臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決 96年度羅簡字第212號
原 告 丙○○
訴訟代理人 廖學興律師
曾伊如律師
被 告 見晟股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 李蒼棟律師
上列當事人間增減租金事件，本院於民國97年7月2日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
被告承租原告所有坐落宜蘭縣羅東鎮○○段五九九之二地號，應
有部分全部（含作為公共道路，同段五九九地號土地，應有部分
七五分之二十之部分）之土地，應自民國九十六年九月四日起調
整租金為每年新台幣貳拾叁萬捌仟叁佰伍拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣貳萬肆仟伍佰陸拾貳元，由被告負擔十分之四即
新台幣玖仟捌佰貳拾伍元；餘由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告原聲明「被告向原告承租所有之宜蘭縣羅東鎮○○
段599之2地號土地，自起訴狀繕本送達翌日起，調整為每年
新臺幣（下同）280,266元。」，嗣原告於民國96年11月28
日具狀將聲明變更為「被告向原告承租所有之宜蘭縣羅東鎮
○○段599之2地號（含同段599地號土地，應有部分75分之
20，見該狀事實及理由）土地，自起訴狀繕本送達翌日起
，調整為每年397,264元」（參見本院卷第45頁），屬擴張
應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第436條第2項及第255
條第1項第3款之規定，應予准許。
二、原告主張：原告前於92年4月23日以法院拍賣方式買受訴外
人林和雄所有，坐落宜蘭縣羅東鎮○○段599地號，面積111
2平方公尺，應有部分為15分之4之土地，其後經前開土地之
共有人協議分割，取得分割後同段599之2地號，面積229.2
平方公尺，應有部分全部，及同段599地號，面積252.5平方
公尺，應有部分75分之20之土地（以下簡稱系爭租地），並
於95年4月18日登記在案。而原興東段599地號土地於分割前
之84年12月10日，被告向土地共有人即訴外人乙○○、林和
雄、林精苗、林廣志、甲○○○承租前開土地，雙方並簽有
基地租賃契約書，約定每年租金75萬元，其後更調降為60萬
元，原告之前手林和雄依應有部分取得租金16萬元。嗣前開
土地因協議分割，前開租賃關係雖仍然存在，但每年租金之
繳納已由承租人即被告各別給付與其他出租人，且林廣志已
將其應有部分移轉登記與被告，被告亦曾以存證信函表示原
告就同段599地號土地，應有部分為15分之4，應得之年租金
為16萬元等語，顯然依租賃契約當事人之意思，原租約已分
開成立為兩造間之租約關係，自84年12月10日以來，十餘年
來租金從未調漲。茲系爭租地目前坐落之建物為被告所有，
並作為電動玩具店使用，且位於羅東中山公園及羅東夜市之
區塊內，極具商業價值，鄰近之建物價值，10坪建物之月租
即高達35,000元，顯見土地價值甚高，租金實有調整之必要
，依土地法第97條第1項、第105條規定，應按申報地價百分
之10計算其租金，即每年應給付原告397,264元等情，求為
命將被告承租系爭租地之租金自起訴狀繕本送達翌日起，調
整為每年397,264元之判決。
三、被告則以：系爭租地處於他人所有之土地中，並未面臨馬路
，距離最近之道路為宜蘭縣羅東鎮○○街，距離36公尺，且
中正街路寬僅10公尺，系爭租地所臨窄巷寬僅300公分，車
輛無法自由通行，實缺乏便捷之交通。雖羅東中山公園、羅
東夜市屬於較繁榮之區塊，但僅侷限於羅東中山公園四周之
道路旁而已，系爭租地已在範圍之外，距離羅東鎮○○路已
超過60公尺，其工商繁榮程度、被告利用系爭租地之經濟價
值及所受利益，均未達依申報地價年息百分之10之最高額計
算租金之程度，原告之請求難認有據，並答辯聲明：原告之
訴駁回。
四、原告主張：原告前於92年4月23日以法院拍賣方式買受訴外
人林和雄所有，坐落宜蘭縣羅東鎮○○段599地號，面積111
2平方公尺，應有部分為15分之4之土地，其後經前開土地之
共有人協議分割，取得分割後之系爭租地，並於95年4月18
日登記在案。而原興東段599地號土地於分割前之84年12月
10日，被告向土地共有人即訴外人乙○○、林和雄、林精苗
、林廣志、甲○○○承租前開土地，雙方並簽有基地租賃契
約書，約定每年租金75萬元，其後調降為60萬元，原告之前
手林和雄依應有部分取得租金16萬元。嗣前開土地因分割，
前開租賃關係雖仍然存在，但每年租金之繳納已由承租人即
被告各別給付與其他出租人，且林廣志已將其應有部分移轉
