臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第3605號
原 告 張惠萍
被 告 李培錚
訴訟代理人 李明諭律師
陳逸華律師
參 加 人 達欣工程股份有限公司
法定代理人 王人正
訴訟代理人 孔繁琦律師
劉嘉怡律師
李思靜律師
上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國106年6月23日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
原告主張：原告於民國104年12月6日與被告簽訂契約（下稱系 爭契約），以新臺幣（下同）2672萬元向被告購得門牌號碼臺 北市○○區○○街00巷0號3樓房屋（下稱系爭房屋）及坐落之 同區長春段二小段312地號土地應有部分4分之1（下與系爭房 屋合稱為系爭房地），已各交付價金並辦畢所有權移轉登記。 詎被告交屋後，原告發現系爭房屋有多處滲漏水、壁癌及白蟻 築巢等瑕疵（下合稱系爭漏水瑕疵），兩造遂於105年2月26日 簽訂滲漏水約定協議書（下稱系爭協議），由被告給付25萬元 與原告委工修復。系爭協議第5條雖約定：「自簽立本協議書 之日起，除高氯離子、高輻射性汙染或買賣契約約定之非自然 身故之情事，乙方（指被告）仍應依法負瑕疵擔保責任外，甲 方（指原告）同意免除乙方其他物之瑕疵擔保責任」（下稱系 爭約定），然原告只針對系爭漏水瑕疵同意被告後續免責，不 及於系爭房屋其他瑕疵。繼而系爭房屋開始裝潢後，原告經裝 潢師傅告知系爭房屋前後樓地板有高低差，依原告委請之證人 莊忠鵬土木技師於105年4月7日檢送之建築物傾斜測量鑑定報 告（下稱105年4月7日報告），系爭房屋前後方向之傾斜率為 1/156，往後傾斜，傾斜率介於1/40至1/200間，認有使用上不 便，則系爭房屋供人安全居住功能及市場價值自因此減損而存 有瑕疵，且非系爭協議書簽訂時可預料，復不在系爭約定之被 告免責範圍內。況參加人在緊臨系爭房地之區域興建「興安街 新建工程」建案（下稱系爭建案），於工程進行前有就系爭房 屋在內之鄰房為現況鑑定，被告當時即知系爭房屋有傾斜，然 於出售系爭房屋為現況說明時，竟告知原告謂系爭房屋並無傾
斜，實已保證系爭房屋並無傾斜之瑕疵，則系爭約定作為被告 就上開傾斜瑕疵之免責事由，乃顯失公平，依民法第247條之1 第1款規定無效。則原告自得依民法第359條規定，就上開傾斜 瑕疵所致系爭房屋價值減損之267萬元，請求減少系爭房地之 價金，則被告收受該部分價金，即屬無法律上原因而受有利益 ，爰依民法第179條規定提起本訴等語。並聲明：被告應給付 原告267萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年 息5％計算之利息。
被告則以：被告出售系爭房地前，始終認為系爭房屋並無傾斜 。又被告雖曾於103年1月28日同意參加人為就系爭房屋為現況 鑑定而入屋拍照及紀錄，然被告於本件遭訴前，從未自參加人 處獲悉該等現況鑑定包括測量系爭房屋傾斜率一項，亦不知該 現況鑑定之結果，況房屋傾斜與否仰賴專業測量，並非被告目 視可知。從而被告在系爭房屋之現況說明書就「本棟建築是否 有傾斜」一項，勾選「否」，自非故意不告知瑕疵或保證系爭 房屋並無傾斜。而系爭協議乃處於對等地位之兩造協商後簽訂 ，並無民法第247條之1第1款規定之無效事由，原告自應受系 爭約定免除被告瑕疵擔保責任之拘束。且系爭房屋在被告點交 原告時，為屋齡40年之中古屋，因長期使用、氣候、地層變動 等因素而難免有破損、傾斜，只須仍可居住使用即已具備通常 效用，縱有些微傾斜，其就系爭房屋減損程度無關重要，並無 減少預定效用或房屋價值，此由兩造買賣價格較同時期、同地 點、屋齡相近之房價為低亦可察明等語置辯。並聲明：原告之 訴駁回。
參加人則以：參加人就系爭建案於施工前，為保障鄰房及施工 之參加人雙方之合法權益，依臺北市建築施工損鄰事件爭議處 理規則（下稱系爭規則），就包括系爭房屋在內之系爭建案基 地之鄰房委請臺灣省土木技師公會（下稱系爭公會）為現況鑑 定，經系爭公會作成103年2月19日鑑定補充報告書（下稱103 年2月19日報告）。嗣因本件爭議，參加人就系爭房屋委請系 爭公會再行測量，並作成105年10月24日建築物傾斜值補充說 明（下稱105年10月24日報告），二份報告均顯示系爭房屋之 傾斜率於參加人施工前後並無明顯變動，且系爭房屋並無安全 顧慮，足徵系爭建案並未對系爭房屋造成影響等語置辯。按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項本 文定有明文。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡 依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、 效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備
