臺灣高等法院民事判決 95年度上字第392號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 廖學興律師
李開台律師
被 上訴 人 見晟股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 李蒼棟律師
上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國95
年3月31日臺灣宜蘭地方法院95年度訴字第1號第一審判決提起上
訴，經本院於95年10月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人聲明求為判決：㈠原判關於駁回上訴人後開第 2 項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應再給付上訴人新台幣（下同 ）283萬7,046元及自民國（下同）94年12月23日起至清償日 止，按年息5%計算之利息；並應自94年12月23日起，按月再 給付上訴人10萬2,000元。㈢願供擔保請准宣告假執行。 被上訴人聲明求為判決：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願 預供擔保請准宣告免為假執行。
二、上訴人起訴主張：伊於92年 4月間，經由法院拍賣程序，拍 定取得坐落宜蘭縣羅東鎮○○段 599地號土地（下稱系爭土 地）所有權應有部分15分之4。嗣於94年5月間經法院調解， 與其他共有人達成分割協議，由伊單獨取得如原判決附圖所 示 J、K、L、M、N、O部分土地（另如該附圖所示A部分由共 有人按原應有部分比例維持共有），並已於95年 4月18日辦 妥分割登記，由伊取得自系爭土地所分割出同段599之2地號 土地（面積 229.2平方公尺）之所有權。被上訴人無正當權 源，於伊協議分割之系爭土地上建有約 4間半之店鋪，依附 近「衣舖子」服飾店之租金行情，每間每月租金收入為 3萬 4,000元，再按土地與房屋價值比率 2比1計算，被上訴人無 權占有伊所有系爭土地，每月至少獲益 10萬2,000元，故自 92年 4月23日伊取得系爭土地所有權應有部分起，至分割登 記前之94年12月22日止，被上訴人共獲有相當於租金之利益 計326萬4,000元，致伊受有損害，經扣除被上訴人已支付予 伊之27萬0,904元後，被上訴人尚應返還不當得利 299萬3,0 96元；又縱認被上訴人與原地主間有租賃關係存在，並為伊 所繼受，伊亦否認前開土地每年租金為60萬元，因被上訴人 之法定代理人與原地主間有親屬關係，該租賃契約關於租金
數額之約定應有不實，實際租金應如伊上開所述即每間建物 每月地租至少 10萬2,000元等情，爰先位本於不當得利之法 則，備位本於租賃之法律關係，求為命被上訴人給付 299萬 3,096元及法定遲延利息，並自94年12月23日起按月給付 10 萬2,000元之判決（原審判命被上訴人給付上訴人 16萬元及 其中15萬6,055元部分自95年1月12日起至清償日止，按年息 5%計算利息之判決；而駁回上訴人其餘之訴。上訴人就其敗 訴部分聲明不服，提起上訴；被上訴人就其敗訴部分未據聲 明不服，已告確定）。
被上訴人則以：系爭土地原為訴外人林廣志、林和雄、甲○ ○、林精苗、周林精麗及林碧雲所共有，於84年12月10日共 同出租予伊公司興建房屋，雙方並簽訂基地租賃契約，未定 租賃期限，約定每年租金75萬元，其後伊建屋使用，至90年 後伊與前開共有人達成協議，將租金調降為每年60萬元；上 訴人雖於92年 4月23日拍定取得原共有人林和雄就系爭土地 之所有權應有部分，然前開租約乃成立於民法第 425條修正 之前，並無修正後民法第425條第2項之適用，故依買賣不破 租賃之原則，上訴人應繼受前開租約，故伊占用系爭土地具 有正當權源，並無不當得利可言；又系爭土地每年租金為60 萬元，而上訴人僅有所有權應有部分為15分之4 ，每年可分 得之租金計為16萬元，伊已給付92年 4月23日起至93年12月 31日止之租金共 27萬0,904元予上訴人，是上訴人僅得請求 自94年1月1日以後之租金等語，資為抗辯。