返還價金等
臺灣高等法院(民事),再易字,94年度,129號
TPHV,94,再易,129,20060613,1

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臺灣高等法院民事判決         94年度再易字第129號
  再審原告  東森建業不動產仲介股份有限公司(即原力霸
        房屋仲介經紀股份有限公司)
  法定代理人 乙○○
  訴訟代理人 洪貴參律師
        洪偉勝律師
        陳世偉律師
  再審被告  甲○○
  訴訟代理人 陳益軒律師
上列當事人間請求返還價金等事件,再審原告對於中華民國94年
8月31日本院94年度上易字第249號確定判決提起再審之訴,經本
院於95年5月30日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
再審之訴駁回。
再審訴訟費用由再審原告負擔。
事實及理由
再審原告主張:本院94年度上易字第249號確定判決(下稱原 確定判決)有以下適用法規顯有違誤之再審理由:㈠原確定判 決以表見代理判令伊負損害賠償責任,顯有適用民法第153條 、第227條及民事訴訟法第279條法規之錯誤及違背最高法院55 年台上字第1054號判例:⒈原確定判決認定力毅房屋仲介有限 公司(下稱力毅公司)與再審被告間成立契約,並認伊因力毅 公司之表見代理而課伊應負本人之不完全給付損害賠償責任, 惟本件始終係由出賣人即前訴訟程序共同被告江錦春委託力毅 公司出賣坐落桃園縣八德市○○路91巷10之1號號2樓之3房地 (下稱系爭不動產),再由江錦春與再審被告成立系爭不動產 買賣契約,再審被告非僅未能舉證證明其與力毅公司成立任何 契約關係,更於前訴訟程序第一審民國92年5月29日言詞辯論 時自認此事實,詎原確定判決竟認定力毅公司與再審被告間成 立契約關係,並以表見代理之理論將契約之效力擴及伊,而課 伊契約不履行之損害賠償責任,顯有適用民法第153條、第227 條及民事訴訟法第279條法規之違誤,⒉本件力毅公司自始至 終均係以自己名義為相關法律行為,既無以伊名義為法律行為 ,亦無原確定判決所引最高法院28年上字第1573號、45年台上 字第461號判例中所指使用本公司或支店名義與第三人為法律 行為之情,自無適用表見代理之可能,原確定判決竟為相反之 認定,顯已有適用法規之違誤,又縱力毅公司與再審被告有契 約關係存在,亦均係以其名義為之,而非以伊名義為之,此亦 係前訴訟程序第一審判令力毅公司應負不完全給付損害賠償義 務之所由,則力毅公司既未以本人即伊名義為法律行為,自無



適用表見代理之可能,豈能僅以力毅公司並未上訴為由而不予 審酌,且縱如原確定判決認力毅公司之經紀人員仲介本件買賣 未將系爭不動產說明書交付再審被告,有違不動產經紀業管理 條例第23條之解說義務,然該義務並非因契約所生之義務,且 該說明亦不屬意思表示之行為,並無代理之可能,自亦無成立 表見代理之餘地,原確定判決竟認定伊與再審被告間因表見代 理而應負損害賠償之責任,顯違背最高法院55年台上字第1054 號判例,而有適用法規之明顯錯誤;㈡原確定判決將再審被告 依買賣契約所支付之價金計入伊應負損害賠償責任之範圍,顯 有適用損害賠償之法理之錯誤:縱認力毅公司與再審被告間確 實存有契約關係及伊應負表見代理責任,惟系爭不動產已依再 審被告與出賣人江錦春間之買賣契約移轉於再審被告名下,其 財產總額並無減少,損害賠償之額度自不能依其所主張將買賣 價金俱予計入,而該契約縱有不完全給付之情事而經再審被告 行使解除權,其支付之價金新臺幣(下同)500,000元亦屬出 賣人之回復原狀義務,而非損害賠償所定範圍,原確定判決未 慮及該節,而判命伊給付如前訴訟程序第一審判決所示之損害 賠償金額,違背最高法院70年度台上字第3624號、92年台上字 第556號、1186號判決及損害賠償之法理等語。並聲明:㈠臺 灣桃園地方法院91年度訴字第1066號第一審判決與本院原確定 判決再審原告敗訴部分廢棄,㈡上開廢棄部分,再審被告於前 訴訟程序之第一審之訴及執行之聲請均駁回。
再審被告則以:前訴訟程序之第一審判決(臺灣桃園地方法院 91年度訴字第1066號民事判決)業已於理由中說明有關伊與力 毅公司之間存在居間(仲介)之法律關係,且此部分係由力毅 公司所為之行為,再審原告應負表現代理之責任,何來再審原 告所稱兩造之間並未有契約關係存在;是原確定判決已就伊與 力毅公司之法律關係為何予以詳加說明,並認定伊確實有支出 8,000元之仲介費用,且就此事實,再審原告於前訴訟程序中 亦未有爭執,自無再審原告所指之再審理由等語,資以抗辯。按民事訴訟法第496條第1項第1款所謂適用法規顯有錯誤,係 以確定判決所適用之法規,顯然不合法律或與現尚有效之解釋 或最高法院現尚有效之判例顯然違反者而言(最高法院84年台 上字第2470號判例參照);若在學說上諸說併存尚無法規判解 可據者,不得指為用法錯誤(最高法院57年台上字第1091號判 例參考)。
㈠就再審原告主張原確定判決以表見代理判令其負損害賠償責任 ,顯有適用民法第153條、第227條及民事訴訟法第279條法規 之錯誤及違背最高法院55年台上字第1054號判例部分:⒈原確定判決已於理由內敘明『力毅公司確為上訴人(即再審原



