臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第1990號
原 告 茂潁實業股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 陳勵新律師
被 告 戊○○
甲○○
丁○○
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於中華民國99年9月10日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告戊○○應將坐落臺北市○○區○○段三小段四０六地號土地上，建號二七三０號（即門牌號碼為臺北市○○區○○路二段一百四十九號八樓之九）房屋遷讓返還予原告；並自民國九十八年四月十五日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬貳仟元。
被告戊○○應將坐落臺北市○○區○○段三小段四０六地號土地上，建號二七五六號（即門牌號碼為臺北市○○區○○路二段一百四十九號十樓之九）房屋遷讓返還予原告；並自民國九十八年四月十五日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬貳仟元。
被告戊○○應將坐落臺北市○○區○○段三小段四０六地號土地上，建號二七六六號（即門牌號碼為臺北市○○區○○路二段一百四十九號十一樓之八）房屋遷讓返還予原告；並自民國九十八年四月十五日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬貳仟元。
被告甲○○應將坐落臺北市○○區○○段三小段四０六地號土地上，建號二七六七號（即門牌號碼為臺北市○○區○○路二段一百四十九號十一樓之九）房屋遷讓返還予原告；並自民國九十八年四月十五日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬貳仟元。
被告丁○○應將坐落臺北市○○區○○段三小段四０六地號土地上，建號二七四一號（即門牌號碼為臺北市○○區○○路二段一百四十九號九樓之七）房屋遷讓返還予原告；並自民國九十八年四月十五日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬貳仟元。
訴訟費用由被告各負擔三分之一。
本判決於原告以新臺幣貳佰玖拾柒萬參仟參佰參拾參元或同面額之臺灣銀行股份有限公司無記名可轉讓定期存單供擔保後，得假執行。但被告甲○○以新臺幣壹佰伍拾玖萬元，為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，原告得將原 訴變更或追加他訴，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款 分別定有明文。經查，本件原告原起訴聲明為：㈠被告戊○ ○、丁○○、丙○○、甲○○等人應自如附表所示之房屋遷 出，將房屋騰空返還原告，並自民國98年4月15日起至遷讓 返還房屋之日止，分別按月給付56,684元、38,734元、35,5 84元、32,695元、37,135元、35,385元。㈡原告願以現金或 同面額之臺灣銀行股份有限公司無記名可轉讓定期存單供擔 保，請准宣告假執行。嗣於民國99年7月20日本院言詞辯論 程序中變更訴之聲明為：㈠被告戊○○、丁○○、丙○○、 甲○○等人應自如附表所示之房屋遷出，將房屋騰空返還原 告，並自民國98年4月15日起至遷讓返還房屋之日止，分別 按月給付12,000元。㈡原告願以現金或同面額之臺灣銀行股 份有限公司無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行 。核其訴之變更，所主張基礎事實相同，僅減縮請求之金額 ，屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭說明，其所為訴之 變更，應予准許。
二、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項 定有明文。經查，本件原告原以丙○○為被告，請求遷讓房 屋，嗣原告與被告丙○○達成和解，並簽訂「搬遷協議書」 ，且於99年8月17日以書狀撤回關於丙○○遷讓返還房屋之 請求，揆諸首揭說明，原告撤回對被告丙○○之起訴，應予 准許。
貳、實體部分：
一、原告主張略以：
㈠訴外人荷商柯金資產管理股份有限公司臺灣分公司（以下簡 稱「柯金公司」）於本院拍賣程序以新臺幣（下同）3 億8 千萬元承受臺北市○○區○○段3小段406地號土地及坐落其 上78個建號建物之標的物，經本院於98年4月15日核發不動 產移轉證書予柯金公司，嗣柯金公司於99年2月6日將上開不 動產所有權出售予原告，業已完成所有權移轉登記，並由原 告承受柯金公司之權利。被告戊○○、丁○○、甲○○等人 占用原告所有如附表所示坐落臺北市○○區○○段3小段406 地號土地上，建號2730、2756、2766、2741、2767號等5間 房屋（即門牌號碼為臺北市○○區○○路2段149號8樓之9、 10樓之9、11樓之8、9樓之7、11樓之9，以下統稱「系爭不
