臺灣士林地方法院民事判決 100年度訴字第633號
原 告 方榮灃
訴訟代理人 朱容辰律師
被 告 賢茂股份有限公司
法定代理人 劉瑞林
訴訟代理人 周佳弘律師
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國100 年9 月16日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
原告起訴主張：
㈠原告為臺北市○○區○○段○○段00000 ○000 地號土地（ 以下簡稱系爭土地）之共有人之一，其應有部分為五分之二 。而坐落於系爭土地上之同小段632 建號即門牌號碼為臺北 市○○區○○路00 0巷0 弄00號房屋（以下簡稱系爭房屋， 與系爭土地合稱系爭房地），經最高法院於98年12月31日以 98年度台上字第2486號民事判決，判決確定應由訴外人方金 財移轉登記三分之一及將系爭房屋交付上訴人共同占有，原 告並於99年7 月7 日持上開判決辦理所有權應有部分移轉登 記完畢。詎方金財竟未經全體共有人同意，擅自將系爭房屋 出租予被告，租期自99年8 月1 日起至100 年7 月31日止， 每月租金為新臺幣（下同）3 萬5,000 元。該租約未經系爭 房屋全體共有人同意，對共有人自不生效力，承租人係屬無 權占有系爭房地，原告自得本於所有權人之地位，依民法第 821 、767 條之規定，請求被告自系爭房屋遷出，並將系爭 房屋返還予全體共有人。
㈡又被告無權占用系爭房地之行為業已侵害原告之所有權，是 依不當得利、侵權行為之規定，就系爭房地請求被告給付相 當於租金之不當得利及法定遲延利息。另被告曾於原告委請 律師發函請求其遷讓房屋後表示，願每月將上開租金之1/3 支付予原告，惟被告僅支付系爭房屋之租金，就系爭土地部 分仍應給付相當於租金之不當得利。經原告詢問房仲業者， 認系爭土地之合理租金行情至少為每月7 萬元以上，今原告 僅以每月6 萬6,000 元作為本件請求之計算基礎應屬合理， 是至被告遷出系爭房屋之日止，原告得向被告請求按月給付 相當於租金之不當得利應為2 萬2,000 元（計算式：66000 ×1/3 ＝22000 ）。又自被告承租日之99年8 月1 日起迄原 告起訴日即100 年3 月25日止，共計約8 個月，則被告應給
付原告17萬6,000 元相當於租金之不當得利（計算式：6600 0 ×1/3 ×8 ＝176000）等語。
㈢聲明：
⒈被告應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋返還予全體共有人 。
⒉被告應給付原告17萬6,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日 至被告遷出系爭房屋之日止，按月給付原告2 萬2,000 元 ，並均加計自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 百分之五計算之利息。
⒊上開第2 項聲明部分，原告願供擔保，請求宣告假執行。被告之抗辯
㈠被告向方金財承租系爭房屋，並於99年7 月30日簽訂租賃契 約（以下簡稱系爭租約），租賃期間為99年8 月1 日起至10 0 年7 月31日止，雙方約定每月租金3 萬5,000 元，押租金 7 萬元，被告於簽訂系爭租約時業已開立全部款項之支票交 予方金財收執，被告對於方金財與原告間關於系爭房屋所有 權之紛爭毫無所悉。嗣被告接獲原告委請律師所發之請求遷 讓房屋通知函，始知上情，並隨即通知原告前來領取系爭房 屋之三分之一租金，惟原告均未領取，被告仍願支付原告系 爭租約每月所約定租金之三分之一。又被告與方金財就系爭 房屋之租金約定如上文所述，如原告對系爭房屋之租金金額 有所爭執，自應由原告舉證證明之。