者為限（最高法院73年台上字第1173號判例要旨參照）。查兩 造於104年12月6日就系爭房地以總價2672萬元簽訂系爭契約， 已各交付價金、辦畢所有權移轉登記及交付系爭房地等情，為 兩造所不爭執，並有系爭契約在卷可證（見本院卷㈠第8至24 頁）。次查，參加人在臨近系爭房地之區域興建系爭建案，依 參加人於施工前委請系爭公會作成之103年2月19日報告記載， 系爭房屋於該次測量之T40、T41、T42三個點號，前者測量數 據結果呈現向右傾斜，傾斜率為1/11770；後二者測量數據結 果均呈現向左傾斜，傾斜率各為1/441、1/1903等語（見本院 卷㈠第208頁）。嗣依原告委請證人莊忠鵬作成之105年4月7日 報告記載，綜合室外及室內測量結果，研判系爭房屋前後方向 之傾斜率為1/156，往後傾斜；左右方向的傾斜率為1/842，往 左傾斜。業界通用認定傾斜率對建築物之影響為，若傾斜率小 於1/200，認為其屬正常容許的傾斜。若傾斜率介於1/40至 1/200間，認為會有使用上之不便。上開左右方向之傾斜率因 小於1/200，屬於正常容許的傾斜；上開前後方向的傾斜率介 於1/40至1/200間，認為會有使用上之不便。其結構經現場勘 查梁、柱主結構，並未發現有影響結構安全之損害，故傾斜並 未影響到主結構等語（見本院卷㈠第59頁）。繼而參加人再委 請系爭公會就系爭房屋補充測量，依作成之105年10月24日報 告所載，前就系爭房屋測量之T40、T41、T42三個點號在參加 人施工後，傾斜值各為1/1755、1/390、1/1590等語（見本院 卷㈠第226頁），有103年2月19日報告、105年4月7日報告及 105年10月24日報告附卷可據（見本院卷㈠第54至67、201至 236頁）。而上開三份報告，經證人莊忠鵬在本院審理中證稱 ：房屋如果傾斜會有左右方向跟前後方向，參證一即103年2月 19日報告主要是測左右，不是測前後的。103年2月19日報告測 出來是小於200分之1，伊在105年4月7日報告的左右方向測出 來其實也是小於200分之1，二個報告相隔約2年時間，系爭房 屋傾斜度可以說不太有變動，因為測量稍微有一點點位置稍微 偏一點點，本來就會有一點數值誤差，但是誤差都是在可容許 範圍。105年10月24日報告是在105年4月7日報告作完後差不多 3個月，數值在可容許範圍，變的不大。傾斜率小於200分之1 ，房子使用是比較正常不會有問題，200分之1是現在業界公用 的數值等語（見本院卷㈡第26頁反面至第27頁），可認103年2 月19日報告、105年4月7日報告及105年10月24日報告，雖在作 成時間上前後有別，測量點位置亦非全然一致，然因系爭房屋 傾斜度不太有變動，各該報告測量數值誤差均在可容許範圍內 ，因而可互相參照。從而，綜上三份報告之測量結果，系爭房 屋左右方向之傾斜，小於200分之1，屬於正常容許的傾斜。惟
系爭房屋在前後方向，傾斜率1/156往後傾斜，大於200分之1 ，會有使用上之不便，但未影響系爭房屋主結構。再查，證人 莊忠鵬續證稱：系爭房屋向後傾斜稍微大於200分之1，可能會 碰到的狀況是門窗可能會有一點點變形，或者因為傾斜，本身 有時候會自己開自己關，會往某一個方向，又比方說有圓形物 品像說球，在地上會自己滾動等類似情形，這就是使用不便， 水什麼本來放的時候也不是會很平等語（見本院卷㈡第27頁） ，可認系爭房屋向後傾斜所生使用不便，致原告就系爭房屋之 門窗裝設及置物受有影響，與未有傾斜或傾斜率在正常容許範 圍而無上開使用不便情狀之房屋使用，存有差異，則依首揭說 明，系爭房屋自因向後傾斜大於正常容許值之1/200，仍而致 通常效用有所減損。是以，原告主張系爭房屋因傾斜而有瑕疵 等語，自屬有據。
