬七千一百八十三元。㈥被告林朝欽、 華信公司應自一百年四月十一日起至遷離系爭土地之止，按 年連帶給付原告、陳世錦八十七萬七千一百八十三元，並由 原告代位受領。㈦願供擔保，請准宣告假執行。二、被告各抗辯如下：
㈠被告華信公司、林朝欽則以：系爭建物係於八十二年三月二 十二日由斯時擔任華信公司之負責人陳沼濤，取得同為系爭 土地共有人之原告、陳世錦、訴外人張家斌、張謨新、張莊 阿蘭、張偉森、呂詹金桂同意，且出具土地使用權同意書後 建造，並於同年五月十五日取得臺北市政府工務局八二建字 第二九七號建築執照，再於八十三年十一月四日取得臺北市 政府工務局八十三使字第五二一號使用執照，被告華信公司 乃善意信賴陳世錦有權代表系爭土地共有人之陳家出租，而 向陳世錦、呂詹金桂、張家斌承租系爭建物及增建部分使用 ，按月給付租金迄今，被告華信公司乃屬善意占有人。如認 陳世錦於陳沼濤身故後所簽訂之租約，對原告不生效力，則 因原告對被告華信公司仍就租賃物為使用收益，未即為反對
之意思表示，應視為以不定期限繼續租約。縱認本件並無租 賃契約存在，被告華信公司亦得本於借地造屋之法律關係， 使用系爭土地，仍非無權占有，且系爭建物屋齡僅十六餘年 ，未逾行政院頒佈之固定資產耐用年數表所載加強磚造房屋 之耐用年限三十五年之規定，被告華信公司仍處於使用系爭 建物之狀態，使用目的尚未完結，自毋須返還。是被告華信 公司既非無權占有，自無不當得利或侵權行為可言。又系爭 土地係由法人即被告華信公司法人占有使用，與被告林朝欽 個人無涉等語，資為抗辯。
㈡被告南陽公司則以：被告南陽公司係自九十六年三月一日起 至同年十月三十一日止，及自九十七年七月一日起至一百年 四月十一日止，向被告華信公司承租如附圖所示Β部分之系 爭增建部分使用，被告南陽公司係善意信賴被告華信公司使 用系爭土地多年，應有權使用系爭土地及其上建物，始與被 告華信公司簽訂租賃契約，自無不當得利及侵權行為之可言 。縱認被告南陽公司為無權占有，並致原告受有損害，亦應 依土地法第九十七條規定，以土地及其建築物申報總價計算 ，且實務上亦認建物縱出租供營業使用，其租金亦須受上開 規定之限制，原告主張依系爭土地公告現值計算不當得利或 損害賠償，於法顯有未合等語，資為抗辯。
㈢並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之 判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
陳王品於七十四年死亡後，其所有系爭土地應有部分二分之 一由陳沼濤、原告及陳世錦共同繼承，應有部分各十六分之 一，並與張家斌、張謨新、張莊阿蘭、張偉森（應有部分各 十六分之一）、呂詹金桂（應有部分四分之一）共有系爭土 地。嗣陳沼濤於九十六年一月三日逝世，其應有部分十六分 之一，由原告與陳世錦共同繼承而公同共有。又系爭建物係 以華信公司（斯時法定代理人為陳沼濤）為起造人，於八十 二年五月十五日取得臺北市政府工務局八二建字第二九七號 建築執照，於八十三年十一月四日取得臺北市政府工務局八 十三使字第五二一號使用執照，並於同年十二月八日辦理所 有權第一次登記，登記所有權人為華信公司（當時法定代理 人為陳沼濤），嗣於八十八年七月二十八日被告華信公司以 買賣為原因，將系爭建物所有權各移轉登記二分之一、四分 之一、四分之一予陳世錦、張家斌、呂詹金桂。又被告華信 公司自系爭建物建造完成後，即占有使用系爭建物及增建部 分迄今，並曾將如附圖所示Β部分轉租被告南陽公司使用， 而被告南陽公司已於一百年四月十一日提前終止與被告華信
公司間租約等事實，為兩造所不爭執，並有系爭土地登記謄 本、系爭建物建造執照、使用執照、臺北市中山地政事務所 一百年一月十八日北市中地三字第一○○三○一二八四○○ 號書函檢送之系爭建物第一次登記及移轉登記資料在卷可稽 （見本院卷㈠第三十二頁、第三十三頁、第五十三頁至第四 十五頁），自堪信為真實。
四、得心證之理由：
