損害賠償
臺灣臺中地方法院(民事),重訴字,103年度,569號
TCDV,103,重訴,569,20170720,1

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　103年度重訴字第569號
原　　　告　華饌企業股份有限公司
法定代理人　呂敏達
訴訟代理人　陳光龍律師
複　代理人　楊璧榕律師
　　　　　　林修弘律師
被　　　告　益民開發建設股份有限公司
法定代理人　鄭敏雄
訴訟代理人　林坤賢律師
　　　　　　邱華南律師
上列當事人間損害賠償事件，本院於106 年6 月15日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；被告於訴之變更或 追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加 ，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款、第2 項定有明文。本 件原告之訴之聲明原為：「被告應給付原告新臺幣（下同） 10,635,008元及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率百分之5 計算之利息。」（見本院卷㈠第4 頁）， 嗣雖曾於民國105 年3 月23日提出民事擴張訴之聲明狀、於 105 年11月2 日提出民事擴張訴之聲明㈡狀，分別擴張訴之 聲明（見本院卷㈠第200 頁、卷㈡第17頁），然於本院106 年6 月15日言詞辯論期日，變更其訴之聲明如起訴狀所載（ 見本院卷㈡第209 頁背面）。經查，原告所為聲明之變更， 核屬擴張及減縮應受判決事項之聲明，均與上揭規定相符， 亦應准許。
乙、實體部分：
壹、原告起訴主張：
一、查被告於臺中市一中街、錦南街等街道所環繞之區域興建建 築物一批名為「益民一中商圈」，而被告於興建該批建築物 後保有8 棟位置最佳之建物，每棟7 層樓，而據以向原告招 商，希望原告可以承租其中1 棟。被告向原告遊說過程中， 一再表示每棟之7 層樓均可經營店鋪與設立辦公室之用，原 告遂不疑有他，於100 年4 月15日就門牌號碼：臺中市○區 ○○街000 號（1 至7 樓加屋突一層，下稱系爭租賃物）與



被告簽立店屋租賃契約書（下稱系爭契約）。被告為使原告 信賴其所述為真，特別於系爭契約第六條第十款約定：「標 的物之使用：…十、本房屋政府建管單位規定之主要使用用 途係供店舖或辦公室之用，……。」、第十四條第十六款約 定：「特約條款：…十六、乙方租賃經營使用項目用途為餐 飲業，……。」。此外，為活絡商圈，被告更於同條第一款 載明：「各商店舖須全年對外開放營業，以活絡人潮繁榮商 圈，每天營業時間須從AM：11：00至PM：11：00止。」，顯 見被告當初便以系爭租賃物可供作餐廳經營使用，而與原告 簽訂系爭租賃契約，至臻明確。而兩造於簽訂系爭契約後， 原告遂如火如荼投入資金進行裝潢行為，並依系爭契約第六 條第四款之約定，將欲施工之圖說與設計圖，均經被告同意 後，始進行施作。其中外部招牌等裝修費用與水電排水等設 備分別支出9,025,750 元、1,794,000 元，共計10,819,750 元（計算式：0000000 ＋0000000 ＝00 000000 ）。另原告 又因系爭租賃物內部之裝潢，而投入共計5,831,945 元（計 算式：0000000 ＋944000＋126000＋560000＋0000000 ＝00 00000 ）。綜上，原告已投入費用16,651,695元（計算式： 0000000 ＋0000000 ＝00000000）。二、詎料，原告依約支付租金並開始以「國王的殿」為名營業後 ，臺中市政府都市發展局（下稱都發局）以101 年10月1 日 中市都管字第10101389611 號函，通知原告系爭租賃物因有 違反建築法第73條第2 項之情形，而命原告予以改善。原告 遂立即向被告詢問系爭租賃物之使用執照情形，並請求被告 改善上情，以符合系爭契約所約定之租賃物狀態，供原告繼 續營業，但被告卻始終未能將系爭租賃物改善至可供原告營 業之狀態，故原告嗣後分別於102 年10月7 日、同年月12日 委託律師以102 年度朝信字第005 號、102 年度朝信字第00 6 號函通知原告限期處理，否則將不再支付租金。然被告不 僅置之不理，反訴請原告給付租金及損害賠償，經鈞院以10 3 年度中簡字第636 號審理後，判決駁回被告之訴。而原告 於接獲都發局之通知後，僅能依其指示不再營業。系爭租賃 物既因建築法之規定，不可作為餐廳使用，是被告所為給付 顯未能達系爭契約所約定「餐飲業」合法使用收益之目的， 而屬可歸責於被告之不完全給付，且其瑕疵已達不能補正之 程度；又被告經原告以前揭律師函多次催告後，亦不願補正 ，故原告自得依民法第226 條第1 項、第227 條第1 項、第 256 條之規定終止系爭契約，並請求被告賠償損害。茲以本 件民事起訴狀繕本之送達，向被告為終止契約之意思表示。 至於損害賠償之金額，因原告所支出之簡單隔間等設備費用



