臺灣臺北地方法院民事判決 96年度簡上字第436號
上 訴 人 丁○○
訴訟代理人 張玉希律師
複 代理人 吳保任律師
被 上訴人 甲○○
戊○○○（即乙○之承受訴訟人）
己○○（同上）
辛○○（同上）
庚○○（同上）
壬○○（同上）
上列當事人間請求確認房屋所有權事件，上訴人對於中華民國96
年7月4日本院臺北簡易庭96年度北簡字第20304號第一審判決提
起上訴，本院於97年5月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人承受其訴訟以前當然 停止；他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第168 條、第175條第2項分別定有明文。查被上訴人乙○於本院審 理中死亡，其繼承人為戊○○○、己○○、辛○○、庚○○ 、壬○○，有繼承系統表及戶籍謄本在卷可按（見本院卷第 108-111頁），茲據上訴人具狀聲明乙○之繼承人承受訴訟 （見本院卷第106頁），核無不合，應予准許。二、本件被上訴人己○○、辛○○、庚○○、壬○○經合法通知 ，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各 款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。乙、實體方面：
一、上訴人起訴主張：坐落於臺北市○○區○○段1小段332地號 國有土地（下稱國有土地）上門牌號碼為台北市松山區○○ ○路195之1號建物（下稱系爭建物），為伊養父葉青所興建 ，葉青於民國94年10月20日死亡，伊為葉青之法定繼承人， 伊繼承後並於95年11月13日與被上訴人甲○○及乙○（下稱 甲○○2人）簽訂不動產讓渡契約書（下稱系爭買賣契約） ，將系爭建物以新臺幣（下同）80萬元出售予甲○○2人， 惟約定伊僅收取30萬元，其餘款項則交予甲○○2人分配運 用，即三分之一分配予訴外人葉庚玉，三分之一分配所謂系 爭建物管理人即甲○○2人與訴外人丙○，三分之一補償甲 ○○2人就系爭建物維修費用。嗣伊發現葉庚玉為葉青之大
陸籍女兒，亦為葉青之繼承人，系爭建物應由伊與葉庚玉共 同繼承而為公同共有，則伊未經葉庚玉同意而出售系爭建物 予甲○○2人，系爭買賣契約依法無效。又由系爭建物長期 委由甲○○2人管理，其對於系爭建物得依法申購基地之事 實知之甚稔，卻故意不告知伊，且為避免伊發現上情，乃安 排先委請訴外人劉國澤出面向伊購買系爭建物，事後再以劉 國澤反悔為由，改由其承買，且其承諾給付葉庚玉約17萬元 之價款，事實上卻僅給付3萬3,300元；另其承諾給付系爭建 物之欠租欠稅100餘萬元，亦未置理，更誑稱系爭建物需修 繕費用10餘萬元，應從價金扣除等情，足見甲○○等2人係 以詐欺之方式，使伊陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約，伊於接 獲國有財產局請求伊給付無權占用國有土地之損害金之法院 支付命令後，始知上開受騙情事，乃委請律師於96年1月9日 寄發存證信函予甲○○等2人，以詐欺、錯誤為由撤銷簽訂 締約之意思表示，系爭買賣契約經伊撤銷後即不存在，伊就 系爭建物仍具有公同共有權或所有權。茲因甲○○等2人稱 其已因系爭買賣而取得系爭建物所有權，並以所有人身分向 國有財產局申請承租基地，致伊就系爭建物所有權之私法上 地位受有侵害，自有提起確認之訴之法律上利益。爰先位聲 明求為確認伊就系爭建物有公同共有權；備位聲明求為確認 系爭建物所有權屬於伊等語。