動產」）），但被告等與原告間並無任何契約關係，縱被告 等與第三人間簽有使用契約，但依債之相對性原則，被告不 得以其與第三人之債權契約妨礙原告行使權利。簡言之，被 告等占有系爭不動產並無合法使用權源，已屬無權占有，原 告自得本於系爭不動產所有權人之地位請求被告等遷讓返還 。
㈡被告等無權占有原告所有之系爭不動產，消極減免其應支付 使用該不動產之代價，即受有利益，並因而致原告占有使用 系爭不動產之權益受有損害，原告自得依不當得利法律關係 請求被告返還無權占有期間相當於租金之利益，即請求被告 給付相當於租金收入之損失金。按城市地方房屋之年租金， 以不得超過土地及其建築物申報總價額年息10﹪為限，土地 法第97條1項亦定有明文。又依最高法院94年度第2次民事庭 會議決議謂：「城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商 而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所 約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制」。系爭不動 產均屬商業用途，房屋座落之地區依土地使用分區為第參種 商業區，地理位置良好、面臨基隆路2段、附近均有商家、 近喬治工商、市況熱絡。又系爭土地其他占用人（如訴外人 柯秉松即門牌號碼為臺北市○○區○○路2段149號8樓之6、 9樓之4房屋占有人），占用面積僅14.10平方公尺，業經本 院簡易庭以98年度北簡字第33639號民事判決認定柯秉松應 遷讓房屋，並按月給付原告不當得利損害金2萬元。而被告 等所占用之5間房屋，面積為29.71至47.34平方公尺，超過 14.10平方公尺甚多，且被告戊○○所無權占用之臺北市○ ○路○段149號10樓之9房屋（面積32.92平方公尺），訴外人 張以彤曾以每月12,000元出租予訴外人雷雯婷，是原告請求 每戶之租金為12,000元作為不當得利損害金金額。爰依民法 第76 7條第1項前段所有物返還請求權之法律關係，請求被 告戊○○、丁○○、甲○○等人遷讓房屋，並將系爭不動產 騰空返還予原告；另依民法第179條不當得利之法律關係請 求被告戊○○等給付自98年4月15日起至遷讓返還房屋之日 止，按月給付無權占用系爭不動產期間相當於租金之不當得 利之損害金12,000元。
㈢並聲明：
⒈被告戊○○應將坐落臺北市○○區○○段3小段406地號土地 上，建號2730號即門牌號碼為臺北市○○區○○路2段149號 8樓之9房屋遷讓返還予原告；並自98年4月15日起至遷讓返 還房屋之日止，按月給付原告12,000元。 ⒉被告戊○○應將坐落臺北市○○區○○段3小段406地號土地
上，建號2756號即門牌號碼為臺北市○○區○○路2段149號 10樓之9房屋遷讓返還予原告；並自98年4月15日起至遷讓返 還房屋之日止，按月給付原告12,000元。 ⒊被告戊○○應將坐落臺北市○○區○○段3小段406地號土地 上，建號2766號即門牌號碼為臺北市○○區○○路2段149號 11樓之8房屋遷讓返還予原告；並自98年4月15日起至遷讓返 還房屋之日止，按月給付原告12,000元。 ⒋被告丁○○應將坐落臺北市○○區○○段3小段406地號土地 上，建號2741號即門牌號碼為臺北市○○區○○路2段149號 9樓之7房屋遷讓返還予原告；並自98年4月15日起至遷讓返 還房屋之日止，按月給付原告12,000元。 ⒌被告甲○○應將坐落臺北市○○區○○段3小段406地號土地 上，建號2767號即門牌號碼為臺北市○○區○○路2段149號 11樓之9房屋遷讓返還予原告；並自98年4月15日起至遷讓返 還房屋之日止，按月給付原告12,000元。 ⒍原告願以現金或同面額之臺灣銀行股份有限公司無記名可轉 讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。
二、被告戊○○答辯略以：
臺北市○○區○○段3小段406地號土地及座落其上78個建號 建物即在金廣大樓內，該大樓完工於84年，供居住及營業用 途已逾16年，其後由柯金公司經由拍賣程序，以3億8千萬元 承受，嗣柯金公司於99年2月6日進行拍賣，於99年3月10 日 將臺北市○○區○○段三小段406地號土地及座落其上78 個 建號建物出售予原告。被告戊○○目前所占用坐落臺北市○ ○區○○段3小段406地號土地上，建號2766號即門牌號碼為 臺北市○○區○○路2段149號11樓之8房屋、建號2730即門 牌號碼臺北市○○區○○路2段149號8樓之9、建號2756即門 牌號碼臺北市○○區○○路2段149號10樓之9房屋，是原告 向前手購買使用權使用，均有支付價金，並非無權占有，該 棟住戶購買時都希望未來可以取得優先權及承購權。原告並 未積極召開住戶大會與住戶協調，即對多位住戶提告，並無 誠意，而原告雖曾補助各住戶10萬元，但原告提出之補助不 足以支付購買及後續投資費用。被告等願意搬遷，但希望原 告給予賠償。