原告主張渠等為系爭土地之共有人，被告共同無權占有系爭 土地，應給付原告所受相當於租金利益之不當得利及損害賠 償等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查： ㈠陳王品於七十四年死亡後，其所有系爭土地應有部分二分之 一由陳沼濤、原告及陳世錦共同繼承，應有部分各十六分之 一，而與張家斌、張謨新、張莊阿蘭、張偉森（應有部分均 為十六分之一）、呂詹金桂（應有部分四分之一）共有系爭 土地。嗣陳沼濤於九十六年一月三日逝世，其應有部分十六 分之一，由原告與陳世錦共同繼承而公同共有，已如前述。 是系爭土地為陳姓、張姓、呂姓三家共有，應有部分比例為 二比一比一。
㈡華信公司於七十年四月二十二日核准設立登記，址設臺北市 ○○○路六一九號一樓，股東為訴外人張仁輔、邱文福、楊 吉安、駱林成、邱祥鏗，並由張仁輔擔任董事，對外代表公 司。嗣邱祥鏗將出資轉讓被告林朝欽，並改推被告林朝欽為 董事，對外代表公司，於七十五年六月二十七日經核准登記 。其後張仁輔、邱文福、楊吉安將出資轉讓訴外人洪莉馨、 林彩雲、丁林德，仍由被告楊朝欽擔任董事，並於七十七年 一月七日經核准登記。華信公司繼於八十年一月四日、同年 八月十五日核准登記，遷址臺北市大安區○○○路○段一一 八巷五十四弄十一號，再遷至臺北市○○○路○段三十號一 樓。嗣後被告林朝欽與洪莉馨、林彩雲、丁林德、駱林成將 出資轉讓原告陳美華、陳沼濤、陳世錦、張家斌、呂詹金桂 （出資額依序為三十萬元、三十萬元、三十萬元、四十五萬 元、四十五萬元），並由陳沼濤擔任董事，對外代表公司， 於八十一年七月三十一日經核准登記。原告陳美華、陳沼濤 、陳世錦、張家斌、呂詹金桂又再將出資轉讓洪莉馨、林彩 雲、丁林德、陳玟玟，並改推被告林朝欽擔任董事，對外代 表公司，於八十三年十二月二十四日經核准登記。被告華信 公司再於九十一年十一月二十八日申請變更登記，被告林朝 欽為該公司唯一股東迄今等情，業據本院依職權調取公司登 記案卷核閱無訛（見外放證物）。是自八十一年七月三十一 日起至八十三年十二月二十四日止，華信公司之股東與系爭
土地之共有人同為為陳姓、張姓、呂姓三家，股東出資比例 與系爭土地所有權應有部分比例相同，俱為二比一比一。 ㈢系爭土地全體共有人即原告、陳沼濤、陳世錦、張家斌、張 謨新、張莊阿蘭、張偉森、呂詹金桂共十三人，於八十二年 三月二十二日出具土地使用同意書，同意華信公司在系爭土 地建築輕型鋼架造建築物一棟，有土地使用權同意書附卷足 憑（見本院卷㈠第三十一頁），原告對於系爭土地使用權同 意書上印文之真正亦不爭執（見本院卷㈡第八十三頁反面） ，堪信為真。華信公司（當時法定代理人為陳沼濤）申請於 系爭土地上建造系爭建物，並於八十二年五月十五日取得臺 北市政府工務局八二建字第二九七號建築執照，於八十三年 十一月四日取得臺北市政府工務局八三使字第五二一號使用 執照，並於同年十二月八日辦理所有權第一次登記，登記所 有權人為華信公司（斯時法定代理人為陳沼濤）。嗣於八十 八年七月二十八日被告華信公司（法定代理人為被告林朝欽 ）以買賣為原因，將系爭建物所有權各移轉登記二分之一、 四分之一、四分之一予陳世錦、張家斌、呂詹金桂，亦如前 述。是系爭建物自起造至建築完成辦理第一次所有權登記期 間，華信公司係按系爭土地所有權人陳姓、張姓、呂姓三家 應有部分比例，由系爭土地共有人中之陳沼濤、陳世錦、陳 美華、張家斌、呂詹金桂擔任該公司股東，並由陳沼濤擔任 董事，對外代表公司。
㈣證人陳世錦於本院言詞辯論時亦結證：「系爭建物是陳家、 呂家與張家三家所有，‧‧‧所坐落之土地也是陳家、呂家 、張家三家所有，土地地號好像是三五二地號。系爭建物會 登記我的名字，是因為我們家兄弟姊妹名下財產，都全權委 託我父親陳沼濤統籌管理、分配，他要用誰的名字、要給誰 ，由他全權處理，我們不能有任何反對意見。‧‧‧，我們 的印章、身分證、權狀等在我父親在世的時候都是由他保管 。（系爭建物為何要出租給華信公司？）因為我父親從七十 幾年就租給他，已經租了一、二十年，之前沒有其他人要承 租，只是到期就一直續約，我們所有其他房屋也是這樣的情 形。（系爭建物續租時，租賃條件有無變更？）房租有漲過 一次，漲到四萬元，時間我不記得，條件都是承租人與我父 親談好，我再去簽約，呂家、張家也是一樣的模式，我父親 會把我們家與張家、呂家的條件談好，我再去代表我們家簽 約。（系爭建物有無增建？）我印象中是民權東路上未開闢 之前，當地就已經蓋大片廠房，重劃以後不是我們的要拆除 給政府，是否是增建我不清楚，我只知道從前就有那些房屋 在那裡。‧‧‧我父親是九十六年一月三日過世，被證四合