二、被上訴人（戊○○○到場表明引用乙○之前之聲明及陳述， 依民事訴訟法第56條第1款規定，效力及於其餘被上訴人， 見本院卷第126頁反面）則以：系爭建物為上訴人所賴以居 住，依臺灣地區與大陸地區人民關係條例（下稱兩岸人民關 係條例）第67條第4項規定，大陸人士葉庚玉無權繼承，上 訴人出售系爭建物無需徵得葉庚玉之同意。又上訴人主張其 受詐欺或意思表示錯誤而簽訂系爭買賣契約，純屬憑空推測 ，毫無證據。而葉青因欲回大陸，及於93年3月10日委託甲 ○○2人代為管理系爭建物時起，迄至95年11月13日上訴人 與甲○○等2人簽訂系爭買賣契約，期間不過2年半，甲○○ 等2人伊年紀老邁又各自有自己事務，並無所謂對系爭建物 得依法申購基地之事實知之甚稔，故意不告知上訴人，設計 欺騙上訴人出售系爭建物之情事。又因系爭建物之鄰居意欲 將系爭建物據為己有，卻不肯出資買下，只想以極低廉之租 金承租，再伺機侵奪系爭建物所有權，實對葉青之繼承人即 上訴人及葉庚玉並無好處，且甲○○等2人曾答應葉青要照 顧葉庚玉，為了讓葉庚玉能分得一點遺產，只能將系爭建物 賣掉。惟系爭建物為違章建築，坐落基地為國有土地，並積 欠國有財產局100多萬元租金，無人肯買、敢買，甲○○等
2人只好硬著頭皮自己買下，但又怕鄰居懷恨與誤會，起初 才請劉國澤出面訂約，甲○○等2人隱身幕後，嗣劉國澤身 體不適，且終有被識破一天，乃打消原意，此一訂約過程有 上開不得已之苦衷。況前後兩契約有關價格、分配辦法、上 訴人實得數額及租稅責任之移轉等內容完全相同，自無故意 設局詐騙上訴人之理。又上訴人當時為急於脫免國有財產局 催討欠租之責任，表示只要有人願承受，其得免費讓渡，甲 ○○等2人因不忍心如此對待老友之女，始開價80萬元，並 承受欠租之責任，上訴人於收受甲○○等2人給付30萬元時 ，還感激涕零，豈能事後竟反稱受詐欺。另甲○○等2人原 打算交付葉庚玉30萬元，而非系爭買賣契約所載17萬元，但 甲○○等2人瞭解上訴人對葉庚玉深具敵意，唯恐上訴人知 悉葉庚玉與其拿到相同金額不高興，故才寫成50萬元之三分 之一，且原本要將上開款項送至大陸給葉庚玉，詎上訴人提 起本件訴訟主張系爭買賣契約無效，置系爭買賣之效力處於 不確定之狀態，遂自不敢將全部款項給付葉庚玉，而僅先給 付1千元美金，以試探葉庚玉對系爭買賣是否贊同，結果獲 得葉庚玉於96年6月1日出具聲明書表明同意系爭買賣。又關 於欠租欠稅部分，系爭買賣契約已載明由甲○○等2人自理 ，與上訴人無關，詎上訴人事後知悉在繳納少數租金後即可 辦理承租基地之情形下，竟在甲○○等2人辦理承租之前， 搶先擬向國有財產局申辦承租，經甲○○等2人抗議後該局 方暫停辦理。再者，有關系爭建物之修繕，因承包工頭搬遷 遍尋不著，致無法請其補開收據，但系爭建物之前遇雨滲漏 ，積水數寸久久不退，甲○○等2人僱人施作粉刷、防漏、 天花板及改進隔間並增加衛浴設備等，花費豈止10餘萬元等 語為辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，聲明：（一）原判決廢棄。
（二）先位請求確認上訴人就系爭建物有公同共有權；備位請求 確認系爭建物所有權屬於上訴人。
被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：
（一）系爭建物於59年起為葉青所有並居住在內（見原審卷第48 頁，契約書）。
（二）上訴人為葉青之養女，葉庚玉為葉青之大陸籍女兒（見原 審卷第8-10頁、第50-52頁、本院卷第71頁，戶籍謄本、 葉庚玉致上訴人書信、葉青所立遺囑）。
（三）葉青於94年11月20日死亡，上訴人於95年11月13日與甲○ ○等2人簽訂系爭買賣契約，以80萬元出售系爭建物予甲