㈡並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、被告甲○○則辯以：
㈠臺北市○○區○○段3小段406地號土地上，建號2767號即門 牌號碼為臺北市○○區○○路2段149號11樓之9房屋係84年5
月29日由楊麗秋及楊張禮王兩人以312萬元向金廣建設公司 購買，並預繳90萬元，旋轉讓給黃淑慧，黃淑慧於85年9 月 6日繳納建商210萬元，之後因建商土地取得及貸款發生問題 ，遭合作金庫銀行股份有限公司聲請拍賣，由柯金公司得標 ，原告再以3億8千萬元向柯金公司承購。被告戊○○於98年 4月10日以40萬元向黃淑慧購買該不動產之使用權，被告戊 ○○再於98年4月11日以43萬2千元將該不動產使用權轉讓被 告甲○○使用迄今，故被告甲○○並非無權占有系爭不動產 。且柯金公司於97年8月1日曾發函黃淑慧並將其列為強制執 行金額第二順位抵押權人，有優先分配權，由此可佐證被告 甲○○確實有使用系爭不動產之權利。況被告甲○○當初以 43萬2千元購買系爭不動產之使用權，房屋內部之裝潢、設 備、維修費用亦支出80多萬元，希望原告能夠賠償。 ㈡並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
四、被告丁○○辯以：
被告丁○○於96年6月向前手葉日輝購買系爭不動產之使用 權，被告丁○○願意搬遷，對於原告主張伊無權占有臺北市 ○○區○○段3小段406地號土地上，建號2741號即門牌號碼 為臺北市○○區○○路2段149號9樓之7房屋一節不爭執，但 原告賠償金額過少，被告丁○○當初以35萬元購買系爭不動 產之使用權，裝潢費亦支出30多萬元，希望原告至少賠償其 裝潢費用等語，資為抗辯。
五、本件之爭點及本院得心證之理由：
原告主張被告無權占有其所有之不動產，請求被告遷讓房屋 ，並給付無權占有期間相當於租金之不當得利，被告丁○○ 雖不否認無權占有，但被告戊○○、甲○○則否認之，並以 前詞置辯。是本件兩造爭執之處在於：㈠被告是否無權占有 原告之不動產？原告請求被告遷讓房屋，有無理由？㈡如被 告等均為無權占有人，則原告請求被告等給付相當於租金之 不當得利，有無理由？茲分述如下：
㈠被告是否無權占有原告之不動產？原告請求被告遷讓房屋， 有無理由？
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 民法第767條第1項前段定有明文。又以無權占有為原因，請 求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實 無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告對於被告無權占 有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權 源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由
，最高法院72年度台上字第1552號判決可資參照。且我國民 法對於不動產物權之得、喪、變更採取登記生效主義，此觀 諸民法第758條規定：「不動產物權，依法律行為而取得設 定、喪失、及變更者，非經登記，不生效力」自明。而買賣 契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，因此 在二重買賣之場合，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記 與後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於 所有權請求前買受人返還所有物，前買受人即不得以其與出 賣人間之買賣關係，對抗後買受人。又買賣契約僅有債之效 力，不得以之對抗契約以外之第三人，如當事人經由拍賣取 得所有權，則當事人基於所有權請求對造返還所有物，對造 即不得以其與第三人間之買賣關係，對抗當事人，最高法院 83 年台上字第3243號及72年台上字第938號分別著有判例可 資參照。