登記與被告，被告亦曾以存證信函表示原告就同段599地號
土地，應有部分為15分之4，應得之年租金為16萬元等語，
依租賃契約當事人之意思，原租約已分開成立為兩造間之租
約關係。又自84年12月10日以來，租金並未調漲之事實，為
被告所不爭執，且有系爭租地之土地登記謄本、基地租賃契
約書、存證信函為證，復經調取本院94年度移調字第20號分
割共有物調解事件卷宗核閱屬實，自堪信為真實。
五、原告復主張，系爭租地之租金從未調漲，然土地之價值已然
昇漲，聲請自起訴狀繕本送達翌日起，依系爭租地年度申報
地價年息百分之10計算調整每年租金等語，則為被告所否認
，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點為：原告請求調整租金
，有無理由？茲論述如下：
（一）按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法
院增減其租金；但其租賃定有期限者，不在此限，民法第
442條定有明文。被告承租系爭租地，每年租金為16萬元
，業如前述。然系爭同段599之2、599地號土地，於96年1
月份之公告現值分別為49,182元、60,877元/平方公尺，
有卷附土地登記謄本可參，對照系爭租地於分割前同段
599地號土地，於93年1月份之公告現值47,177元/平方公
尺，有本院94年度移調字第20號卷附土地登記謄本為證，
系爭租地之價值確有昇漲，依前開規定，原告訴請調整該
租金，洵屬可取。
（二）按租用基地建築房屋租金之限制，依土地法第105條準用
第97條第1項之規定，以不超過土地及其建築物申報總價
額年息百分之10為限。又此項租金之數額，除以基地申報
地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，
承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租
金相比較，以為決定。經查，系爭租地坐落宜蘭縣羅東鎮
○○○○街，而大通商店街位於Ｂ&Ｑ特力屋停車場路口
正前方巷內步行約50步之距離，再步行40步即抵達系爭租
地上之變色龍遊樂場，大通商店街另端約93步抵達屬於羅
東夜市○○○路，又大通商店街店家林立，惟變色龍遊樂
場僅1樓營業，2樓則用來堆放物品等情，經本院現場勘驗
明確，製有勘驗筆錄、現場照片為憑，並為兩造不爭執。
由系爭租地所在位置及利用現況觀之，其位於羅東市區，
商業活動活絡，惟衡諸同段599之2地號土地分割後，地處
分割之土地其中，價值非若緊臨夜市周邊土地為高，又承
租人尚需負擔公共道路用地之租金，以及公告地價與公告
現值逐年之差距等一切情狀，認系爭承租範圍之土地租金
應以申報地價年息百分之6計算為合理。
（三）是原告請求被告就系爭租地範圍自起訴後之起訴狀繕本送
達被告之翌日即96年9月4日起調整租金為每年238,358元
（計算式詳如附表所示）之範圍內，即有理由，應予准許
。至於逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
六、綜上所述，原告依民法第442條之規定，請求被告就系爭租
地應給付原告之租金，自96年9月4日起調整為按年給付
238,358元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，即屬
無據，不應准許。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並確定本件訴訟
費用為24,562元，由被告負擔10分之4即9,825元（元以下四
捨五入），餘由原告負擔。
中 華 民 國 97 年 7 月 16 日
臺灣宜蘭地方法院羅東簡易庭
法 官 郭 淑 珍
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，
同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應
於判決送達後十日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附
繕本）。
書記官 賴 佩 萱
中 華 民 國 97 年 7 月 17 日
附表：
（96年度申報地價×應有部分面積×6%）：
一、599之2地號土地部分：
12,228×229.2×6%=168,159（元以下四捨五入）
二、599地號土地部分（公共道路）：
17,376×252.5×20/75×6%=70,199（元以下四捨五入）
以上合計：238,358元（計算式：168,159+70,199）
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