給付報酬
臺灣士林地方法院(民事),訴字,100年度,541號
SLDV,100,訴,541,20110906,1

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　100年度訴字第541號
原　　　告　超盈廣告有限公司
法定代理人　楊仁鈞
訴訟代理人　林辰彥律師
複代理人　　周耿德律師
被　　　告　八樂企業股份有限公司
法定代理人　陳詠麗
訴訟代理人　李富祥律師
上列當事人間給付報酬事件，本院於民國100 年8 月16日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告公司所屬人員前於民國99年10月間，為 被告八樂企業股份有限公司法定代理人陳詠麗帶看3 次為訴 外人達永建設股份有限公司（下稱達永公司）、負責人莊文 欽所有臺北市○○區○○段5 小段306 號土地應有部分1952 /10000暨其上臺北市○○區○○街193 號、195 號、197 號 、199 號5 樓房屋（下稱系爭房地），嗣陳詠麗於同年10月 12日簽訂承諾書、購屋租地臨時證明單（下分別稱系爭承諾 書、系爭臨時證明單）而與原告成立居間契約（下稱系爭居 間契約），委由原告居間購買系爭房地，約定斡旋期間至10 月20日止，依原告所媒介成立之買賣契約總價金1 ％做為原 告之居間報酬，原告並簽發到期日為同日，面額為新臺幣（ 下同）500 萬元之支票一紙（下稱系爭支票）作為斡旋金交 付被告收執。原告依約派員與達永公司負責人莊文欽協商， 並約請被告洽談。詎被告於同年月13日告知：公司辦公室之 出租人浩鑫股份有限公司（下稱浩鑫公司）願意繼續出租房 屋予被告，暫不購買系爭房地等語為由，致原告陷於錯誤而 詐欺，於同年月14日合意解除系爭居間契約，並將系爭臨時 證明單作廢，返還系爭支票。而被告於同年月16日與達永公 司、莊文欽成立房屋、土地買賣契約（下稱系爭買賣契約） ，總價為1 億588 萬元，雙方於同年11月22日簽訂契約，進 而於同年12月8 日辦理系爭房地所有權移轉登記。原告依據 民法第92條第1 項前段規定，以起訴狀繕本之送達為撤銷終 止契約之意思表示。又被告與達永公司於原告斡旋期間簽訂 系爭買賣契約，致使系爭居間契約之條件未能成就，顯係以 不正當方法阻止條件成就，依民法第100 條、第101 條第1 項規定，應視為「居間成立」之條件已成就，且被告履行義



務違反民法第148 條第2 項規定，原告自得請求被告依成交 價1 ％計算之服務報酬。為此，依居間契約法律關係，訴請 被告給付報酬及其法定遲延利息等語。並聲明：㈠被告應給 付原告105 萬8,800 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假 執行。
二、被告則以：被告前向浩鑫公司承租臺北市○○區○○街60巷 32號5 樓房屋為辦公室，因浩鑫公司於99年10月間告知租約 將於同年12月到期，屆期不再續租，被告遂於同年10月12日 向熟識從事仲介業務之原告公司負責人楊仁鈞詢問有無適當 之房屋，經其告知達永公司欲出售系爭房地，並不斷遊說被 告，被告始同意出價以1 億105 萬8,000 元與達永公司為一 次性協商斡旋，並簽立系爭承諾書及系爭臨時證明單，另簽 發系爭支票交付予原告，委由原告居間購買系爭房地。嗣原 告回報達永公司之售價為1 億1,100 餘萬元，並告知有其他 買主願出價1 億1,000 萬元以上價格購買系爭房地，適浩鑫 公司人員以電話通知被告願意繼續出租辦公室，被告乃於當 日向原告再次表明不欲以達永公司提出之價格購買系爭房地 ，兩造遂同意解除系爭居間契約，且在系爭臨時證明單上註 明作廢，原告將系爭支票退還被告。