⒉經查，原告主張被告戊○○、丁○○及甲○○現在占有坐落 臺北市○○區○○段3小段406地號土地上，建號2730號、27 56號、2766號、2741號、2767號，即門牌號碼為臺北市○○ 區○○路2段149號8樓之9、10樓之9、11樓之8、9樓之7、11 樓之9房屋，已於98年4月15日本院核發不動產移轉證書予柯 金公司，嗣柯金公司於99年2月6日將系爭不動產所有權出售 予原告，業已完成所有權移轉登記，並由原告承受柯金公司 之權利等情，有原告提出系爭不動產移轉證書、土地所有權 狀及系爭建物登記謄本影本各1件為證。被告丁○○對於無 權占有系爭不動產部分並不爭執，但被告戊○○、甲○○均 否認無權占有，並提出其等向前手購買使用權，及前手向訴 外人金廣建設公司購買取得房屋之買賣合約讓渡書、金廣晶 站房屋、土地預定買賣合約書為證。然觀諸上開買賣讓渡合 約書之記載：「一、賣方將座落……房屋轉讓予買方，讓渡 金額為……。二、由於該屋並未取得產權之登記，故僅以轉 讓使用權之方式，雙方簽立讓渡書，賣方並將該屋之租賃合 約一併轉予買方，以俾完成讓渡事宜」，此有該買賣讓渡合 約書影本附卷可稽，顯見該不動產之賣方原本即未取得所有 權登記，賣方轉讓給被告甲○○、戊○○者，亦為該不動產 之使用權，並非所有權。且被告戊○○、甲○○之前手即黃 淑慧、戊○○等就系爭不動產均未辦理所有權移轉登記，僅 得對買賣契約之相對人金廣建設公司依照契約主張權利，然 揆之前開說明，系爭不動產既已移轉登記與原告，基於債之 相對性效力及不動產物權登記生效主義，被告戊○○、甲○ ○基於買賣讓渡合約書及金廣晶站房屋、土地預定買賣合約 書之主張，即不得對抗契約以外之第三人即原告，換言之，
被告戊○○、甲○○不得以其前手與金廣公司之買賣關係對 抗原告。此外，被告戊○○、甲○○復未提出其他證據證明 其占有系爭不動產有何正當法律權源。則原告基於所有人之 地位，主張依據民法767條第1項之規定求被告等遷讓房屋， 即屬有據。
㈡如被告等均為無權占有人，則原告請求被告等給付相當於租 金之不當得利，有無理由？
⒈次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179條前段定有明文。又依不當得利之法則請 求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有 損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利 益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地 ，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴 人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額 租金之數額，尚屬可採，最高法院著有61年度台上字第1695 號判例可資參照。另按城市地方房屋之年租金，以不得超過 土地及其建築物申報總價額年息10﹪為限，土地法第97條1 項亦定有明文。惟土地法第97條之立法意旨為城市房屋供不 應求，為防止房屋所權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特 設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定 之，以保護承租人。是土地法第97條限制房屋租金之立法政 策係係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵、 現在福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經 濟環境，城市房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人， 使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條 之規定，應僅限於城市地方供住宅使用之房屋，始有其適用 。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安 身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立 法介入加以限制之必要。又營業用房屋類皆坐落在商業區， 不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋， 並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房 屋可比。且營業用房屋之承租人多非經濟上之弱者，又可獲 取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要，況租屋營業， 租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營 業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意 ；復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第 94條第1項、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我 國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房 屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸市場機制， 方能促進都市之更新與繁榮。故土地法第97條所指房屋，應
