臺灣高等法院民事判決 105年度重上字第35號
上 訴 人 林義興
林培榕
共 同
訴訟代理人 蘇慶良律師
被 上訴人 林晉弘
林孟穎
共 同
訴訟代理人 張克西律師
被 上訴人 林永隆
訴訟代理人 邱六郎律師
複 代理人 邱碩松律師
上列當事人間分割共有物事件，上訴人對於中華民國104年11月2
3日臺灣新北地方法院104年度重訴字第204號第一審判決提起上
訴，本院於106年4月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
如附表所示之房屋及該房屋所坐落新北市○○區○○段000地號土地，就上訴人及被上訴人林永隆之應有部分予以變價，所得價金由上訴人及被上訴人林永隆均分。
被上訴人林晉弘、林孟穎就前項房地維持原共有關係及應有部分。
第一、二審（除撤回部分外）訴訟費用均由上訴人、被上訴人林永隆負擔四分之三，餘由被上訴人林晉弘、林孟穎負擔。 事實及理由
一、上訴人起訴主張：上訴人與訴外人林義明（下稱林義明）、 被上訴人林永隆等4人為兄弟， 因受父親林阿傳（下稱林阿 傳）贈與，而於民國64年10月9日以第一次登記為原因， 取 得如附表所示系爭房屋所有權，應有部分各1/4。 嗣林義明 死亡，由其繼承人即被上訴人林晉弘、林孟穎各取得應有部 分2/12、1/12，兩造間並無不分割之約定，且未達成分割協 議。又系爭房屋坐落新北市○○區○○段000○000地號土地 （下稱287、288土地），其中287土地亦為兩造共有， 應有 部分同系爭房屋， 288土地則因當年信託登記在林義明名下 ，嗣由被上訴人林晉弘、林孟穎繼承取得所有權，而與系爭 房屋之所有權人不盡相同， 然系爭房屋4個樓層均有獨立門 牌與建號如附表所示，且係在公寓大廈管理條例（下稱公寓 條例）立法前，分割後縱未取得基地之應有部分，仍可辦理 所有權移轉登記，上訴人並已另案請求被上訴人林晉弘、林 孟穎移轉288土地應有部分， 是本件亦無不能分割情事。爰
依民法第819條、第823條、第824條規定， 請求系爭房屋及 287土地裁判分割 （上訴人於本院審理中撤回原審先位聲明 之訴，此部分非本院審理範圍）。
二、被上訴人對上訴人之主張，則各為以下陳述及抗辯： ㈠被上訴人林晉弘、林孟穎部分：
系爭房屋本應與坐落基地即287、288土地一同辦理分割，業 經新北市板橋地政事務所（下稱板橋地政） 104年6月3日函 表示應併同分割，以避免分割後取得系爭房屋之人無坐落基 地之合法使用權，然上訴人與被上訴人林永隆3人，並無288 土地之所有權，無法主張與系爭房屋併同分割，系爭房屋即 無從辦理分割。
㈡被上訴人林永隆部分：
系爭房屋為4層樓建築之樓房， 1樓至2樓以上無獨立出入門 戶 ，需經過1樓屋內至後方與隔壁門牌號碼新北市○○區○ ○路000號1至4樓房屋（下稱231號房屋）所共同設置之公共 樓梯上下，則如以原物分割，將使分得2至4樓者， 須獲得1 樓所有權人同意方得進入；且288土地亦為兩造所共有， 僅 信託登記林義明名下而由被上訴人林晉弘、林孟穎繼承取得 所有權， 故應終止信託登記後與系爭房屋及287土地一併變 價分割云云置辯。
三、原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服，提起上訴，聲明（ 本院卷第190頁正背面）：
⒈原判決廢棄。
⒉請准兩造共有之系爭房屋及287土地一併分割。 被上訴人於本院答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（本院卷㈠第37頁，並由本院依相關卷證為 部分文字修正）：
㈠系爭房屋為兩造所分別共有，應有部分詳如附表所示，有建 物登記謄本4份附卷可稽【臺灣臺北地方法院 （下稱臺北地 院）103年度司北調字第1370號卷（下稱北院卷） 第22至28 頁】。
㈡系爭房屋之基地288土地， 現登記為被上訴人林晉弘、林孟 穎分別共有，林晉弘應有部分2/3、林孟穎應有部分1/3，有 土地登記謄本附卷可稽（北院卷第20頁）。
㈢系爭287土地為兩造所分別共有， 應有部分為上訴人林義興 、林培榕、被上訴人林永隆各1/4， 被上訴人林晉弘2/12、 林孟穎1/12（原審卷第65、66頁）。
㈣上訴人於103年10月24日於臺北地院對被上訴人訴請分割坐 落臺北市中正區之房屋及系爭房屋， 並以288土地係林阿傳 借名登記於林義明名下等為由，訴請被上訴人林晉弘、林孟
穎塗銷288土地之所有權登記， 將該土地返還上訴人各持分 1/4等，經臺北地院以104年度重訴字第30號受理， 並於104 年1月21日裁定將上開分割系爭房屋之訴部分移送原審管轄 ，其餘之訴則仍由臺北地院審理中，有北院卷影卷及上開裁 定附卷可稽（原審卷第4頁）。