○○等2人，約定上訴人僅收取30萬元，其餘50萬元交由 房屋原管理人即甲○○等2人分配運用，分配原則為三分 之一分配予葉庚玉，三分之一分配予甲○○等2人及丙○ ，三分之一作為補償以前以後系爭建物維修改良之用，並 約定系爭買賣契約出售前之欠稅欠租，出售後均由甲○○ 等2人自理（見原審卷第11-12頁，系爭買賣契約）。（四）國有財產局臺灣北區辦事處（下稱國有財產局）聲請臺灣 板橋地方法院（下稱板橋地院）對上訴人核發支付命令， 請求上訴人給付系爭建物無權占用國有土地之損害金121 萬1,350元並加計遲延利息，經板橋地院於95年12月11日 以95年促字第82703號支付命令核准在案。又上訴人於96 年1月8日向國有財產局繳納23萬600元之損害金與支付命 令聲請費1,000元（見原審卷第13-18頁，板橋地院支付命 令、支付命令聲請狀、申請書、收據）。
（五）上訴人委請律師於96年1月9日寄發存證信函予甲○○等2 人，表示系爭買賣契約未經公同共有人同意而簽訂，依法 無效，且其係在錯誤及被詐欺情況下簽訂系爭買賣契約， 依法撤銷締約之意思表示，暨退還已收之30萬元支票（見 原審卷第19-25頁，存證信函、支票、提存書）。（六）兩造各以自己為系爭建物所有權人身分，向國有財產局承 租系爭建物坐落之基地（見原審卷第26頁，國有財產局書 函）。
五、兩造之爭點及論述：
上訴人主張系爭建物為其與葉庚玉所共同繼承而為公同共有 ，其未得葉庚玉同意而出售系爭建物予甲○○等2人，系爭 買賣契約依法無效。又其因錯誤之意思表示及受甲○○等2 人詐欺而簽訂系爭買賣契約，業以存證信函向甲○○等2人 為撤銷締約之意思表示，系爭買賣契約亦不存在，其就系爭 建物仍有公同共有權或所有權等語，為被上訴人所否認，並 以前詞置辯。經查：
（一）按「大陸地區人民繼承臺灣地區人民之遺產，應於繼承開 始三年內，以書面向被繼承人住所地之法院為繼承之表示 ；逾期視為拋棄繼承。」，兩岸人民關係條例第66條第1 項定有明文。次按繼承，因被繼承人死亡而開始；繼承人 自繼承開始時，除民法另有規定外，承受被繼承人財產上 之一切權利義務，民法第1147條、第1148條亦有明文。準 此，繼承人於被繼承人死亡時，當然承受被繼承人財產上 之一切權利義務，並無待於繼承人之承認，自亦不因繼承 人為大陸地區人民而有所區別。上開兩岸人民關係條例第 66條第1項規定，其目的在於早日確定大陸地區人民繼承
事件之繼承人身分及有無繼承之意思，因兩岸相隔，通訊 困難，為期法律關係早日確定，以保障兩岸人民之權益， 乃課大陸地區繼承人於繼承開始起3年內為繼承之表示， 否則即視為拋棄繼承，並非大陸地區之繼承人於為繼承表 示時始取得繼承之權利，亦未限制大陸地區人民不得為繼 承權之拋棄。是倘繼承人為大陸地區人民而欲繼承臺灣地 區人民之遺產，則應於上揭時間內，以書面向被繼承人住 所地之法院為繼承之表示，逾期未表示，始視為拋棄其繼 承權（最高法院83年度台上字第355號、84年度台上字第9 83號判決參照）。本件上訴人為葉青之養女，葉庚玉為葉 青之大陸籍女兒之事實，為兩造所不爭（見本院卷第64頁 ），又葉庚玉於葉青94年11月20日死亡後，迄未以書面向 葉青住所地之法院即本院家事法庭為聲明繼承之表示，亦 經本院向本院家事法庭查明無訛，有本院民事紀錄科查詢 表在卷可稽（見本院卷第87頁），依上說明，葉庚玉於葉 青死亡時當然繼承葉青財產上之一切權利義務，而與上訴 人同屬葉青財產上一切權利義務之繼承人，故系爭建物應 為上訴人與葉庚玉所共同繼承而為公同共有。惟依上開兩 岸人民關係條例第66條第1項規定，倘葉庚玉於繼承開始 起3年內即97年11月20日前未以書面向本院家事法庭為聲 明繼承之表示，即視為拋棄繼承，則系爭建物自繼承起即 由上訴人所單獨繼承而為其單獨所有。
