臺灣高雄地方法院民事判決 99年度訴字第1308號
原 告 劉李惠珠
訴訟代理人 陳魁元律師
被 告 陳春泰
訴訟代理人 蔡祥銘律師
蔡晉祐律師
上列當事人間排除侵害事件，經本院於民國99年11月15日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款定有明文。原告原對郭明哲、郭林阿月、郭後延、黃郭 秋勤、郭惠珍、郭秋環、郭秀足、郭秀芬、趙復田、溫樂源 起訴請求不得拆除系爭土地上如附圖所示A 、B 部分之建物 ，且不得妨害原告通行如附圖所示Ｃ部分之通道，嗣對該等 人撤回，並追加系爭土地之所有人即被告為當事人，核以本 件原告係對系爭土地之現時所有人請求排除侵害，其請求之 基礎事實係屬同一，自應准許。
二、原告主張：坐落高雄市○○區○○段1027地號土地（下稱系 爭土地）原為訴外人趙萬川、郭啟芳所有，其等於系爭土地 上興建門牌號碼為高雄市○○區○○街708 、710 號之二層 樓建物（下稱系爭商場），作為綜合商場之用，一樓隔出許 多店鋪，均有獨立之出入口，二樓則係電影院。後趙萬川、 郭啟芳將系爭商場一樓編號第8 號店鋪（位置即如附圖所示 編號Ａ、Ｂ部分，下稱系爭店鋪）出售予訴外人郭清基，雙 方並簽立攤位買賣合約書，嗣郭清基再將系爭店鋪出售予伊 。系爭店鋪雖未為保存登記，然既有獨立之出入口，即應有 獨立之所有權，而非系爭商場之一部分，依民法第425 條之 1 及最高法院48年台上字第1457號判例，伊已取得系爭店鋪 之事實上處分權，自屬有權占有。嗣趙萬川將系爭土地之應 有部分出售予訴外人趙富田，郭啟芳則將系爭土地之應有部 分出售予訴外人郭明哲、郭明毅，其等再將系爭土地之應有 部分輾轉均出售予被告，被告為求開發系爭土地之巨大利益 ，竟將系爭商場拆除，僅餘系爭店鋪因與伊之間尚有糾紛而 未拆除，伊自有排除被告侵害之必要。又系爭商場之原始起 造人即趙萬川、郭啟芳既與伊之前手郭清基訂有買賣合約書 ，被告自亦應受該合約書之拘束，繼續同意伊使用系爭店鋪
，始符合公平原則等語。爰本於民法第767 條、第962 條之 規定，提起本訴。並聲明：被告不得拆除系爭土地上如附圖 所示A 、B 部分之建物，且不得妨害原告通行如附圖所示Ｃ 部分之通道。
三、被告則以：系爭商場為違章建築，所有權人為起造人，嗣轉 讓之受讓人並未取得所有權，而僅取得事實上處分權，故原 告就系爭建物亦僅取得事實上處分權。原告之前手郭清基買 受系爭店鋪，其就坐落土地之占用權源不明，如為無償使用 之使用借貸關係，亦僅存在於原告前手郭清基與原地主間， 兩造既非系爭店鋪買賣契約之當事人，伊亦已取得系爭土地 之所有權，原告占有系爭土地自屬無權占有，伊得本於所有 權請求原告拆屋還地。又原告就系爭店鋪之事實上處分權， 並非物權法上之物權，原告依民法第767 條、第962 條之規 定向伊主張不得拆除系爭店鋪或妨害其使用，於法無據等語 ，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
㈠系爭土地原為趙萬川、郭啟芳所有，其等於系爭土地上興建 未辦保存登記之系爭商場，一樓分隔出多個具有獨立出入口 之店鋪使用，二樓為電影院。於56年間，趙萬川、郭啟芳就 系爭商場一樓之系爭店鋪與郭清基簽訂攤位買賣合約書，而 由郭清基占有使用。嗣於58年間，郭清基再與原告就系爭店 鋪簽訂買賣契約書，而由原告使用迄今，有攤位買賣合約書 、買賣契約書、契約書等件附卷可稽（見本院卷第15-20 頁 ）。
㈡趙萬川就系爭土地之應有部分於94年12月29日由趙富田繼承 ，郭啟芳就系爭土地之應有部分於89年8 月25日由郭明哲、 郭明毅繼承，郭明毅於98年5 月21日將系爭土地之應有部分 出售予溫樂源，郭明哲就系爭土地之應有部分於99年6 月30 日由訴外人郭後延繼承，郭後延於99年7 月9 日將系爭土地 之應有部分出售予溫樂源，嗣趙復田及溫樂源再將其各自所 有系爭土地之應有部分出售予被告，系爭土地目前由被告單 獨所有，有土地登記謄本、異動索引等件附卷可憑（見本院 卷第109-115 、143-147 頁）。
五、本件之爭點：原告依民法第767 條及第962 條之規定，請求 被告排除侵害，是否有理由？
㈠按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所 有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為 讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。又房屋 之拆除為一種事實上之處分行為，須有事實上之處分權者， 始有拆除之權限。最高法院86年度台上字第2272號著有裁判