三、經查上訴人主張伊經由法院拍賣程序，於92年 4月間，拍定 取得系爭土地所有權應有部分15分之4 ，嗣經法院調解，與 其他共有人達成分割協議，由伊單獨取得如原判決附圖所示 J、K、L、M、N、O部分土地（另如該附圖所示 A部分由共有 人按原應有部分比例維持共有），並已於95年 4月18日辦妥 分割登記，由伊取得自系爭土地所分割出同段599之2地號土 地（面積 229.2平方公尺）之所有權；又被上訴人在系爭土 地上建有房屋（其中如原判決附圖所示J、K、L、M、N、O部 分土地上，建有約4間半之店鋪），並於94年1月11日以羅東 郵局存證信函郵寄 27萬0,904元之匯票予上訴人，主張給付 92年 4月23日起至93年12月31日止之租金之事實，業據其提 出臺灣宜蘭地方法院民事執行處通知、調解筆錄、土地登記 謄本及羅東郵局第26號存證信函可稽（見原審卷 8至14、17 至19頁），且為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。四、按依不當得利之法則，請求返還不當得利，以無法律上之原 因而受利益，致他人受有損害為其要件，苟受利益之一方係 具有法律上之原因，即無不當得利之可言。又出租人於租賃
物交付後，縱將其所有權讓與他人，其租賃契約對於受讓人 仍繼續存在，修正前民法第 425條定有明文。雖修正後之現 行民法，將上開條文修正為同條第1項，並於第2項修正增列 ：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾 5 年或未定期限者，不適用之」，惟修正後民法第 425條於民 法債編施行法中並無溯及之特別規定，且所謂「買賣不破租 賃」，僅因買賣而生出租人變更之效果，在買受人與承租人 間，仍依原有租約內容定其權利義務，是就89年5月5日民法 債編修正施行前所訂立之不動產租賃契約，應依民法債編施 行法第1條後段之規定，不適用修正後民法第 425條第2項之 規定，易言之，其期限逾 5年或未定期限者，雖未經公證， 仍有買賣不破租賃原則之適用。至債編施行法第24條第 1項 ：「民法債編施行前所定之租賃契約，於施行後其效力依民 法債編之規定」，乃承襲自修正前民法債編施行法第13條第 1 項之規定，係針對民法債編施行即19年 2月10日前所定租 賃契約之效力規定，其於民法債編施行後、修正前所定之租 賃契約，並無適用餘地。經查：
㈠被上訴人抗辯伊於84年12月10日，向系爭土地原共有人即 訴外人林廣志、林和雄、甲○○、林精苗、周林精麗及林 碧雲承租系爭土地興建房屋，雙方約定每年租金75萬元， 伊應於每年年底前支付，未定租賃期限，租稅由出租人負 擔，嗣自90年起，雙方協議將租金調降為每年60萬元等情 ，業據其提出土地登記簿謄本、基地租賃契約書、財政部 台灣省北區國稅局各類所得扣繳稅款繳款書及建物登記謄 本為證（見原審卷37至77頁）。上訴人對於上開書證之形 式真正既不爭執（見原審卷79頁），再經徵諸系爭土地上 確存在有由被上訴人起造之上開房屋（見原審卷77頁）， 足見被上訴人所辯承租系爭土地之事實，應屬真實。是上 訴人空言否認該租賃契約之存在，自不足取。
㈡上開未定期限之基地租賃契約，訂立於民法債編修正施行 前之84年12月10日（見原審卷71頁），揆諸前揭說明，其 效力仍應適用修正前民法第425條即現行民法第425條第 1 項之規定，而無現行民法第425條第2項規定之適用，易言 之，該租賃契約雖未經公證，仍有買賣不破租賃原則之適 用，是對於受讓系爭土地所有權應有部分之上訴人，仍繼 續存在，被上訴人本於上開租賃契約，自得對上訴人主張 繼續合法占用系爭土地。
㈢準此，被上訴人本於租賃之法律關係，使用系爭土地建築 房屋，具有正當權源，即非無法律上之原因，是上訴人先 位本於不當得利之法則，請求被上訴人再給付299萬3,096
元及法定遲延利息，並自94年12月23日起按月再給付10萬 2,000元，洵屬無據。