（二）被上訴人雖抗辯系爭建物為上訴人賴以居住之不動產，依 兩岸人民關係條例第67條第4項但書規定「其為臺灣地區 繼承人賴以居住之不動產，大陸地區繼承人不得繼承之」 ，葉庚玉不得繼承，上訴人出售系爭建物無需得葉庚玉之 同意云云。惟查，被上訴人上開所辯，為上訴人所否認， 被上訴人就此並未舉證以實其說，且參以甲○○等2人於 原審提出之96年6月1日民事答辯狀第3頁稱：「......3. 葉青一介老兵，在台無親無故，於民國63年收養當時僅二 歲半之原告為女，一則相依為伴，二則以備老來有養，詎 辛苦養育至高中畢業，原告不耐養父清貧，不顧養育之恩 ，竟與男友私奔離家，置垂暮老父於不顧，一別數年，直 至葉青去世前約一年，始被養父查訪得其音訊，不得已才 偶而回家看看。由於葉青年老體衰，無力打掃，屋內灰塵 厚積，髒亂不堪，加以葉青罹患梅毒痼疾，原告深恐傳染 ，對於系爭建物避之唯恐不及。...... 」等語（見原審 卷第44頁），及上訴人於葉青死亡後不久即將系爭建物出 售甲○○等2人等情觀之，堪認系爭建物應非上訴人賴以 居住之不動產。被上訴人上開所辯，要無可採。
（三）上訴人主張系爭建物為其與葉庚玉共同繼承而為公同共有 ，其未得葉庚玉同意而出售系爭建物予被上訴人，系爭買 賣契約依法無效云云。惟查，買賣契約與移轉所有權之契 約不同，出賣人對於出賣之標的物，不以有處分權為必要 （最高法院37年上字第3645號判例參照），是系爭買賣契 約不因葉庚玉有否同意而受影響，該契約自屬有效。況如 前所述，倘葉庚玉於97年11月20日前未以書面向本院家事 法庭為聲明繼承之表示，即視為拋棄繼承，系爭建物自繼 承起由上訴人單獨繼承而為其單獨所有，則上訴人自有權 處分系爭建物，毋庸徵得葉庚玉之同意，是其與甲○○等 2人簽訂之系爭買賣契約（債權行為）非但有效，其所為 移轉所有權之行為（物權行為），亦屬有效。退步言之， 倘葉庚玉於97年11月20日前以書面向本院家事法庭為聲明 繼承之表示，系爭建物為上訴人與葉庚玉共同繼承而為公 同共有，則上訴人出售系爭建物自需徵得葉庚玉之同意。 惟按民法第828條第2項有關公同共有物之處分及其他之權 利行使，應得公同共有人全體之同意之規定，並不包括與 他人所成立之買賣契約，蓋買賣並非處分行為，故公同共 有人中之人，未得其他公同共有人之同意，出賣公同共有 物，應認為僅對其他公同共有人不生效力，非謂當事人間 所締結之買賣契約無效或締結當事人間不受其拘束（最高 法院71年台上字第5051號判例參照）。次按公同共有人中 之一人或數人，未得其他共有人之同意，而就共有物為處 分行為（物權行為），係屬無權處分行為，並非當然且確 定不生效力，乃效力未定，得因其他公同共有人之追認而 成為有效之法律行為。查上訴人未得葉庚玉之同意而出售 系爭建物並移轉所有權予甲○○等2人之事實，為兩造所 不爭，並有被上訴人所提出葉庚玉於96年4月8日致上訴人 書信在卷可稽（見原審卷第50-52頁）。依上說明，系爭 買賣契約僅係對葉庚玉不生效力，在上訴人與甲○○等2 人間仍屬有效而均應受拘束。至上訴人將系爭建物所有權 移轉予甲○○等2人之處分行為（物權行為），乃效力未 定，得因葉庚玉之追認而發生效力，而觀之上開葉庚玉於 96年4月8日致上訴人書信內容，至多顯示葉庚玉責問上訴 人未徵得其同意而出售系爭建物等情，尚難認葉庚玉於該 書信已表明拒絕承認系爭買賣而使其物權行為確定不生效 力，嗣葉庚玉於96年6月1日出具聲明書，表明完全同意上 訴人出售系爭建物予甲○○等2人及同意系爭買賣契約內 容，有被上訴人所提出經我國財團法人海峽交流基金會認 證之該聲明書在卷可稽（見原審卷第75-80頁），堪認為