解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契 合本條之立法本旨（最高法院92年度臺簡上字第20號判決參 照）。
⒉查柯金公司於98年4月15日因本院核發權利移轉證書而取得 系爭建物之所有權，被告亦不爭執其時已占用系爭房屋，惟 承前所述，被告無權占有原告所有系爭房屋，參諸前開規定 及判例意旨，原告因被告等之上開占用致不能依其所有權為 使用收益，自屬受有損害，則原告請求被告給付自98年4月 15 日起至遷讓返還系爭房屋之日止相當於租金之不當得利 ，即有依據。再者，被告等所無權占用之臺北市○○區○○ 段3小段建號2730號、2756號、2766號、2741號、2767號， 即門牌號碼為臺北市○○區○○路2段149號8樓之9、10樓之 9、11樓之8、9樓之7、11樓之9房屋，均坐落臺北市○○區 ○○段3小段406地號土地上，屬臺北市○○區○○路上第參 種商業區用地，多為營業使用，房屋於84年12月建築完成， 主要建材為鋼筋混凝土造，交通及生活機能甚好，而臺北市 ○○區○○段3小段406地號土地於99年1月之公告地價為137 ,0 94元，有原告提出之建物登記謄本、房屋稅繳款書、goo gle地圖、土地公告現值及公告地價表等各1件在卷可稽，參 諸原告於另案起訴第三人柯秉松無權占有門牌號碼臺北市○ ○區○○段3小段2738建號即門牌號碼臺北市○○路○段149 號9樓之4房屋事件中，判斷該9樓之4房屋面積24.09平方公 尺，每月相當於租金之不當得利為20,000元，有本院臺北簡 易庭98年度北簡字第33639號判決1件存卷可稽。佐以被告戊 ○○無權占用之門牌號碼臺北市○○區○○路2段149號10 樓之9房屋（面積32.92平方公尺），訴外人張以彤曾以每月 12,000元出租予訴外人雷雯婷等情。是本院審酌上開情狀、 該房屋附近之繁榮狀況、被告等占有該房屋之面積等情，認 原告請求被告每月各支付原告相當於租金之不當得利金額12 ,0 00元為適當。是原告請求被告自98年4月15日起至遷讓返 還系爭不動產之日止，每月應各給付原告12,000元相當於租 金之不當得利，即屬可採，應予准許。
六、綜上所述，原告依據民法第767條第1項前段所有物返還請求 權請求被告被告戊○○、丁○○、甲○○等人遷讓房屋，將 房屋騰空返還予原告；及依民法第179條不當得利之法律關 係請求被告戊○○等按月給付無權占用期間相當於租金之不 當得利，確屬有據。從而，原告請求：被告戊○○應將坐落 臺北市○○區○○段3小段406地號土地上，建號2730號即門 牌號碼為臺北市○○區○○路2段149號8樓之9房屋遷讓返還 予原告；被告戊○○應將坐落臺北市○○區○○段3小段406
地號土地上，建號2756號即門牌號碼為臺北市○○區○○路 2段149號10樓之9房屋遷讓返還予原告；被告戊○○應將坐 落臺北市○○區○○段3小段406地號土地上，建號2766 號 即門牌號碼為臺北市○○區○○路2段149號11樓之8房屋遷 讓返還予原告；被告丁○○應將坐落臺北市○○區○○段3 小段406地號土地上，建號2741號即門牌號碼為臺北市○○ 區○○路2段149號9樓之7房屋遷讓返還予原告；被告甲○○ 應將坐落臺北市○○區○○段3小段406地號土地上，建號27 67號即門牌號碼為臺北市○○區○○路2段149號11樓之9房 屋遷讓返還予原告；並均98年4月15日起至遷讓返還房屋之 日止，按月各給付原告12,000元，為有理由，應予准許。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院審酌 後，認均與本件之結論無涉，茲不再一一論述，併予敘明。八、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核並無不合，爰酌 定相當擔保金額宣告之。
九、據上論結，原告之訴有理由，爰依民事訴訟法第78條、第39 0條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 99 年 9 月 24 日
民事第六庭 法 官 郭顏毓
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 99 年 9 月 27 日
書記官 林政彬
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