約我是依照前一份合約的條件與呂家、張家談好同意之後， 再與華信公司簽約。（陳沼濤是否曾經擔任華信公司負責人 ？）當時我不清楚，後來在八十年底，我看到不知道什麼東 西有寫我父親的名字，我有問我父親，我父親說因為這個地 是工業地，要蓋廠房，但是不能以私人名義、必須以公司名 義蓋，我們沒有公司，所以與華信公司談好，以我父親的名 字蓋廠房，再把公司還給他，把廠房過戶給我們陳家、張家 、呂家」等語（見本院卷㈠第一○五頁反面至第一○九頁） ，核與前揭事實相符。
㈤再衡以陳沼濤在世期間，系爭建物自興建、移轉登記及連同 系爭增建部分出租被告華信公司使用，歷經十餘年，原告與 陳世錦全無異議，足證陳沼濤自始即取得原告及陳世錦之同 意，就包括系爭土地及建物在內之家族財產，掌有實質上之 處分權。又陳沼濤於八十二年間，徵得系爭土地全體共有人 之同意，於系爭土地興建系爭建物，惟因囿於相關法令限制 ，乃由系爭土地共有人於八十二年至八十三年間，借用華信 公司名義，建造並原始取得系爭建物所有權，可見系爭建物 於建築完成時，應係借名登記於華信公司名下。再系爭增建 部分於系爭建物興建時即存在，業據證人陳世錦證述如上， 且系爭增建部分確附合而成為系爭建物之一部，復經本院勘 驗屬實，有勘驗筆錄在卷可佐（見本院卷㈠第二四三頁至第 二四六頁）。嗣於八十八年七月二十八日華信公司將系爭建 物所有權移轉登記予系爭土地部分共有人即陳世錦、張家斌 、呂詹金桂共有（應有部分依序為二分之一、四分之一、四 分之一），借名登記契約因而消滅，系爭增建部分之事實上 處分權，亦隨之移轉予陳世錦、張家斌、呂詹金桂。 ㈥按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且 房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必 須使用該房屋之基地，最高法院四十八年臺上字第一四五七 號判例之本旨，係依此法理加以闡釋，謂土地及房屋同屬一 人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買 人默許房屋承買人繼續使用土地，體現上述法理，以保護房 屋既得之使用權。民法第四百二十五條之一之增訂乃以上開 判例意旨及法理而予以明文化。若房屋及土地轉讓之事實， 發生於上開規定施行前，即與上開判例意旨或法理相符，非 不得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人 與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期 限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使 用土地（最高法院九十九年度臺上字第二三四四號判決參照 ）。又最高法院四十八年臺上字第一四五七號判例及七十三
年度第五次民事庭會議決議闡釋「土地及房屋同屬一人」， 而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷「土地承買人 」默許「房屋承買人」有繼續使用該土地之租賃關係存在。 該所謂「土地及房屋同屬一人」包括「土地及房屋同屬相同 之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚 有其他共有人」之情形在內；所稱之「房屋承買人」擴及於 共同承購未經建物所有權第一次登記之房屋後具有事實上處 分權之人（最高法院八十九年度臺上字第二八四號判決參照 ）。