真正。準此，上訴人將系爭建物所有權移轉予甲○○等2 人之處分行為（物權行為），亦因葉庚玉之追認而發生效 力。綜上，系爭買賣契約及為移轉所有權之行為，依法均 屬有效。上訴人上開主張，並無理由。
（四）另按民法第88條第1項之所謂錯誤係指意思表示之內容或 表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情 形有別（最高法院51年台上字第3311號判例參照）。蓋所 謂錯誤，乃指意思表示之人對於構成意思表示內涵之效果 意思，與其表示於外之表示內容，因錯誤或不知而致生齟 齬而言。至於形成表意人內心效果意思之原因，則稱為動 機，導致表意人內心效果意思之動機十分繁雜，且只存在 表意人之內心，不表示於意思表示中，難為相對人所查覺 ；亦即表意人在其意思形成之過程中，對於就其決定為某 特定內容意思表示具有重要性之事實，認識不正確，並非 意思表示內容有錯誤；是除當事人之資格或物之性質有誤 ，且為交易上認為重要者，始可視為意思表示內容之錯誤 外，其餘動機錯誤若未表示於意思表示中，且為相對人所 明瞭者，不受意思表示錯誤規範之保護。又民事法上所謂 詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事， 令其因錯誤而為意思之表示；又被詐欺而為意思表示者， 依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示 ，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證 之責任（最高法院18年上字371號、44年台上字第75號判 例參照）。上訴人主張其因錯誤之意思表示及受甲○○等 2人詐欺而簽訂系爭買賣契約云云，為被上訴人所否認， 自應由上訴人就其主張事實負舉證之責任。查上訴人上開 主張，無非以：系爭建物長期委由甲○○等2人管理，甲 ○○等2人對於系爭建物得依法申購基地之事實知之甚稔 ，卻故意不告知其，且為避免其發現上情，乃安排先委請 劉國澤出面向其購買系爭建物，事後再以劉國澤反悔為由 ，改由甲○○等2人承買；甲○○等2人承諾給付葉庚玉約 17萬元之價款，事實上僅給付3萬3,300元；另所承諾給付 系爭建物之欠租欠稅100餘萬元，嗣後置之不理；並誑稱 系爭建物需修繕費用10餘萬元，要從價金扣除等節為其論 據。然查，觀之系爭買賣契約並未提及有關系爭建物「得 否依法申購基地」之情事，難認上訴人於訂約時有將此事 列入是否訂約重要要素之一，且上訴人未舉證其於訂約時 有向甲○○等2人詢及此事，而甲○○等2人明知此事卻故 意不告知或故意示以不實之事之情事，上訴人就此主張其 有意思表示錯誤或受詐欺而簽約，尚無足取。又由系爭買
賣契約第2條約定：「標的房屋係甲方（即原告）養父葉 青先生生前與人合建，因土地屬國有財產局所有，故尚屬 無所有權狀之違建，有隨時被強制拆除之危險，乙方（即 甲○○等2人）明白此一情況，並歡喜甘願承購，如萬一 果被拆除，與甲方無涉，不得要求退款。」、第4條約定 ：「本件房屋讓渡前之欠租欠稅，讓渡後均由乙方自理， 與甲方無涉。」，可知上訴人於簽約時對於系爭建物之現 況，即系爭建物為一屋齡已久之老舊建物、違建、無權狀 、坐落國有土地上、有隨時被強制拆除之危險、積欠國有 財產局損害金等情知之甚詳，其應係衡量上開現狀之利害 得失後，願以80萬元出售予甲○○等2人，並同意僅收取 30萬元，其餘50萬元則交由甲○○等2人分配運用，難謂 有何受詐欺而陷於意思表示錯誤之情事。