嗣被告公司負責人陳詠 麗之胞兄陳天寵得知後，表示願與達永公司洽談，事經陳天 寵與達永公司商議後，渠願以1 億588 萬元出售系爭房地予 被告，並於同年10月22日簽訂買賣契約，無原告所稱以不正 當方法阻止條件成就之行為。而系爭承諾書、系爭臨時證明 單係由原告所製作提供之定型化契約，與一般定有專任委託 期間之不動產專任委託仲介契約不同，雙方未約定原告有一 定之專任斡旋委託期間，復未明文限制被告不得同時自行或 另委託他人與達永公司斡旋成交，系爭居間契約應屬「非專 屬委託」契約，被告在未解約之情形下，自有權同時自行或 委託他人與達永公司斡旋，被告無詐欺原告解除系爭居間契 約之理，且系爭承諾書約定需「上述案件成交後」，原告雖 有報告或媒介，但未斡旋成功，系爭房地未經居間成交，雙 方於系爭買賣契約成立前即已解除居間契約，依據民法第56 8 條第1 項規定及系爭承諾書之約定，原告無權請求被告給 付報酬。至被告事後經由陳天寵與達永公司斡旋成功，簽訂 系爭買賣契約，兩造既已無居間契約關係，且非因原告斡旋 而成交，被告自無給付報酬之理。另原告告知達永公司堅持 系爭房地買賣價金為1 億1,100 餘萬元，更謊稱有其他買主 願意立即出價1 億1,000 萬元以上購買系爭房地，意圖製造 被告壓力促成買賣，惟其後被告僅以較原委任斡旋金額高出



約400 萬元之價金購得系爭房地，遠比原告回報之1 億1,10 0 餘萬元減少約600 萬元之價金，原告違法從事仲介業務在 先，又為賺取更高額之仲介費用竟以不實之事項詐騙被告在 後，而據證人廖立文證稱：達永公司告知原告系爭房地買賣 價格為每坪30.5萬元等語，惟原告回報之價格卻為每坪31萬 元、32萬元或35萬元，原告未誠實將達永公司回報之價格告 知被告，原告顯已違反應依誠實及信用方法斡旋之義務。況 被告於系爭居間契約關係消滅之後，經陳天寵之斡旋，方與 達永公司訂立系爭買賣契約，系爭房地成交價格為每坪29.6 萬元，原告回報斡旋之最終價格為每坪31萬元，原告得請求 報酬之條件，顯然無法成就，被告未阻其條件之成就。至達 永公司給付原告105 萬8,800 元之居間報酬，係達永公司基 於基於自身利益考量，日後能與原告繼續維持業務往來關係 ，和氣生財而支付原告費用，與原告得否請求被告給付報酬 ，要屬二事等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡ 如受不利益之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、經查：
㈠如下事實為兩造所不爭執：
⒈被告公司於99年10月12日簽立購屋租地臨時證明單，文首記 載為「超營實業、超營廣告」購屋租地臨時證明單，由原告 以1 億105 萬8,000 元訂購系爭房屋，並簽發金額為500 萬 元，支票號碼為AA0000000 號，到期日為99年10月20日之系 爭支票交付原告收執。另在備註欄內記載：「此價位經買賣 雙方同意，即代表成交成立，若買賣雙方任何一方反悔，則 需賠償此價金同等價位。99.10.12」等文字。嗣兩造於99年 10月14日合意終止系爭居間契約，由張淑青在該購屋租地臨 時證明書左上方書寫「作廢」字樣。
⒉兩造簽訂承諾書，上載：被告公司委託「超營實業有限公司 、超營廣告有限公司」承辦人員羅素蘭小姐承購系爭房地， 上述案件成交後，即被告同意給付原告廣告費為成交總價1 ％，該廣告費用於簽訂契約時即以現金乙次給付，恐空口無 憑，特立此據等語。
⒊原告公司及超營廣告有限公司（下稱超營廣告公司）、超營 實業有限公司（下稱超營實業公司）等3 家公司均為楊仁鈞 所出資設立。