告)之加盟店,而上訴人旗下各家均屬加盟店,並無直營店, 此據上訴人自承屬實』、『‥就外部觀察言,上訴人既已授權 力毅公司使用其「力霸房屋桃園縣(市)縣府加盟店」之服務 標章,並為力毅公司設計招牌、宣傳企劃,已足使第三人產生 總店、加盟店係同一企業之信賴,進而因信賴被告力霸公司( 為上訴人之誤)服務標章所表彰之服務品質,而與加盟店進行 交易,足認上訴人已有表示以代理權授與力毅公司之行為』、 『再者,實際為本件仲介之力毅公司襄理洪義友其名片明白印 有「力霸房屋縣府加盟店」,且系爭買賣所使用之買賣契約書 為上訴人規定使用之制式契約書,每頁均標示有「力霸房屋」 字樣,訴外人洪義友復均以「力霸房屋縣府加盟店」名義代收 再審被告交付之各期買賣價金,更徵上訴人有由自己之行為表 示以代理權授與力毅公司之事實,自應負表見代理之責』等語 (見原確定判決第4-6頁)。是原確定判決乃以再審被告係經 由再審原告之加盟店力毅公司仲介而與出賣人江錦春簽訂之系 爭不動產買賣契約,且系爭契約書每頁上均印有「力霸房屋」 (即再審原告公司更名前之公司名稱)字樣,及洪義友以「力 霸房屋縣府加盟店」名義代收各期價金,認力毅公司係以再審 原告本人名義從事系爭不動產買賣之居間行為,且因力毅公司 未盡說明義務致再審被告受有損害,因而認定再審原告應負表 見代理之本人損害賠償責任,核係原確定判決本其確信就民法 第153條、第169條、第227條規定意旨所為之法律見解,並未 違反民法第153條、第169條、第227項規定或該規定有關現存 之判例、解釋,自難認係用法錯誤。
⒉至再審原告所指再審被告於前訴訟程序第一審92年5月29日言 詞辯論期日時自認與力毅公司或力霸公司並沒有簽約乙節,惟 揆其真意應指沒有簽訂書面契約,而非自認其未與由力毅公司 代理之再審原告有契約關係存在,此觀其於同日即稱係依不動 產經紀業管理條例第26條第2項規定請求損害賠償自明,且再 審原告於前訴訟程序中對於再審被告支付仲介費8,000元予力 毅公司之事實亦未予爭執,尚難認原確定判決有何違反民事訴 訟法第279條之規定。
⒊原確定判決復敘明「‥‥是上訴人之縣府加盟店即力毅公司居 間仲介房地買賣,自應本於善良管理人之注意義務,就買賣標 的物有無依通常交易觀念上之重要瑕疵,加以進行了解並向被 上訴人解說。」、「上訴人之縣府加盟店經紀人員,專門從事 該區域內不動產之仲介買賣,對於該訊息(指訴外人在系爭房 屋內上吊自殺之事),自難諉為不知,詎其經紀人員竟違背其 應盡之善良管理人義務,未對被上訴人進行解說告知系爭房屋 有上述重要瑕疵,使被上訴人於不知情之狀況下,花費畢生積



蓄購買系爭房地,而系爭房屋之出賣人即原審共同被告江錦春 收取價金後,即避不見面,使被上訴人求償無門‥‥」等語( 見原確定判決第3、4頁),係以再審原告之加盟店經紀人員未 盡善良管理人之說明義務,而認再審原告應負表見代理之本人 責任,並非就代理人之不法行為或事實行為而為認定,自未違 反最高法院55年台上字第1054號判例所揭示之意旨。㈡就再審原告主張原確定判決將再審被告依買賣契約所支付之價 金判決計入其應負損害賠償責任之範圍,有違反損害賠償法理 之適用法規顯然錯誤部分:查,
⒈依民法第213條第1項規定:「負損害賠償責任者,除法律另有 規定或契約另有訂定外,應回復他方損害發生前之原狀。」, 是法規並未明定損害之意義及範圍。又於契約解除時,買賣當 事人雙方負有回復原狀之義務,出賣人所受領之買賣價金應返 還之(民法第259條第1款規定參照),而在無法確定出賣人能 否返還價金時,以買受人支出之價金是否得計為損害,現有判 例、解釋並無規範。因此,原確定判決就再審被告所支出之買 賣價金認係其所受之損害,核係本其確信就民法不完全給付之 損害賠償規定所為之法律見解,自難認係適用法規顯有錯誤。⒉至再審原告所引之最高法院70年度台上字第3624號、92年台上 字第556號、1186號判決均非最高法院現尚有效之判例,縱原 確定判決認定之損害賠償範圍與上述判決所持見解歧異,亦不 得指為用法錯誤。是再審原告對原確定判決所持損害賠償範圍 之法律上之見解有所爭執,尚難謂為適用法規顯有錯誤。綜上所述,原確定判決並無適用法規顯有錯誤之再審理由,再 審原告依民事訴訟法第496條第1項第1款,提起本件再審之訴 ,為無理由,應予駁回之。
據上論結,本件再審之訴為無理由。依民事訴訟法第505條、 第78條,判決如主文。
中  華  民  國  95  年  6   月  13  日 民事第九庭審判長法 官 黃熙嫣
              法 官 呂太郎
               法 官 楊力進
正本係照原本作成。
不得上訴。
中  華  民  國  95  年  6   月  14  日                書記官 劉家聲

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參考資料
東森建業不動產仲介股份有限公司(即原力霸 , 台灣公司情報網
房屋仲介經紀股份有限公司) , 台灣公司情報網