臺灣高雄地方法院民事判決 100年度訴字第68號
原 告 林美紅
訴訟代理人 李慶榮律師、孫守濂律師、許泓琮律師
被 告 范更生
訴訟代理人 沈志祥律師
被 告 楊國良即富甲不動產仲介經紀企業行
當事人間減少買賣價金事件，本院民國100 年10月17日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告范更生應給付原告新台幣玖拾萬元及自民國九十九年十月二日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告范更生負擔四分之三，餘由原告負擔。本判決於原告以新台幣參拾萬元供擔保後得假執行。被告范更生於以新台幣幣玖拾萬元為原告供擔保後得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實與理由
一、原告主張：原告於民國99年6 月23日透過被告楊國良即富甲 不動產仲介經紀企業行負責之台灣房屋巨蛋店之仲介，以新 臺幣（下同）400 萬元之價格，購買被告范更生所有門牌號 碼高雄市三民區○○○路195 號13樓房地（下稱系爭房地） ，原告業已付清價金並辦畢所有權移轉登記。詎原告於99年 8 月間經其他仲介公司告知，乃知悉系爭房地曾於98年11月 間發生居民自該屋墜樓死亡之事件，該屋乃屬凶宅，而被告 范更生於買賣契約書附件標的現況說明項次18中明確記載系 爭房地未曾發生凶殺或自殺致死情事，原告乃因此願意支出 400 萬元高價購買系爭房地，然此事已嚴重影響買方購買意 願及交易價格，而系爭房地既因屬凶宅而具有交易價值減低 之瑕疵，原告自得依民法第359 條之規定請求減少價金，而 一般凶宅在社會交易上，房價約減少三至五成左右，爰以成 交價40 0萬元為計算基準，請求被告范更生減少價金3 成即 120 萬元。又被告富甲不動產仲介經紀企業行為專業不動產 仲介業者，對仲介之房屋是否為凶宅而有交易價值之重大瑕 疵，自有調查之義務，況其因仲介房屋而受有報酬，自應盡 其善良管理人之注意義務，被告富甲不動產仲介經紀企業行 未善盡調查之義務，致不知系爭房地為凶宅而未告知原告， 自屬債務不履行，依民法第227 條之規定，應對原告負損害 賠償之責等語。並聲明：被告應給付原告120 萬元，及自起 訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息 。被告其中一人為給付行為對他被告亦生清償效力。並願供
擔保請准宣告假執行。
二、被告主張：
㈠被告范更生：系爭房地縱曾發生如原告所指有居民墜樓死亡 之意外事故亦非凶宅之屬，且被告係於98年11月6 日向法院 拍得系爭房地，拍賣公告中並未記載曾發生凶殺或自殺之相 關資料，被告自無從得悉，且至99年6 月23日轉賣予原告， 此期間系爭房地內確實並無發生兇殺或他殺致死情事，原告 主張減少價金並無理由等語為辯。並聲明：原告之訴駁回； 如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 ㈡被告楊國良：依原告所述，系爭房地發生失足墜樓情事係在 98年11月間，乃在被告范更生取得系爭房地所有權之前，且 居民失足墜樓，死亡地點非在住家內部，非屬凶宅，原告就 系爭房地因此而有價值下降之情形，應負舉證之責，而系爭 買賣契約書附件標的現況說明項次18係載明是否於「賣方產 權」發生凶殺或自殺致死情事，並非「系爭房地」曾否發生 凶殺或自殺致死情事，被告調查責任範圍，僅及於賣方擁有 產權期間曾否發生凶殺或自殺情事，並不及於其前手，且被 告居間銷售期間，同業中並未傳出系爭房地係屬凶宅之訊息 ，被告業務員亦曾探問大樓管理員、12、14樓住戶及建工路 派出所系爭房地是否為凶宅，但均未獲肯定之答覆，被告實 已盡調查之能事，原告之請求並無理由等語為辯。並聲明： 原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利之判決願供擔 保請准宣告免為假執行。
三、兩造爭執與不爭執之事項：
㈠不爭執事項：
⒈原告於99年6 月23日透過被告楊國良即富甲不動產仲介經 紀企業行之仲介，以400 萬元之價格，購買被告范更生所 有系爭房地，原告業已付清價金並辦畢所有權移轉登記。 ⒉系爭房地為被告范更生於98年11月6 日透過本院98年度司 執字第25567號強制執行程序拍定取得所有權。 ⒊系爭房地於98年11月4 日上午8 時20分許發生居民陳有財 墜樓身亡之事故。
㈡爭執事項：
⒈系爭房地是否屬於凶宅？