按民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以 特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕 疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約。查兩造於被 告交付系爭房地予原告後，105年4月7日報告作成前，曾於105 年2月26日因系爭漏水瑕疵簽訂系爭協議，有系爭協議在卷可 憑（見本院卷㈠第51頁）。而依其中之系爭約定，自上開期日 起，被告除就高氯離子、高輻射性汙染或非自然身故外之物之 瑕疵擔保責任，原告同意免除（見同上頁），依其文義，兩造 特約免除被告之瑕疵擔保責任範圍，自包括系爭房屋傾斜所致 物之瑕疵擔保責任在內，依上說明，系爭約定乃兩造就物之瑕 疵擔保所為特約，自應從系爭約定。原告主張參加人就系爭房 屋為現況鑑定時有告知被告，被告當時即知系爭房屋有傾斜， 卻未於出售系爭房地時告知原告，則被告依系爭約定免除瑕疵 擔保責任，違反平等互惠及誠信原則，復顯失公平，系爭約定 依民法第247條之1第1款規定，應屬無效等語。惟按依照當事 人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為免除預定契 約條款之當事人之責任，按其情形顯失公平者，該部分約定無 效，民法第247條之1第1款固有明文。然查，系爭約定乃兩造 就原告發現系爭房屋有系爭漏水瑕疵後，經仲介之訴外人信義 房屋公司居間協調而訂立，經原告陳明在卷（見本院卷㈠第5 頁），自非前已預先擬定用於同種狀況之定型化契約，自無上 開規定之適用。又被告就有關系爭房屋現況之「本棟建築是否 有傾斜」一項，於出售系爭房地時固然在現況說明書上勾選「 否」之選項，有系爭契約後附之標的物現況說明書在卷可參（ 見本院卷㈠第37頁）。而被告在參加人就系爭建案施工前委請 系爭公會為包括系爭房屋在內之鄰房為現況鑑定時，曾於103 年1月28日會同會勘，有103年2月19日報告所附會勘紀錄表可
稽（見本院卷㈠第202頁）。惟查，領有建築執照之工程，其 起造人或承造人得於申報放樣勘驗前，會同監造人勘查基地鄰 房現況後，向鑑定機構申請鄰房現況鑑定，並取得現況鑑定報 告，以作為日後施工中損害鄰房爭議處理之依據，系爭規則第 3條第1項定有明文。而上開因應參加人系爭建案之施工所為鄰 房現況鑑定，受託鑑定之系爭公會於102年12月5日先行發函與 包括被告在內之各建物所有權人之通知中，就現況鑑定之工作 內容，係說明：「對鑑定標的物以各樓層室內、梯間、地下室 、外觀、供工設施等，繪製平面示意圖，並針對現況作拍照及 紀錄等，俾供爾後查閱比對」，有上開函件在卷可據（見本院 卷㈠第175頁），可認該鑑定之目的乃就鄰房在施工前之原狀 存證，以作為施工中可能之鄰損爭議處理依據。而參加人嗣後 並未將上開現況鑑定作成之103年2月19日報告交付被告，亦未 特為告知被告系爭房屋是否傾斜，經參加人陳明在卷（見本院 卷㈡第50頁），則被告辯稱伊直至本件被訴後才自參加人處取 得103年2月19日報告而知悉該傾斜鑑定之結果等語，即屬有據 。而系爭房屋左右方向傾斜率在正常容許範圍內；前後方向傾 斜稍微大於業界公認之1/200，已如前述，此一傾斜率之測定 須由專業人員設定測量點後以專業儀器測量，並非一般人以感 官目視即可得以認定，則被告辯稱其自始至終均認為系爭房屋 並無傾斜等語，亦非背於常理。是以，被告並無明知系爭房屋 已傾斜而故意不告知，或有何保證系爭房屋並無傾斜之舉，則 原告主張被告依系爭約定而免除系爭房屋傾斜所致物之瑕疵擔 保責任乃違反平等互惠、誠信原則，並顯失公平等語，即不可 採。綜上，兩造間既就高氯離子、高輻射性汙染或非自然身故 外之系爭房地物之瑕疵所生被告擔保擔保責任存有系爭約定之 免除特約，原告即不得再依物之瑕疵擔保請求權，就系爭房屋 因傾斜而使用不便，為減少價金之主張，從而被告依系爭契約 收受全數價金自有法律上原因。
綜上所述，原告依民法第179條規定請求被告返還價金267萬元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之 利息，為無理由，應予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院 逐一斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無詳予論駁之 必要，併此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 7 月 14 日
民事第五庭 審判長法 官 姜悌文
法 官 薛中興
法 官 李陸華
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 7 月 14 日
書記官 莊國辰
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