最高法院民事判決 一○六年度台上字第一六六二號
上 訴 人 李東昇
李東興
李東曉
李東熹
李 肅
李 靜
張振華
張家槐
張文源
李 禮
張鴻圖
共 同
訴訟代理人 施廷勳律師
被 上訴 人 曾進利
曾廣田
曾福順
曾茂盛
曾福壽
曾正德
曾美桂
曾美娟
李鈴木
李素芳
李如婷
李柏維
李梅秋
共 同
訴訟代理人 陳 隆律師
上列當事人間請求確認優先購買權等事件，上訴人對於中華民國
一○四年十二月八日台灣高等法院台中分院第二審判決（一○四
年度重上字第九○號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於確認被上訴人曾進利、曾廣田、曾福順、曾茂盛、曾福壽、曾正德、曾美桂、曾美娟及李鈴木、李素芳、李如婷、李柏維、李梅秋分別有優先購買權存在暨各該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由
本件被上訴人主張：上訴人李東昇、李東興、李東曉、李東熹、李肅、李靜、李禮及李信（於民國一○四年十一月一日死亡，已
由上訴人張振華、張家槐、張文源承受訴訟，下稱李東昇等八人）之被繼承人李汝焜生前將其所有坐落彰化縣彰化市○○段○○○地號土地（重測前為○○段第○○○地號土地，下稱系爭土地）如原判決附圖（下稱如附圖）所示編號A、B、D、E、F部分土地（合計三一五平方公尺，下稱編號A等部分土地）未定期限出租與被上訴人曾進利、曾廣田、曾福順、曾茂盛、曾福壽、曾正德、曾美桂、曾美娟（下稱曾進利等八人）之被繼承人曾樹，供曾樹興建如附圖所示編號A、B部分土地上未辦理建物所有權第一次登記之門牌號碼彰化縣彰化市○○路○○○巷○○號建物（下稱系爭○○號建物）；並將如附圖所示編號C、G1部分土地（下稱編號C等部分土地）未定期限出租與被上訴人李鈴木、李素芳、李如婷、李柏維、李梅秋（下稱李鈴木等五人）之被繼承人李榮村，供李榮村興建編號C部分土地上未辦理建物所有權第一次登記之門牌號碼同上巷○號建物（下稱系爭○號建物），上開未定期限之租地建屋契約關係，業經原法院以一○二年度上字第一○七號（下稱第一○七號判決）、本院一○三年度台上字第二五○號判決（下稱第二五○號判決）確定，伊等對租地建屋部分之土地即有優先購買權存在。然李東昇等八人於李汝焜死亡後繼承系爭土地，在出賣系爭土地與張鴻圖時，未通知伊等以同樣條件優先購買，甚至由張鴻圖對伊等提起上開拆屋還地訴訟，否認伊等其優先購買權等情。爰求為確認曾進利等八人就編號A等部分土地及李鈴木等五人就編號C等部分土地分別有優先購買權存在之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。
上訴人則以：曾乞死亡時遺有房屋，曾樹未另行起造，顯然曾樹就編號A等部分土地及李榮村就編號C等部分土地與李汝焜間並無租地建屋之契約關係存在。且系爭○○號及○號建物均屬違章建築，被上訴人即不得享有優先購買權，縱認被上訴人有優先購買權，亦應僅限於系爭○○號建物及○號建物坐落之基地範圍，不及於其他空地部分。至李東曉與張鴻圖所為第一次移轉登記，其土地登記申請書加註「土地原持分十二分之二出賣持分一二○○分之一剩餘持分一二○○分之ㄧ九九」等語，目的在使張鴻圖取得共有人之優先購買權，以避免其他共有人取得該項權利，性質上屬於附負擔之贈與，並非隱藏買賣之行為，無民法第四百二十六條之二、土地法第一百零四條規定之適用餘地等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審所為被上訴人請求確認曾進利等八人就編號A 等部分土地及李鈴木等五人就編號C 等部分土地分別有優先購買權存在敗訴之判決，改判如其聲明，無非以：系爭土地上有系爭○○號建物及○號建物，為一層磚造平房，占用如附圖所示編號A、B及C部分土地。李汝焜於六十二年及六十九年間分別對曾樹及