⒉原告請求被告范更生減少價金有無理由？若有，減少之金 額應為若干？
⒊原告主張被告楊國良即富甲不動產仲介經紀企業行應負不 完全給付之債務不履行賠償責任有無理由？若有，其金額 以若干為適當？
四、系爭房屋是否為兇宅而有物之瑕疵？
（一）、按物之出賣人，對於買受人應擔保其物移轉於買受人時 ，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常 效用或契約預定效用之瑕疪，為民法第354 條第1 項前 段所明定。此項關於物之瑕疪擔保責任之規定，係基於 買賣為一方移轉財產權於他方，而他方支付價金之契約 ，為求買賣標的與價金在財產價值上之對等性（不論係 買受人主觀或客觀上認為適當之價金），自應由出賣人 就買賣標的在相對應之價金上應具有之價值及通常效用 或契約預定效用為擔保，以符合交易之誠信及安全，並 維雙方間權益之衡平。又物之瑕疪擔保責任，既係就買 賣標的之價值及效用為擔保，則除契約預定效用為當事 人之特約，應依特約為認定外，就價值及通常效用之認 定，自應就一般理性客觀之人在為該項交易時所認知之 通常效用，並參酌當時社會上之普遍認知及觀感，而為 合於經驗法則及誠信原則之判斷。
（二）、房屋為不動產，並為一般人居住使用之場所，若房屋存 有非自然身故之情事時（即一般俗稱之凶宅），此類情 事在法律上雖無明確之定義，然就一般交易習慣之認知 ，係指「曾發生凶殺或自殺事件之房屋」而言。而此一 因素，雖未對房屋造成結構性或安全性上效用之減損， 但就我國國情及一般社會大眾而言，多存有嫌惡畏懼之 心理，除對居住品質有所疑慮外，在心理層面上亦會造 成相當程度之負面觀感及影響，故在房地產交易市場及 經 驗法則上，均認此類房屋會影響當事人之購買意願及 價格，而造成該房屋在市場接受程度及交易價格上之低 落結果，就房屋之經濟價值而言，顯有減損之瑕疪，自 應認屬上開條文所稱之物之瑕疵。
（三）、物之瑕疵責任為無過失責任物之瑕疵擔保責任是基於有 償契約對價均衡的要求以維護交易之公平保護交易之信 賴由法律所規定的法定無過失責任，亦即出賣人於買賣 契約成立時即使不知有瑕疵，也應負物之瑕疵擔保之責 ，出賣人並不得以不知瑕疵為由而免除該責任，除非買 受人於契約訂立時即已知或因重大過失而不知有該瑕疵 時，始得免責。（民法第354 、355 條規定參照）（四）、本件是否為兇宅而有物之瑕疵
1、系爭房屋於98年11月4 日上午8 時20分許發生原居住該 房屋內之第3 人陳有財自該屋13樓窗戶墬樓死亡之事件 ，經檢察官相驗結果其死亡方式為不詳，有高雄市政府 警察局三民第二分局99年11月26日函所附之調查筆錄及 地檢署相驗屍體證明書可證，並為二造所不爭執。
2、第3 人陳有財係自其房間窗戶墬樓，此為警方調查筆錄 所記載（卷98. 陳有財子女陳証立筆錄），並為二造所 不爭執，並經本院親自到場履勘結果發現：死者陳有財 之房間現況上有裝潢木質地板高度為10公分，木質地板 距離窗台高度為79公分，因此未裝潢地板前地板距窗台 高度應為89公分，縱使地板加上床座及床墊高度通常各 為20公分則床墊距離窗台至少尚有50公分之高度，並非 可輕易跨越。再者窗台內側至陽台護欄外側約為60公分 ，窗戶外側護欄內側間有一寬約35公分之陽台，窗台與 陽台外護欄之高度為相同。亦即若陳有財要從其房間窗 戶向一樓中庭探看必須有床墊到窗台之高度50公分及窗 台到護欄之寬度超過35公分之距離始會發生墬樓之情形 ，也就是要發生陳有財因向外探看重心不穩而墬落中庭 之事，必須陳有財站立於房間，整個上半身均已露出於 窗外，頭部必須探出於護欄外，始有可能。況從13樓欲 向1 樓中庭探看事件並非易事，因高度的問題其視線若 非整個上半身突出於護欄外側無法看到1 樓中庭之事物 ，但陳有財又有何必要從13樓往1 樓探看呢？況經本院 發現陽台外側護欄係由條狀之鋁條所組成，由上往下數 之第3 根有明顯的凹陷痕跡，經按壓結果，較為鬆軟， 經逐條按壓結果，第六、七根鋁條，亦有相同鬆軟情形 ，而其餘護欄鋁條均為正常，顯見該鋁條曾經經過重物 重壓導致鬆軟凹陷，若非有人踩踏於護欄鋁條上，外側 護欄又係何原因會造成如此現象呢？見本院100 年4 月 8 日勘驗筆錄及現場照片，準此，本件應係陳有財自殺 而墬樓並非單純意外墬樓。
3、姑不論陳有財是否為自殺，系爭房屋已發生非因病死、 自然死之死亡方式，則不論其係自殺或意外，均已足造 成心理上之嫌惡感，而影響系爭房屋之價值，此種非物 質上而係心理上之缺陷已足以減少系爭房屋之價值應屬 民法第354 條所規定之物之瑕疵。