五、上訴人主張系爭房屋及287土地為兩造所共有， 兩造並無不 分割之約定，且未達成分割協議，亦無不能分割情形，依法 請求分割。被上訴人則否認系爭房屋及坐落土地得辦理分割 ，並以前詞置辯。 本件經依民事訴訟法第463條準用同法第 270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同 意就本院105年3月1日準備程序中， 兩造協議簡化之爭點為 辯論範圍（本院卷㈠第37頁背面）。茲就兩造之爭點及本院 之判斷，分述如下：
㈠上訴人請求就系爭房屋及287土地為分割，有無理由？ ⒈按「各共有人，得自由處分其應有部分。共有物之處分、變 更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。」、「各共有人 ，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使 用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。前 項約定不分割之期限，不得逾五年；逾五年者，縮短為五年 。但共有之不動產，其契約訂有管理之約定時，約定不分割 之期限，不得逾三十年；逾三十年者，縮短為三十年。前項 情形，如有重大事由，共有人仍得隨時請求分割。」民法第 819條、第823條定有明文。
⒉查，系爭房屋於64年10月9日辦理第一次登記時， 係登記為 上訴人2人及被上訴人林永隆、 訴外人林義明等四人分別共 有，應有部分各1/4，嗣林義明於97年10月18日死亡， 被上 訴人林晉弘、林孟穎於103年3月17日以分割繼承為登記原因 ，登記為系爭房屋共有人，應有部分依序為2/12、1/12，此 有前開建物登記謄本可稽，並為兩造所不爭執，而堪認定。 然系爭房屋之基地有2筆，即287土地及288土地，其中287土 地為兩造分別共有， 288土地現僅登記為被上訴人林晉弘、 林孟穎分別共有。上訴人2人及被上訴人林永隆就287土地應 有部分各1/4，登記取得日期皆為66年7月14日，被上訴人林 晉弘、林孟穎就該筆土地應有部分依序為2/12、1/12，其等 則係繼承自林義明，而於103年3月17日始以分割繼承為登記 原因辦理登記（原審卷第66、65頁）；另288土地， 被上訴 人林晉弘、林孟穎之應有部分依序為2/3、1/3，其等均係繼 承自林義明，而於103年3月17日始以分割繼承為登記原因辦 理登記（北院卷第20頁）。 是顯然於98年1月23日民法物權 編修正施行前， 上訴人2人及被上訴人林永隆已為系爭房屋
及287土地之所有權人、被上訴人林晉弘、 林孟穎已為系爭 房屋及287、288土地之所有權人（依民法第759條規定， 被 上訴人林晉弘、林孟穎於辦理繼承登記前之97年10月18日， 已取得系爭房屋及基地之所有權）。
⒊系爭房屋及287土地為兩造共有，如上所述， 不能協議分割 亦無不能分割情事，上訴人請求裁判分割即無不合。而系爭 房屋為4層樓之建築，並無未保存登記之違章增建。 系爭房 屋實際所占之地面包括288土地共107.5平方公尺（103.25㎡ ＋4.25㎡）及287土地4平方公尺，合計111.50平方公尺（10 7.5㎡＋4㎡），與建物登記謄本登載系爭房屋之每層建物面 積111.50平方公尺相符。 又系爭房屋與相鄰之231號房屋有 共同壁，房屋前方臨民權路， 系爭房屋1樓與231號房屋1樓 之後方設有公梯， 系爭房屋2至4樓須經由1樓後方之公梯出 入，系爭房屋1樓後方公梯處設有鐵門， 可通至系爭房屋屋 後之空地即287土地與231號房屋後方之空地即第三人所有同 段第289、290土地，然該屋後空地並未與道路相通，且該空 地周圍已遭相鄰之其他土地地主以圍牆阻隔，難以出入，是 以系爭房屋2至4樓欲對外通行至道路，現況必須經由系爭房 屋1樓後方之公梯下樓，再穿越系爭房屋1樓室內，經由至系 爭房屋1樓前門出口至屋前之民權路， 此有原審勘驗筆錄， 及板橋地政104年8月20日新北板地測字第1043774706號函檢 送之土地複丈成果圖在卷可稽（原審卷第67至71、89至92、 93至94頁）。且經上訴人林義興、被上訴人林永隆陳明在卷 （原審卷第44頁背面至45頁）。是倘以原物分配各共有人， 則分得2至4樓者，將無各自獨立通道可供出入，造成日後使 用上之困難與不便，將使系爭房屋失其通常使用之價值，各 共有人均蒙受不利。因此，無從以各共有人均受原物分配之 方式為分割。
⒋系爭房屋及287土地係民法第799條及公寓條例施行前已登記 之不動產，業如前述，既不能為原物分割，考量分割共有物 除法律有特別規定外，主要在消滅全部共有關係而非維繫永 續共有， 以及新修民法第799條及公寓條例關於房屋及土地 不能分離登記之意旨，並參酌板橋地政105年3月15日新北板 地登字第1053753933號函說明㈤⒉所言：「系爭房屋若變 價由第三人承買，可分為下列三種情形：…⒉分割後就所有 人林義興、林永隆、林培榕所有之房屋變價拍賣時，則因其 名下無光華段288地號土地，故依公寓大廈管理條例第4條第 2項及上揭內政部87年函釋規定， 其所有房屋應與其建築基 地（光華段287地號土地）併售。」旨意 （本院卷㈠第58頁 背面），衡酌民法第824條之分割方法， 認上訴人及被上訴