五、次按各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責 ，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得 不更舉反證（最高法院19年上字第2345號判例參照）。本件 上訴人主張被上訴人應按月給付租金 10萬2,000元云云，固 據其提出「衣舖子」服飾店之頂讓廣告為證（見原審卷16頁 ）。惟查：
㈠被上訴人抗辯伊於84年12月10日，與系爭土地原共有人即 訴外人林廣志、林和雄、甲○○、林精苗、周林精麗及林 碧雲訂立基地租賃契約書，約定未定期限，以年租金75萬 元承租系爭土地興建房屋，並應於每年年底前支付租金， 嗣雙方自90年起，合意將租金調降為每年60萬元等情，業 據其提出與所述相符之基地租賃契約書及財政部台灣省北 區國稅局各類所得扣繳稅額繳款書為證（見原審卷71至76 頁），顯非臨訟杜撰。上訴人未能更舉反證，僅空言否認 上開約定之租金數額，殊不足取。又依前述，上訴人於92 年4月23日因買受系爭土地所有權應有部分15分之4，而繼 受原租賃契約後，自僅得依該租賃契約之約定，請求被上 訴人按年支付租金16萬元（其計算式為： 600,000元×4/ 15=160,000元）。至上訴人提出「衣舖子」服飾店之租金 ，主張系爭土地上每間店舖之地租至少為每月 10萬2,000 元云云，究非屬兩造間租約之約定，無從拘束被上訴人。 ㈡又依上訴人所繼受系爭基地租賃契約書第 3條之約定，被 上訴人應於每年年底前支付租金（見原審卷71頁），則上 訴人於拍定取得系爭土地所有權應有部分而繼承該租約之 92年4月23日起迄今，所得請求自92年4月23日起至94年12 月31日止之租金計為43萬0,904元（其計算式為：160,000 元×253/365〈92年度〉＋160,000元〈93年度〉＋160,00 0元〈94年度〉=430,904元，元以下4捨5入）。 再經扣除 被上訴人業已給付上訴人之租金 27萬0,904元，則上訴人 尚得向被上訴人請求給付之租金為16萬元（其計算式為： 430,904元-270,904元= 160,000元）。至自95年1月1日起 迄今之租金因尚未屆清償期之95年12月31日，被上訴人拒 絕給付，自屬有據。又上訴人僅聲明請求被上訴人給付94 年12月22日前所欠租金之法定遲延利息，是就該遲延利息 部分，僅得准許其中15萬6,055元（其計算式為：160,000 元×356/365年= 156,055元，元以下4捨5入）部分自起訴 狀繕本送達之翌日即95年 1月12日起至清償日止，按年息 5% 計算之利息；至逾上開部分之利息請求，即屬無據。
㈢從而，上訴人於原審判命伊給付16萬元及其中 15萬6,055 元部分自95年 1月12日起至清償日止，按年息5%計算之利 息部分以外，上訴請求被上訴人再給付283萬7,046元本息 ，並自94年12月23日起，按月再給付上訴人 10萬2,000元 ，自非有據。
六、綜上所述，上訴人本於租賃之法律關係，請求被上訴人再給 付283萬7,046元及自94年12月23日起至清償日止，按年息5% 計算之利息，並自94年12月23日起，按月再給付上訴人10萬 2,000元部分，自屬不應准許。 從而原審就上開部分所為上 訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不 當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟 酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁 之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 10 月 24 日 民事第六庭
審判長法 官 林鄉誠
法 官 楊豐卿
法 官 梁玉芬
正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 95 年 10 月 26 日 書記官 常淑慧附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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