㈦系爭建物之所有權，固於八十八年七月二十八日移轉登記予 系爭土地部分共有人即陳世錦、張家斌、呂詹金桂共有，系 爭增建部分之事實上處分權，亦隨之移轉予陳世錦、張家斌 、呂詹金桂，已如上述。參諸前揭說明，應推斷系爭土地共 有人與系爭建物及增建部分受讓人間，在系爭建物及增建部 分得使用期限內，有租賃關係，亦即原告應許系爭建物及增 建部分受讓者使用系爭土地，是系爭建物及增建部分並非無 權占有系爭土地。
㈧再原告係因系爭建物及增建部分坐落系爭土地，而無法使用 系爭土地，則使用土地受有利益而使原告受有損害之原因， 應為陳世錦、張家斌、呂詹金桂受讓系爭建物及增建部分所 致；縱認此亦侵害原告對系爭土地之所有權，則占有系爭土 地之侵權行為事實亦應於陳世錦、張家斌、呂詹金桂受讓系 爭建物及增建部分時成立，是系爭建物及增建部分雖因被告 華信公司向陳世錦、張家斌、呂詹金桂承租，並由被告林朝 欽代表被告華信公司簽訂租賃契約，且代被告華信公司占有 使用系爭建物及增建部分，另將如附圖所示Β部分之系爭增 建部分，於九十六年三月一日至同年十月三十一日，及於九 十七年七月一日至一百年四月十一日期間，轉租被告南陽公 司使用，而由被告華信公司、林朝欽、南陽公司實際占有使 用，此有房屋租賃契約、協議書、統一發票存卷可考（見本 院卷㈠第三十七頁至第四十一頁、第一六○頁至第一六一頁 、第一六二頁、第一六三頁至第一七八頁、本院卷㈡第七十 七頁至第七十九頁、第八十頁），並經證人陳世錦證述屬實 ，然此與原告所受不能使用土地之損害間並無直接或相當因 果關係，是原告本於不當得利及侵權行為之法律關係，訴請 被告華信公司、林朝欽、南陽公司連帶給付相當於租金之不 當得利及損害賠償，自屬無據。
五、綜上所述，被告辯稱其非無權占有，亦不構成不當得利及侵 權行為，尚屬可採。是原告主張前揭原因事實，本於侵權行 為及不當得利之法律關係，訴請：㈠被告林朝欽、華信公司
、南陽公司應連帶給付原告各五十四萬八千一百零五元及自 一百年四月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算 之利息；㈡被告林朝欽、華信公司、南陽公司應連帶給付原 告、陳世錦五十四萬八千一百零五元及自一百年四月十一日 起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並由原告 代位受領；㈢被告林朝欽、華信公司應連帶給付原告各三百 十萬八千九百八十八元及自一百年四月十一日起至清償日止 ，按週年利率百分之五計算之利息；㈣被告林朝欽、華信公 司應連帶給付原告、陳世錦三百十萬八千九百八十八元及自 一百年四月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算 之利息，並由原告代位受領；㈤被告林朝欽、華信公司應自 一百年四月十一日起至遷離系爭土地之止，按年連帶給付原 告各八十七萬七千一百八十三元；㈥被告林朝欽、華信公司 應自一百年四月十一日起至遷離系爭土地之止，按年連帶給 付原告、陳世錦八十七萬七千一百八十三元，並由原告代位 受領，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執 行之聲請即失所附麗，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經 本院斟酌後，核與判決不生影響，爰不一一詳予論述，附此 敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由。依民事訴訟法第七十八條， 判決如主文。
中 華 民 國 100 年 6 月 30 日
臺灣士林地方法院民事第三庭
法 官 孫萍萍
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀；若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 100 年 6 月 30 日
書 記 官 劉晏瑄
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