李榮村之繼承人李王雲英、李水木、李玲木、李儀彰、李梅英或李水木訴請調整租金，均係主張有將系爭土地其中面積○．○六九八或○．○七九五公頃、○．○一九三公頃或○．○二一七公頃之土地出租與曾樹、李榮村建築房屋。李汝焜再於六十四年間，以曾樹未得同意擅自轉租，向台灣彰化地方法院（下稱彰化地院）訴請曾樹拆除系爭○○號建物並交還基地。依據李汝焜及曾樹於該案中之陳述，及該事件分別經彰化地院以六十四年度訴字第五七五號（下稱第五七五號判決）、原法院以六十四年度上字第九二八號（下稱第九二八號判決）判決確定，足認曾乞原建造之土造建物，於四十八年間「八七水災」後遭毀損，由曾樹另行建造一層磚造平房，先申報登記曾乞為納稅義務人，曾樹為管理人，曾乞死亡後，李汝焜同意曾樹一人出名繼續承租土地，曾角繼續使用其兄承租之土地，並分攤租金，與轉租情形不同。應認曾樹係於曾乞死亡後另與李汝焜就系爭土地單獨成立租地建屋之租約，且不受曾角使用曾樹承租土地分攤租金之影響。張鴻圖又於一○一年間以李汝焜與曾樹、李榮村就系爭土地所成立一般不定期限租約，該租約業經其合法終止，對曾樹之繼承人曾進利、李榮村之繼承人李鈴木向彰化地院訴請拆除系爭○○號、系爭○號建物並返還該基地，亦未爭執系爭○○號、系爭○號建物係分別由曾樹、李榮村興建之事實，張鴻圖雖受敗訴判決確定，然該第一○七號、第二五○號判決，認定曾樹建造之房屋占用系爭土地一四四、五二平方公尺、李榮村房屋占用一二○平方公尺。另張鴻圖曾於一○○年間給付訴外人即曾乞兒子曾有諒之妻曾楊樹蘭系爭土地上另間門牌號碼同路二○號建物之拆除補償金新台幣（下同）一○八萬元，給付訴外人即曾乞兒子曾角之外孫吳道輝系爭土地上另間門牌號碼同巷○○號建物之拆除補償金七十八萬元，該二建物非在曾進利等八人主張優先購買之編號A等部分土地範圍內，係曾乞其他子孫領取該建物之拆除補償金後予以拆除，自與系爭○○號建物無涉。另參酌李榮村所建系爭○號建物之彰化縣房屋稅籍登記表所示，磚石造部分及竹造部分之面積各為二○．九平方公尺，此與系爭○號建物目前之構造均為磚造，其面積經彰化地政所測量結果為一二○平方公尺不符，應係李榮村之繼承人因房屋老舊後，為居住安全起見，部分更新建材補強建物所致。次查李汝焜於五十七、六十二、六十九年間，主張曾樹、李榮村或其繼承人向伊不定期限承租系爭土地供建屋居住及晒谷使用，訴請調整租金，曾樹承租系爭土地之面積為七九五平方公尺。是上訴人以曾角四媳曾楊素蘭及四女吳曾阿麵證稱與曾樹分攤租金等語，主張曾乞、曾角之其他繼承人不但仍繼續使用系爭土地，並統一交付租金予曾樹，再由曾樹出面繳納。面積七九五平方公尺土地，並非曾樹一人所承租，尚應包括曾乞之四媳婦
曾楊素蘭，曾木（曾角出養與曾木）之外孫吳道輝等人所承租之面積，其中曾木應占二分之一，剩餘二分之一則由曾樹與曾楊素蘭平分即各四分之一，曾樹最多僅能就系爭土地一九八．七五平方公尺面積主張優先購買權云云，均屬無據。又依李東昇等八人與張鴻圖等人移轉登記之時間經過、在土地登記申請書加註「李東曉土地原持分十二分之二出賣持分一二○○分之一剩餘持分一二○○分之一九九」等語，足認李東昇等八人係將系爭土地全部出賣與張鴻圖。曾樹、李榮村對系爭土地既有不定期限之租地建屋契約關係存在，其繼承人於系爭土地出賣時即有優先購買權存在，則李汝焜之繼承人李東昇等八人於出賣系爭土地與張鴻圖，兩次移轉登記均未通知曾樹之繼承人曾進利等八人及李榮村之繼承人李鈴木等五人行使優先購買權，所為之兩次移轉登記均不得對抗曾進利等八人及李鈴木等五人，其等自得主張以李東昇等八人出賣系爭土地與張鴻圖之同一條件優先購買。次按如所承租之範圍僅為土地之一部分，就其餘部分並無承租權，則於土地出賣時，除該土地有不能分割之情形下，承租人之優先購買權，應限於承租範圍內之基地。