又衡諸系爭建物 上開情狀，被上訴人辯稱上訴人當時是急於脫免國有財產 局催討欠租之責任，表示只要有人願承受，其得免費讓渡 ，甲○○等2人因不忍心如此對待老友之女，才開價80萬 元，並承受欠租之責任，絕無詐欺上訴人等語，合乎情理 ，尚非無據。再參以葉庚玉為葉青之大陸籍女兒，甲○○ 等2人在簽約前受葉青委託代為管理系爭建物2、3年，及 系爭房屋為一屋齡已久之老舊建物等情，為上訴人所不爭 ，則兩造約定其餘款項50萬元交由甲○○等2人分配運用 ，即三分之一分配予葉庚玉，三分之一分配原房屋管理人 即甲○○等2人與丙○，三分之一補償以前及以後房屋維 修改良之用，亦符情理。另被上訴人辯稱甲○○等2人原 本要將分配予葉庚玉之款項送至大陸交予葉庚玉，惟因上 訴人提起本件訴訟，置系爭買賣契約之效力處於不確定之 狀態，乃不敢將全部款項付與葉庚玉，而僅先給付1千元 美金，以試探葉庚玉對系爭買賣是否贊同，結果獲得葉庚 玉於96年6月1日出具聲明書表明同意系爭買賣等情，亦據 提出該聲明書為證，果甲○○等2人有意詐欺該筆款項， 大可不必告知葉庚玉而全部私吞。又兩造既約定系爭建物 讓渡前之欠租欠稅，均由甲○○等2人自理，與上訴人無 涉，則有關積欠國有財產局欠租部分自應由甲○○等2人 負擔，倘上訴人遭受該局追償，大可據此為抗辯或依約向 甲○○等2人求償，豈可僅以遭國有財產局追償，即反推 甲○○等2人拒絕依約履行而有詐欺情事。況上訴人於簽 約後不到2個月時間即發函撤銷締約之意思表示，自難遽 斷甲○○等2人拒絕履約。另衡諸系爭建物屋齡超過35年 ，被上訴人辯稱在讓渡前後管理需花費修繕，合於情理， 亦難以被上訴人事後無法提出修繕單據，即認甲○○等2
人當初欺騙該款項。此外，上訴人復無法舉證其係如何出 於錯誤之意思表示而簽約，或甲○○等2人如何施用詐術 致其陷於錯誤而簽約之情事，則其主張因錯誤之意思表示 及受詐欺而簽約云云，實不足採。從而上訴人依民法第88 條、第92條主張撤銷其簽訂系爭買賣契約之意思表示，為 無理由。系爭買賣契約仍屬有效。
六、綜上所述，上訴人主張其在未得葉庚玉同意而出售系爭建物 予甲○○等2人，系爭買賣契約依法無效；或主張其因錯誤 之意思表示及係受詐欺而簽訂系爭買賣契約，主張撤銷系爭 買賣契約之意思表示，均不可採。從而，上訴人據此先位聲 明訴請確認其就系爭建物具有公同共有權；備位聲明訴請確 認系爭建物所有權屬於上訴人，均無理由，應予駁回。原審 為上訴人敗訴之判決，理由雖有部分不同，結論則無二致， 仍應予以維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判， 為無理由，應予駁回。
七、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳 述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再 一一論述，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第463條、第385條第1項前段、第449條第2項、第78條 ，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 5 月 30 日 民事第六庭 審判長法 官 張競文
法 官 鄧德倩
法 官 曾部倫
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 97 年 6 月 3 日 書記官 謝梅琴