⒋臺北市政府前經被告公司檢舉，以原告公司負責人楊仁鈞未 經許可，以原告公司名義收受民眾購屋訂金，並以該公司名 義請求給付廣告仲介費，有從事不動產仲介業務行為，涉有 違反不動產經紀業管理條例第5 、7 條之規定，事經臺北市 政府地政處100 年6 月10日北市地權字第10031464300 號裁



處書處楊仁鈞10萬元罰鍰並禁止經營不動產經紀業務。 ⒌陳天寵於99年10月15日與達永公司簽訂房地訂購單，並交付 達永公司以由陳天寵胞妹陳婉麗擔任負責人之第三人元琳投 資有限公司所簽發之580萬元支票1紙，嗣改由被告公司簽發 金額為530 萬元，受款人為達永公司，發票日為99年10月20 日，支票號碼為AA0000000 號之支票1 張交付達永公司換回 。
⒍被告與達永公司、莊文欽於99年10月22日就臺北市○○區○ ○段5 小段306 號土地應有部分1952/10000暨其上臺北市○ ○區○○街193 號、195 號、197 號、199 號5 樓房屋，簽 訂房屋買賣契約書、土地買賣合約書，約定房屋買賣價金為 3,494 萬元，土地買賣價金為7,094 萬元，合計總價為1 億 588 萬元。
㈡上開事實，且有原告公司購屋租地臨時證明單（本院卷第11 頁）、承諾書（本院卷第13頁）、土地及建物登記第二類謄 本（本院卷第14頁以下）、公司變更登記表（本院卷第44頁 以下）、房屋買賣契約書（本院卷第54頁以下）、土地買賣 合約書（本院卷第64頁以下）、臺北市政府地政處公函（本 院卷第71頁以下）、房地訂購單（本院卷第124 頁）、繳款 單（本院卷第125 頁）、支票（本院卷第124 頁、第126 頁 ）等，附卷可稽，均堪認為真實。
四、茲原告主張依據居間契約法律關係，訴請被告給付，被告則 以前開情詞置辯。本院判斷如下：
㈠按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契 約即為成立。」；「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方 報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」 ；「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求 報酬。」民法第153 條第1 項、第565 條、第568 條第1 項 分別定有明文。是契約之成立，必須當事人間有主觀與客觀 之合致，否則契約不能成立。居間契約如係由居間人要約者 ，一經當事人承諾，居間契約即行成立。但居間人之報酬請 求權，必以契約經其報告或媒介而成立者，方才取得居間報 酬請求權。而民法第565 條所定之居間有二種情形，一為報 告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居 間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為 他方報告訂約之機會為已足，即可享有報酬請求權，然其為 媒介居間者，除經報告已可達其效果外，居間人並應媒介斡 旋契約之成立，方對委託人取得居間報酬請求權。 ㈡依據兩造所為主張，被告公司負責人因原與原告公司負責人 相識，經楊仁鈞遊說後，簽立系爭臨時證明單及承諾書，其