意旨可資參照。查系爭土地原為趙萬川、郭啟芳所有，其等 於系爭土地上興建未辦保存登記之系爭商場，一樓分隔出多 個具有獨立出入口之店鋪使用，二樓為電影院，並於56年間 將系爭店鋪出售予郭清基占有使用，嗣於58年間，郭清基再 將系爭店鋪出售予原告使用迄今，已如前述，是原告既為系 爭店鋪之事實上處分權人，僅其有拆除系爭店鋪之權限，系 爭土地之所有人即被告，本無拆除之權，故原告主張被告不 得拆除如附圖所示A 、B 部分之建物云云，自有未當。 ㈡次按，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或 僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與 相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受 讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關 係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。民法第425 條 之1 定有明文。又所謂「土地及房屋同屬一人」固可包括「 土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋 相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內；所謂房屋 所有人之概念，不僅指因登記而取得所有權之人，併應包括 不能辦理所有權第一次登記，但以取得房屋事實上處分權之 人，即在土地所有權與房屋事實上處分權同屬一人所有之情 形下，仍屬民法第425 條之1 所謂「土地及房屋同屬一人」 之類推解釋，且嗣後建物之事實上處分權人將房屋讓與他人 時，亦應符合該條文所定之「僅將房屋所有權讓與他人或將 土地及房屋同時或先後讓與相異之人」之情事，亦應有民法 第425 條之1 規定推斷土地承買人應默許房屋承買人繼續使 用土地之適用。
㈢查系爭土地原為趙萬川、郭啟芳所有，其等於系爭土地上興 建未辦保存登記之系爭商場，一樓分隔出多個具有獨立出入 口之店鋪使用，二樓為電影院，並於56年間將系爭店鋪出售 予郭清基占有使用，於58年間，郭清基再將系爭店鋪出售予 原告使用迄今，而趙萬川就系爭土地之應有部分於94年12月 29日由趙富田繼承，郭啟芳就系爭土地之應有部分於89年8 月25日由郭明哲、郭明毅繼承，郭明毅於98年5 月21日將系 爭土地之應有部分出售予溫樂源，郭明哲就系爭土地之應有 部分於99年6 月30日由郭後延繼承，郭後延於99年7 月9日 將系爭土地之應有部分出售予溫樂源，嗣趙復田及溫樂源再 將其就系爭土地各自所有之應有部分出售予被告，系爭土地 目前由被告單獨所有，均如前述，是系爭土地及其上之系爭 商場原同屬趙萬川、郭啟芳所有，其等將系爭商場內之系爭 店鋪讓與郭清基，嗣由郭清基再將系爭店鋪讓與原告，系爭 土地則由趙萬川、郭啟芳之繼承人趙復田、郭明哲、郭明毅
分別繼承，嗣再輾轉由被告買受而單獨取得，固原應認系爭 土地所有人即被告默許系爭店鋪之事實上處分權人即原告繼 續使用系爭土地有租賃關係，其租賃期限係至系爭店鋪不堪 使用時為止，然系爭商場經高雄市政府工務局委請台灣省土 木技師公會結構安全鑑定結果，屬建築法第81條已有傾頹及 朽壞而有危害公共安全之建築物，乃通知系爭土地之前手溫 樂源、趙復田，及系爭店鋪使用人即原告停止使用及限期拆 除，此有高雄市政府工務局99年8 月6 日高市工務建字第09 90033374號函附卷可稽（見本院卷第12 0-12 1 頁），足認 系爭商場已達不堪使用之程度，租賃關係即歸於消滅，則屬 系爭商場一部分之系爭店鋪，就系爭土地亦無租賃關係，至 為明確。從而，原告主張系爭店鋪占用系爭土地有合法之占 有本權，並請求被告不得拆除系爭土地上如附圖所示Ａ、Ｂ 部分之建物，且不得妨害原告通行如附圖所示Ｃ部分之通道 云云，洵非適法。
六、綜上所述，系爭店鋪經鑑定結果，已達不堪使用之程度，其 就系爭土地原有之租賃關係即歸於消滅，系爭店鋪占用系爭 土地即無合法之占有本權，從而，原告依民法第767 條、第 962條之規定所為之本件請求，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決 結果無影響，毋庸逐一論列，附此敘明。
八、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 99 年 11 月 29 日
民事鳳山分庭法 官 何悅芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 99 年 11 月 29 日
書記官 陳俐嫺