人林永隆就系爭房屋及287土地之應有部分合計各為3/4，准 予變價，所得價金由上訴人及被上訴人林永隆均分即各得1/ 3，被上訴人林晉弘、林孟穎關於系爭房屋及287土地仍維持 其原共有關係及應有部分，以漸進逐步式消弭共有關係。變 價時兩造得各自行使優先承買。
⒌至於288土地登記名義人非上訴人及被上訴人林永隆， 且非 上訴人請求分割之標的，自不能併予分割。又本件經兩造合 意送中華不動產估價師聯合事務所鑑價，惟所提出之不動產 估價報告書將非本件分割對象之288土地併入核估， 業經該 報告之鑑定人陳立人證實（本院卷㈠第132頁背面至133頁） ，該估價報告書自無參酌價值，而兩造所述之實價登錄資料 亦無合一價格， 則兩造雖曾同意系爭房屋及287土地分割由 被上訴人林晉弘、林孟穎取得，再以價金補償上訴人及被上 訴人林永隆（本院卷㈠第75頁背面），然就價金補償部分尚 不足憑，該方案雖不足為分割方法，然被上訴人林晉弘、林 孟穎得經由前開變價程序，優先承買以取得上訴人及被上訴 人林永隆之持分，並拆算應付價金，或由他人承買亦可。 ㈡本件上訴人就原審先位請求部分撤回，僅就備位請求即就系 爭房屋及287土地為分割（本院卷㈠第190頁），已述如上， 兩造其餘分割方法，自毋庸論。
六、綜上所述， 上訴人依民法第819條、第823條、第824條之規 定， 請求就系爭房屋及287土地就上訴人及被上訴人林永隆 之應有部分予以變價，所得價金均分，為有理由，應予准許 ，被上訴人林晉弘、林孟穎則仍維持其原共有關係及應有部 分。從而原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指 摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改 判如主文第2項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由， 依民事訴訟法第450條、第 80條之1、第85條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 106 年 4 月 26 日
民事第二十四庭
審判長法 官 陳麗芬
法 官 許炎灶
法 官 周祖民
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀
（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 4 月 26 日
書記官 劉文珠
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表：
┌──────────────────────────────────────────┐
│系爭房屋如下： │
├──┬──────┬───────┬────┬─────────┬─────────┤
│編號│建號 │門牌號碼 │建築式樣│建物樓層面積 │兩造應有部分 │
│ │（新北市板橋│（新北市板橋區│主要建築│（平方公尺） │ │
│ │ 區光華段）│ 區民權路） │材 料 及│ │ │
│ │ │ │房屋層數│ │ │
├──┼──────┼───────┼────┼─────────┼─────────┤
│一 │2124 │233號（1樓） │加強磚造│第一層：98.95 │林義興、林培榕、林│
│ │ │ │4層樓 │騎樓：12.55 │永隆各1/4；林晉弘 │
│ │ │ │ │總面積：111.50 │2/12、林孟穎1/12 │
├──┼──────┼───────┼────┼─────────┼─────────┤
│二 │2125 │233之1號（2樓 │加強磚造│第二層：111.50 │林義興、林培榕、林│
│ │ │） │4層樓 │ │永隆各1/4；林晉弘 │
│ │ │ │ │ │2/12、林孟穎1/12 │
├──┼──────┼───────┼────┼─────────┼─────────┤
│三 │2126 │233之2號（3樓 │加強磚造│第三層：111.50 │林義興、林培榕、林│
│ │ │） │4層樓 │ │永隆各1/4；林晉弘 │
│ │ │ │ │ │2/12、林孟穎1/12 │
├──┼──────┼───────┼────┼─────────┼─────────┤
│四 │2127 │233之3號（4樓 │加強磚造│第四層：111.50 │林義興、林培榕、林│
│ │ │） │4層樓 │ │永隆各1/4；林晉弘 │
│ │ │ │ │ │2/12、林孟穎1/12 │
└──┴──────┴───────┴────┴─────────┴─────────┘