上雖併載以楊仁鈞為負責人之原告公司及超營廣告公司、超 營實業公司之名稱，承諾書上記載成交時應付廣告費等語， 而證人即實際參與居間斡旋之羅春蘭到庭證稱：我們公司有 3 家，負責人是同一位，我跟公司間的關係是承攬，實際有 在從事仲介的是超營實業公司與超營廣告公司，原告公司沒 有從事仲介業務等語（本院卷第75頁背面）；證人即實際參 與居間斡旋之張淑青亦證稱：我是受僱於超營實業公司，系 爭房屋銷售係由超營實業公司負責，我們開頭都會印3 家公 司，看承諾書打的事哪一家，開發票就開那一家，發票上蓋 用超營實業公司印章，就代表是該公司與賣方成立仲介契約 等語（本院卷第79頁背面）。但考之上開臨時證明單及承諾 書上，原告公司名稱均係特別另以戳記蓋用，並蓋用原告公 司印文，且證人羅春蘭另亦證稱：當時會計輪流使用3 家公 司蓋章，當初被告欲購買房屋時有談到關於裝潢部分，故以 原告公司名義開立臨時證明單，所以是原告公司名義之居間 契約等語（本院卷第76頁），參照原告於其向臺北市政府地 政處檢舉所指摘者，亦係稱原告涉及違法執行不動產仲介經 紀業務，有臺北市政府地政處函可稽（本院卷第71頁），被 告公司到院應詢亦稱：與我接洽的是超盈公司等語（本院卷 第96頁背面），足認於當事人間認知為居間契約當事人而成 立契約關係者，確為原、被告公司，被告抗辯非與原告成立 居間契約，為不能採取。
㈢依據系爭承諾書上載文義，並核之系爭臨時訂購單手寫約定 ，可知兩造間所成立者，應為媒介居間，必以經原告居間斡 旋被告與達永公司、莊天欽成立買賣契約，方對被告公司取 得居間報酬請求權。而被告公司出價1 億105 萬8,000 元委 託原告公司居間斡旋，依據證人羅春蘭、張淑青證述，雖經 渠等前往與達永公司斡旋，但因價格有差距而未能談成等語 （本院卷第76頁、第77頁背面），證人即達永公司業務經理 廖立文證稱：原告公司有帶500 萬元來洽談，但因為價格談 不攏，所以我們拒絕等語（本院卷第92頁），而被告公司法 定代理人陳詠麗到庭亦稱其原出價為約每坪28萬5,000 元， 第2 天他們回覆說賣方要31萬元等語（本院卷第95頁背面以 下），顯示原告以被告出價前往斡旋結果，並未能因此使被 告與達永公司、莊天欽達成價格之合意並締結契約，則原告 公司未能以被告委託之出價為被告斡旋與達永公司及莊天欽 成立買賣契約，被告於法無再加價繼續委由原告斡旋之義務 ，且雙方居間契約業已合意終止，原告對被告自無居間報酬 請求權。嗣被告雖經由陳天寵前往達永公司銷售現場與達永 公司洽商後出價為達永公司及莊天欽所接受，但其價格與被



告原出價不同，不能認為因原告報告締約機會即已達成居間 之效果，揆之首揭規定，已難認原告對被告有居間報酬請求 權可資行使，原告主張被告最後承買價格為每坪29萬6,000 元，原告有機會、條件及能力為被告斡旋而受詐欺云云，要 非有據。而系爭居間契約，業經兩造合意終止，雙方居間契 約已不存在，自更無由原告本於居間契約關係請求被告給付 之餘地。至證人羅春蘭雖證稱：依據系爭承諾書，縱使自己 完成交易也要支付仲介費云云（本院卷第77頁背面）。但觀 之系爭承諾書上並此類此文字之記載，自不能因此認定雙方 有此約定，亦無礙於此之判斷。
㈣原告雖另主張因被告詐欺而終止居間契約，已以起訴狀繕本 送達為撤銷意思表示，且被告以不正當方法阻止條件成就， 應視為給付居間報酬之條件已成就，且其履行債務違反誠實 信用原則云云。然：