㈡原告固主張系爭租約所約定者僅為系爭房屋之租金，不及於 系爭土地之租金，而認被告仍應向其給付系爭土地部分相當 於不當得利之租金，然系爭房屋性質上不能與系爭土地使用 權分離而存在，是被告與方金財間所約定之租金即是針對系 爭房屋及其基地即系爭土地而言，從而，原告主張系爭土地 與系爭房屋之租金應分別給付，顯與常理有違。 ㈢另系爭租約於100 年7 月31日屆期，被告亦已於100 年8 月 10日遷離系爭房屋，是原告起訴請求被告遷讓系爭房屋，顯 無理由等語。
㈣聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利益判決，被告願供擔保，請准宣告免予假執行。法院之判斷
㈠按土地所有權移轉登記與土地之交付係屬兩事，截然不同。 前者為所有權生效要件，後者為收益權行使要件，行使土地 之收益權以先經交付為前提，並不限於有償之買賣契約，即 無償之贈與契約亦包括在內，最高法院44年台上字第266 號 著有判例可參。原告主張其為系爭房屋之共有人之一，另共
有人即訴外人方金財未經其同意即將系爭房屋出租被告，訴 外人方金財之出租行為為無權處分，被告使用系爭房屋為無 權占有云云。經查：
⒈原告之所有取得系爭房屋所有權應有部分三分之一，係因 其祖母黃來香將信託於訴外人方金財之系爭房屋，贈與予 原告，此有台灣高等法院99年重上更㈢字20號及最高法院 100 年台上字1160號判決可參。且原告於上開訴訟中除訴 請訴外人方金財將系爭房屋所有權應有部分三分之一移轉 原告外，並請求應將系爭房屋交付原告共同占有使用等情 ，亦有原告提出之台灣高等法院99年4 月8 日院通民團99 重上更㈢20字第0000000000號判決確定證明書可參。又系 爭房屋於99年8 月1 日即由訴外人方金財出租被告使用且 原告亦自承系爭房屋其數年來均未使用，而原告亦未就上 開確定判決提出請求執行，命訴外人方金財將系爭房屋交 付原告共同使用。準此，原告自本件訴訟起訴之前，訴外 人方金財並未將系爭房屋交付原告使用，原告尚未取得系 爭房屋之收益權。系爭房屋之使用收益權既仍為訴外人方 金財所持有，其將系爭房屋出租被告收取租金，難謂係無 權處分，原告主張被告向訴外人方金財租用系爭房屋而占 有使用系爭房屋為無權占有云云，尚非可採。
⒉縱認訴外人方金財在原告登記為系爭房屋之所有權人後， 將系爭房屋出租予被告使用係無權處分。然被告抗辯其亦 於100 年7 月31日遷出系爭房屋等語，並提出租賃契約書 （本院卷第79頁）及清空系爭房屋之照片數張為證，並經 證人方金財證述，被告確實於租約到期後不再續租而遷移 他處等語（100 年8 月18日言詞辯論筆錄，本院卷第73頁 背面），是被告業經遷出系爭房屋等情堪信為真。雖原告 續主張其在100 年9 月1 日時至系爭房屋屋外查看，系爭 房屋內仍由被告堆置貨物，被告仍繼續占用系爭房屋，原 告拍下照片後，直接傳送至原告訴訟代理人之手機等情， 並由原告訴訟代理人當場提出手機，經本院勘驗手機內系 爭房屋之照片。依據勘驗之結果，手機內之照片，係由系 爭房屋之門外向系爭房屋拍攝，由照片內可見系爭房屋在 門口部分確實仍放置有紙箱。惟上開照片並無法確認拍照 之時間為100 年9 月1 日，故原告以此主張被告並未遷離 系爭房屋，尚非逕可採信。而證人方金財亦證稱因為被告 在搬遷過程中，有不及搬離之物品，經方金財同意暫時存 放等語，是訴外人方金財亦為系爭房屋之共有人之一，亦 可使用系爭房屋，訴外人方金財如將其可使用之部分提供 被告暫存放物品，而不排除原告之共同使用，被告亦非無
權占用。