（五）、內政部版所公告之標的現況說明書中雖記載其應說明之 事項為本建築改良物（含增改建）於賣方產權持有中是 否發生兇殺或自殺致死之情事，然該標的現況說明書乃 是房地標的所有人於委託仲介出售時，仲介人員為盡標 的調查義務時，持以對出賣人所為之詢問事項，使出賣 人亦負說明之義務，用以釐清將來出賣人與仲介業之責 任，並於將來以該說明書判斷出賣人是否有故意隱匿不 告知瑕疵，而應負瑕疵擔保之情事。買賣標的物知是否 有瑕疵仍應以前述是否影響標的物交易上價值為判斷，
並非以該範本所列者為準，該範本乃行政機關所製作提 供予人民使用之教示性文書僅具有行政指導之作用，實 際之法律效力，尚應視各別法律之規定予以判斷。因瑕 疵擔保乃法定無過失責任，故出賣人不論於產權持有期 間是否知悉，只要出賣標的物有瑕疵均應負瑕疵擔保之 責，在產權持有期間知悉有兇殺自殺致死之情事而未於 交易過程中主動說明，則構成故意隱匿不告知，於買受 人明知或因重大而不知有瑕疵時，仍應負瑕疵擔保之責 。
（六）、關於非自然死亡地點於透天房屋死亡於屋內或房屋所附 連之土地上均可認為足以影響該房地之價格，但在集合 式公寓或大樓，若發生於專有部分或與專有部分附連而 約定由該專有部分所有權人專用之公共設施部分如露台 ，因直接對系爭房屋發生令人心裡上嫌惡之結果，即應 認定為兇宅而為物之瑕疵，但若發生於大樓之非專有部 分即公共設施部分者，因未特定於某部分，亦不應使發 生於公共設施部分之非自然死亡致全部住戶均成兇宅， 從而被告主張系爭13樓房屋只是墬樓處死亡發生於1 樓 中庭，該13樓並非兇宅而無物之瑕疵，即不可採。五、原告主張減價及減價之金額：
（一）、依民法第359 條「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條 之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求 減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人 僅得請求減少價金。」之規定，本件原告向被告買受之 系爭房地既有瑕疵，則原告請求減少價金即屬有據。（二）、減少之金額：
本件系爭標的於99年6 月23日訂立買賣契約，約定買賣 價金為400 萬元，依訂約當時之房地無前揭瑕疵與有前 揭非自然死亡之瑕疵即所謂正常價格與特定價格之差異 率為22.5％，此有本院經二造同意委託鑑價之群益不動 產估價師聯合事務所之估價報告及100 年8 月24日函各 一份在卷足憑，則本件房地因前揭非自然死亡所存在之 心理上缺陷之瑕疵其應減少之價金為400 ×22.5％＝90 萬元
六、 本件被告仲介應否負損害賠償之責？
（一）、依不動產經紀業管理條例第26條第1 、2 項「因可歸責 於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時 ，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介 或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經 紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」之規定，不動產
經紀業與委託人間有委託契約關係，因而於可歸責於不 動產經紀業不能履行委託契約時即構成所謂債務不履行 而應對委託人負損害賠償之責。但其與非委託人即交易 之相對人並無委託契約關係，因此不構成因履行契約所 生之債務不履行責任而構成因故意或過失不法侵害他人 權利或違反保護他人法律之侵權行為責任，從而本件原 告主張被告即經營不動產經紀業之楊國良應負債務不履 行（不完全給付) 損害賠償責任，於法尚有未合。（二)、 不動產經紀業對於未有契約關係之交易相對人間雖未有 契約關係而不負善良管理人之注意義務，但仲介業是受 國家法令特許經營之業務，對於不動產之交易具有專門 之知識和實務經驗，足以構成交易相對人之信賴，交易 相對人因仲介業之介入，對於該交易過程不致產生疏忽 和錯誤具有相當之期待，因此仲介業儘管未受委託也對 交易之相對人負業務上之一般注意義務，如怠於為該仲 介業所應負之注意義務而致該交易之相對人受有損害時 ，即應依侵權行為之規定，對該交易之相對人負損害賠 償之責，此即前揭不動產經紀業管理條例第26條第2 項 規定之主要目的。
（三) 、本件被告楊國良是否未盡仲介業所應盡之注意義務而應 對原告負損害賠償之責？
1、仲介業之業務上注意義務:
仲介業為政府所特許之行業，未經許可營業依不動產經 紀業管理條例第22條規定主管機關得禁止營業並處負責 人新台幣10萬至30萬元之罰鍰，經制止不聽仍繼續營業 者可處1 年以下有期徒刑併科罰金。因此仲介業即負有 遵守相關法令遂行適法交易業務之義務。就不動產的買 賣仲介業具有高度的專門知識和豐富的交易經驗，並經 政府許可，因此乃構成社會之信賴基礎。而一般消費者 若因為未具專門知識及交易經驗乃基於對仲介業所提供 資訊之信賴而作成是否締結契約之判斷，因此仲介業對 於交易標的權利義務及瑕疵有無之調查，對於交易相對 人提供正確之資訊並予以充分適當之說明即構成仲介業 之業務上應盡之義務。
2、本件系爭房屋係於98年11月4 日發生陳有財自屋內墬樓 之非自然死亡之事故，該房屋旋於二日後即98年11月6 日經法院拍賣拍定。被告楊國良係於99年3 月12日左右 和被告范更生訂立一般委任契約為被告范更生仲介出賣 系爭房地（見卷一37頁標的現況說明書) 。
3、本件被告楊國良從事仲介業務自應負業務上對交易標的
物權利義務及瑕疵有無之調查，並對相對人提供正確資 訊和充分之說明。經查；
3.1 、本件楊國良於接受被告范更生委任仲介出賣系爭房 屋時，已依不動產經紀業管理條例第23、24條規定 詢問出賣人並經被告范更生簽名後持向買受人解說 此有標的物現況說明書於雙方買賣契約書可證。出 賣人因該非自然死亡之事故發生於其標得系爭房地 之前，而未告知仲介之被告楊國良而楊國良並非僅 以出賣人之告知為唯一依據，其尚有至房屋之兇宅 網及電腦上查詢系爭房屋是否為兇宅，被告之員工 方惠美還曾陪同原告於看屋還曾一同去問過大樓管 理員及至系爭房屋之樓下12樓之住戶林小姐，13樓 有無發生過事情，被告亦曾向派出所查證過，此皆 經被告之員工方惠美及陳信志到庭證述明確（卷二 第144-150 頁) 。
3.2 、關於大樓發生有兇殺、自殺或其他非自然死亡之事 件，一般住戶怕影響房地出售或出租，通常都不會 透漏該訊息，大樓管理員或總幹事受大樓住戶委任 管理大樓，甚至協助大樓住戶有關房地之出售或出 租之事宜，於未經大樓管理委員會之授權，通常亦 不會將大樓內部所生之事務告知於非大樓住戶之第3 人，至於警察機關雖有處理該墬樓事件，但此部分 尚非屬政府資訊公開法第7 條規定應主動公開之資 訊，縱向警察機關詢問該房地是否有發生非自然死 亡之事故，警察機關亦不會告知。
3.3、原告雖主張於99年8 月間從其他仲介口中得知系爭 房屋曾發生自殺之事件，且從網路上網頁搜尋亦可 得知本件事故，足證被告未盡調查義務。然原告究 竟係自何仲介業者口中得知，並未經舉證證明，況 就該事故是否可藉一般調查方法而得知始為判斷仲 介業者是否未盡調查義務之依據，尚不能就特定人 知悉該資訊即遽予推論被告未盡調查義務。至於網 頁之討論係指三民區有一新大樓正在賣的，並未指 明為系爭房地，況該網頁並非業界所常用之兇宅網 ，亦不得僅就該網頁未特定標的之討論即認定被告 有應注意能注意而不注意之過失，原告主張被告楊 國良未盡注意義務，尚非有據。
4、被告楊國良仲介本件系爭房地買賣，尚無未盡業務上 應注意義務及調查與說明義務之情形，即無因故意或 過失致原告受損害之成立，原告請求被告楊國良應負
賠償之責，並非有據，應予駁回。
七、 綜上所述，本件原告本於物之瑕疵擔保責任之規定主張出 賣人所出賣之系爭房地有瑕疵應予減價，其請求減價120 萬元，經本院審理結果認減價90萬元為適當，從而原告請 求被告范更生給付90萬元及自起訴狀繕本送達翌日即99年 10月2 日起至清償日止按年息百分之五計算之遲延利息為 有理由應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。 勝訴部分原告請求供擔保准予假執行，被告范更生請求供 擔保免予假執行，經核並無不合，爰分別酌定相當金額准 許之。至原告敗訴部分其訴既經駁回，假執行之聲請即失 所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已明，兩造其於攻擊防禦方法於本件之結果不生影 響，爰不一一贅述。
九、結論：原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第 第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 100 年 10 月 31 日
民事第三庭法 官 陳樹村
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 10 月 31 日
書記官 葉姿敏