⒈按「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意 思表示。」民法第92條第1 項前段固有明文。惟主張被詐欺 而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院 44 年 台上字第75號判例意旨參照）。原告主張被告詐欺致 其為終止居間契約之意思表示，惟為被告所否認，原告就此 有利於己之主張雖聲請詢問證人羅春蘭、張淑青，並引據被 告與達永公司間房屋買賣契約書、土地買賣契約書（本院卷 第54頁以下）為證。而證人羅春蘭到庭證述稱：12日簽立證 明單後，13日告知賣方出價，被告也是13日告訴我們不買了 ，我們就同意把500 萬元的票還給被告，14日退回後，16日 被告就去找賣方談妥價金等語（本院卷第76頁以下），證人 張淑青亦證稱：10月18日我與賣方聯絡，對方告訴我系爭房 地已於週六成交，我們是星期四退還斡旋金，但是被告卻於 星期六去下定金等語，但事發時間緊接，固有可疑，仍不能 逕認被告有訛稱其原來辦公室出租人願繼續出租而無購買之 急迫為終止居間契約理由而詐欺原告之行為。而被告公司法 定代理人陳詠麗到庭具結後陳稱：我們之前租房子在文湖街 ，因為房東要擴編，所以無法續租，我那時候很緊張，因為 當初有跟超盈的負責人買房子，希望透過他找房子，後來因 為我先生跟房東有認識，我有透過我先生去問，剛好我先生 的好朋友有認識房東，所以我先生有告訴我可以續租2 年， 我一聽到，我就跟原告說我不買了，之後我跟家人提到這件 事，我先生要我跟哥哥說，請哥哥去試試看，當初用哥哥名 義去洽談，是因為哥哥是被告公司的股東，要用他的名義買 來租給我也可以，我會覺得壓力沒那麼大，因為哥哥也是股 東，長久下來公司也是需要一個據點等語（本院卷第96頁背



面以下）。參照證人即被告公司法定代理人胞兄陳天寵證稱 ：去年10月我妹妹打電話問我跟達永公司熟不熟，我不認識 達永公司負責人或高級主管，但因為我服務的公司曾經跟達 永公司買大樓，所以我跟達永公司算熟，被告公司本來沒有 想過要買房子，我妹妹本來希望以28萬元左右來買，所以我 出價也是出在這附近，後來是業務員說希望我們加價，我們 才加價，因為我服務的公司跟達永公司買過房子，只是因為 這樣，大家講起來比較近一點，我妹妹還是希望價錢她負擔 得起，仲介向她講的價格跟她能負擔的起的有落差，當時仲 介給她的時間很緊，而且公司沒有很大的財力，我只知道對 她而言價格並不低等語（本院卷第93頁背面以下）；證人廖 立文證稱：原告公司帶500 萬元來談，一坪是28萬5,000 元 ，但是我們公司給一坪30.5萬元因為價格談不攏，所以我們 拒絕，請他們再努力，原告公司說因為對方房子要續租，所 以沒成交，陳天寵是1 、2 天後來洽談，他是我們公司的客 戶，也跟我們老闆很熟，他任職的公司就是我們公司興建的 ，隔了幾天原告表示要我們把系爭房屋我委託給他們賣，那 時候我們已經收了陳天寵的斡旋金，我有跟對方說已經賣出 ，我們老闆的想法是以和為貴，雖然原告有帶看而沒有成交 ，我們仍給付部分佣金等語（本院卷第92頁以下）。可知原 告公司經達永公司人員告知系爭房地已出售時，達永公司僅 係收取陳天寵斡旋金而已，雙方尚未締約成交而仍在商議中 ，參核被告所提出之陳天寵原出價金額為1 億237 萬元之房 地訂購單（本院卷第124 頁）上雖記載為99年10月15日，達 永公司繳款單上記載斡旋金繳款日為同年月16日，但陳天寵 所交付充為斡旋金之元琳公司支票，及另由被告公司簽發還 回原斡旋金之支票之票據上，發票日均記載為同年月20日， 嗣陳天寵再出價1 億588 萬元之房地訂購單（本院卷第127 頁），日期亦為同年月22日，並約定雙方訂於同年月22日下 午3 時簽約，此與房屋買賣契約書、土地買賣合約書上載簽 約日相同，足認達永公司過去曾與陳天寵所服務之公司有買 賣關係，而陳天寵自同年月15日出而與達永公司接洽後，被 告係迄至同年月20日方與達永公司及莊天欽就價金達成協議 ，距離居間契約合意終止時間相隔6 日，且金額高於委託原 告斡旋之金額，誠難徒以上開時間上之關係，論定被告確有 施用詐術之行為。況果被告有規避給付原告居間報酬之意， 本可始終以陳天寵甚或元琳公司名義簽約買受，更無顯名而 洩漏購買房地之必要，益見原告主張尚非可遽採，其逕指摘 依據被告與達永公司間房屋買賣契約地1 條所載，被告公司 已經於簽約前至少審閱買賣契約5 日以上，至遲於同年月17