⒊綜上，本件被告於言詞辯論終結時，並未無權占用系爭房 屋，原告依據民法第821 條及767 條規定請求被告遷讓系 爭房屋，並將系爭房屋交還全體共有人，尚非可採。 ㈡又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179 條前段定有明文。故不當得利之要件應包 含⒈受有利益⒉致他人受有損害⒊無法律上原因三者。其中 「致他人受有損害」之要件中應包含受利益與受損害之間應 有因果關係存在。依據首揭判例所示，不動產之收益權行使 要件應以不動產交付為前提，縱然，不動產之受讓人取得不 動產之所有權，但並未經讓與人交付占有，則難認受讓人已 得行使收益權，如不動產第三人占有，亦不能以其收益權受 損，請求填補受益權之損害，或主張第三人因此所受之占有 利益與不動產受讓人之損害有因果關係，而第三人應返還占 用之利益。經查：
1.上所述，原告既於判決之後，訴外人方金財既未交付系爭 房屋之共同使用，原告因此未取得系爭房屋使用之收益權 ，而受有損害，其受損之原因來自於訴外人方金財尚未交 付系爭房屋之共同使用所致。而系爭房屋之全部收益權既 仍為訴外人方金財所持有，尚未依據上開判決交付原告共 同使用，則訴外人方金財將系爭房屋出租交付被告使用， 被告亦依約給付租金予方金財，被告並非無償使用系爭房 屋，故並無所謂之不當得利，且原告所受之相當於租金之 損害與被告之使用系爭房屋並無因果關係。從而，原告依 據不當得利法律關係，請求被告給付原告相當於租金之不 當得利，自非有據。
⒉又系爭房屋坐落之系爭土地，原告雖有應有部分五分之二 ，惟該應有部分五分之二亦來自於原告之祖母黃來香所有 ，系爭房屋與土地原均為原告祖母黃來香所有，依據民法 第452 條之1 之規定，土地及其土地上之房屋同屬一人所 有，而僅將土地或房屋所有權讓與他人，推定在房屋得使 用期限內有租賃關係。故系爭房屋及系爭土地應推定在系 爭房屋使用期間內有租賃關係，準此，系爭房屋既有合法 使用系爭土地之權源，而被告使用系爭房屋並不生無權使 用系爭土地而獲有不當得利，原告主張被告因向訴外人方 金財租用系爭房屋而使用系爭土地係無正當權源使用系爭 土地，而應返還相當於租金之不當得利乙節，亦無可取。 ⒊至於，依據台灣高等99年重上更㈢字20號及最高法院100 年台上字1160號等確定判決，訴外人方金財除有義務使原 告取得系爭房屋之所有權應有部分外，另應將系爭房屋交
付原告共同使用，但訴外人方金財並未將系爭房屋依據確 定判決交付原告共同使用，而出租予被告乙節，如原告權 益有所損害，係屬原告與訴外人方金財間之糾葛，則應由 原告另依法定程序救濟之，附此敘明。
㈢綜上所陳，本件被告於訴訟中業經遷出系爭房屋，故原告依 據民法第767 、821 條規定，請求被告遷出系爭房屋，並將 系爭房屋占有返還予全體共有人為無理由，不能准許。且本 件原告因訴外人方金財尚未將系爭房屋之共同使用權交付原 告而逕行出租被告，使原告未能取得系爭房屋之收益權，則 原告對於系爭房屋尚非得主張利益受損，縱原告受有損害亦 與被告使用系爭房屋所獲之利益並無因果關係，故原告另依 不當得利法律關係請求被告給付相當於租金之不當得利亦無 理由，亦應駁回之。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失 所依據，應併予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其他未經援用之 證據，經斟酌上無礙於本院前述之認定，無一一論究之必要。訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 100 年 10 月 7 日
民事第一庭 法 官 黃珮禎
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 100 年 10 月 7 日
書記官 陳韻如
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