又承租人於承租之基地留設必要之空地，作為房屋使用之必要範圍，仍無違反租地建屋契約之本旨，該留設之空地自屬承租人承租範圍內之基地，承租人就承租範圍內之土地均得行使優先購買權。曾樹及李榮村向李汝焜承租者，依彰化地院六十二年度訴字第八九二號、六十九年度訴字第二七一號判決（下稱第二七一號判決）所示係包括供晒谷之用部分，而系爭土地之租金約定以稻谷為給付之方式，曾樹及李榮村承租系爭土地建築系爭○○號建物及系爭八號建物供居住使用外，另留設部分空地為晒谷使用，仍符當時社會之常情，曾樹、李榮村承租供晒谷使用之空地位置，雖已無可考，惟依常理研判，曾樹、李榮村應係使用屋前之空地晒谷，被上訴人因而主張如附圖所示編號D、E、F部分面積一二、一○三、四平方公尺土地及編號G1 部分面積九七平方公尺土地係分別為曾樹、李榮村承租之範圍，自為可採。從而被上訴人訴請確認曾進利等八人就編號A等部分土地及李鈴木等五人就編號C等部分土地分別有優先購買權存在，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按土地法第一百零四條第一項關於承租人優先購買權規定之目的，旨在使基地與其上房屋同歸一人所有，以盡經濟效用，而杜紛爭，故應認基地承租人所得優先購買者為其所承租用以建屋之基地部分；如承租期間房屋面積有所增減，則應於承租範圍內，按行使優先購買權時之房屋坐落位置、面積，定其買受範圍。查曾樹及李鈴木等五人所承租系爭土地部分，原審認包括居住及晒谷使用；而興建房屋固必須留設法定空地等，但是否包括晒谷使用部分？且所謂晒谷，是否仍為現使用狀況？均非無疑。原審俱未
調查審究，徒以李汝焜與曾樹、李榮村就租金約定以稻穀為給付方式，且已無法分析供晒谷使用之空地位置等情，遽認曾進利等八人就編號A等部分土地及李鈴木等五人就編號C等部分土地分別有優先購買權存在，已不免粗疏。次查李汝焜於六十二年、六十九年均係對曾樹提起調整租金之訴訟，於六十九年調整租金訴訟中主張曾樹承租系爭土地之面積為七九五平方公尺。而系爭○○號建物之稅籍登記為「納稅義務人曾乞，管理人曾樹」；又曾乞之子曾角另有在曾樹承租之系爭土地建有房屋（即經拆除之門牌號碼彰化市○○路○○○巷○○號建物），李汝焜於六十四年間主張曾樹係違法轉租，訴請曾樹拆除系爭○○號建物，經彰化地院第五七五號、第九二八號確定判決認定曾乞死亡後，李汝焜同意曾樹一人出名繼續承租土地，曾角繼續使用其兄承租之土地，並分攤租金，與轉租情形不同之事實，亦為原審所是認。又曾角之女吳曾阿麵、曾乞四媳曾楊樹蘭於第一審明確證稱：與曾樹分攤租金等語（見第一審卷㈡第一二八至一三○頁）。參以第二七一號民事判決（見原審卷㈠第七五至八○頁），僅以曾樹為調整租金之對象，則上訴人主張曾乞、曾角之其他繼承人仍繼續使用系爭土地，並統一交付租金予曾樹，再由曾樹出面繳納，面積七九五平方公尺土地並非曾樹一人所承租，尚應包括曾乞之四媳婦曾楊素蘭，曾木之外孫吳道輝等人所承租之面積等語，是否全不可採，亦滋疑義。倘曾樹承租範圍尚包括曾楊素蘭、吳曾阿麵占用之土地，而其二人分別與張鴻圖和解，分別領取九十八萬元及一百零八萬元補償金後，拆除各自所有之房屋，返還占用之基地，則曾進利等八人得行使優先購買權之範圍是否為三一五平方公尺？即非無疑。乃原審未遑詳予推究，逕認曾樹承租範圍為七九五平方公尺，且與曾角等人占用之基地無涉，亦難謂合。上訴人上訴論旨，指摘關於其不利部分之原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○六 年 六 月 二十二 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 高 孟 焄
法官 鍾 任 賜
法官 蘇 芹 英
法官 李 寶 堂
法官 袁 靜 文
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○六 年 七 月 三 日