日已與達永公司訂約，距離兩造合意終止居間契約僅3 日， 且被告未舉證證明浩鑫公司仍願繼續出租辦公室予被告，而 以上情主張被告有詐欺行為云云，且對於所稱陳詠麗於羅春 蘭帶看時，曾表示既然達永公司設有銷售中心，為何不自己 去向達永公司銷售人員接洽等語，亦未進一步舉證，是仍應 認原告自己所舉證據不足以證明被告有詐欺行為，為無民法 第92條第1 項所定撤銷終止居間契約意思表示之權，其以起 訴狀繕本送達為撤銷之意思，不生撤銷之效力，居間契約確 於99年10月14日時業經雙方合意終止。
⒉次按「附條件之法律行為當事人，於條件成否未定前，若有 損害相對人因條件成就所應得利益之行為者，負賠償損害之 責任。」；「因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當 行為阻其條件之成就者，視為條件已成就。」民法第100 條 、第101 條第1 項雖有明文。然居間成立契約為居間報酬請 求權發生之要件，非居間契約之停止條件，本無所謂以不正 當行為阻止條件成就可言。縱認居間成立契約為居間報酬給 付之條件，原告既未能依被告出價居間媒介成立契約，所指 之居間報酬請求條件即已確定不成就，無上揭民法第100 條 規定之情形。嗣後雙方更進而合意終止居間契約，且未經合 法撤銷終止之意思表示，原告即無從再依業經終止之居間契 約關係請求被告給付居間報酬。再者，兩造間居間契約終止 後，被告經陳天寵出面代為與達永公司、莊天欽所委任之銷 售人員洽談後成交，成交價格低於原告回報價格，而高於原 出價達482 萬2,000 元，以之與被告原出價加計居間報酬10 5 萬8,800 元核計，果原告能以委託斡旋之價格居間成交， 被告尚可省減376 萬3,200 元，實無故以詐欺行為終止居間 契約後，再以高價向達永公司、莊天欽購買之必要，原告所 舉證據亦不足以證明被告有何以不正當行為阻止條件成就之 情事，自不能擬制條件業已成就，而責令被告負居間報酬給 付義務。
⒊末按「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」民法 第148 條定有明文，其違反者，固應認屬權利濫用，但契約 之合意解除，係雙方當事人本於自由意志所為，與居間契約 當事人之一方得隨時任意終止委任契約關係有別，其為一方 任意終止者，如係為圖脫免居間報酬給付義務，而以違反誠 實信用之方法行之，固為權利之濫用，不能認其行使終止契 約權利之行為為合法。惟於本件雙方之居間契約乃經合意終 止，並無證據足以證明被告有何行為違反誠實信用原則，洵 難認該契約之終止為不合法，而被告於契約終止後，已無履 行原訂居間契約之法律上義務，更無履行債務違反誠實信用



原則可言。
五、從而，原告主張依據居間契約法律關係，訴請被告給付，為 無理由，應予駁回。而原告之訴既經駁回，所為假執行之聲 請，亦失所附麗，應併予駁回之。至兩造其餘攻擊防禦方法 ，經本院悉予審酌後，認均無礙於本件之判斷，於茲不贅。六、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條判決如 主文。
中 華 民 國 100 年 9 月 6 日
民事第二庭 法 官 蕭錫証
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 100 年 9 月 13 日
書記官 何婉菁