為5,831,945 元，此依財政部賦稅署之「固定資產耐用年數 表」所示，其耐用年限為3 年。又原告於系爭租賃物裝修排 水、排風、電器等設施與外部大型硬體共花費10,819,750元 ，其耐用年限應為10年。從而，原告自100 年8 月14日裝修 完成後，因前述緣故，僅營業至102 年10月14日。因此，若 計算至102 年10月14日為止，原告就上開設備，分別尚有7 年10個月與10個月之耐用年限。若以直線折舊法攤提計算， 大型硬體設備殘值尚存有8,531,870 元（00000000÷120 × 94＝0000000 ）；至簡單隔間設備之殘值尚存有1,619,984 元（0000000 ÷36×10＝0000000 ），以上共計10,151,854 元（8,531,870 ＋1,619,984 ＝10,151,854）。因系爭契約 之租期長達12年之久，故原告投資上開設備皆為長遠之打算 ，然因被告未依債務本旨履行，致原告所投資之設備等裝潢 皆付諸於流水，且無法拆下作為他用，因此，就原告之投資 設備部分，被告須賠償原告10,151,854元。又系爭契約既經 終止，原告亦得依系爭契約之法律關係，請求被告返還押租 金483,154 元。準此，爰依法提起本件訴訟。並聲明：㈠被 告應給付原告10,635,008元及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈡願供擔保請准 宣告假執行。
三、對被告答辯之陳述：
㈠原告當初會承租系爭租賃物，係因被告之招商人員向原告表 示系爭租賃物1 至7 樓皆可用以經營餐廳並作營業使用，符 合原告之需求。而系爭契約第十四條第十六款既約定「乙方 租賃經營使用項目用途為餐飲業」，被告自應負有使系爭租 賃物1 至7 樓可供開設餐廳之義務。又於系爭契約第六條第 四款約定原告就系爭租賃物有改裝設施與改建之必要時，須 由被告就原告施工之情形，予以監督。因此，原告便規劃將 系爭租賃物之1 至3 樓設計改裝成餐廳，並於內部加裝專供 運送菜餚之升降電梯，而前揭改裝之情形，原告均依系爭契 約約定交由被告監督，甚至於施工期間，被告法定代理人鄭 敏雄及總經理鄭耀森亦數度前來巡視，並關心原告之施工狀 況與內部實際情形。由上情觀之，兩造於訂定系爭契約時， 即是約定被告有提供整棟建築物供原告經營餐廳之義務，而 原告亦須以經營餐廳為使用目的以使用系爭房屋，否則亦無 須有第六條第四款、第十四條第十六款之約定。此外，系爭 契約中，就系爭租賃物之使用方式及用途均為一體性之約定 ，而無將1 樓與其他樓層分開約定，是被告抗辯其並未同意 系爭租賃物之1 至7 樓均得經營餐飲業云云，亦顯屬無據。 ㈡系爭契約第六條第十款僅約定：「本房屋政府建管單位規定



之主要使用用途係供店鋪或辦公室之用。」，並未明確區別 並載明「1 樓可供店鋪使用」、「2 至7 樓僅可供辦公室使 用」，是從其文義根本無法得知究竟係1 至7 樓之使用用途 皆係店鋪或辦公室使用，亦或是其中有何使用上之限制及區 別，原告於訂定系爭契約時根本無法得知，而系爭契約並未 達到使原告知悉系爭租賃物實際上各樓層於建管規定中使用 用途為何之程度。從而，被告主張系爭契約第六條第十款之 約定已明確揭露系爭租賃物之使用用途，故原告應已知悉云 云，顯屬無據。另系爭契約係由出租人即被告所擬定，是以 ，被告主張系爭契約第十四條第十六款有關使用項目之約定 ，僅係原告單純表明於系爭租賃物有從事餐飲業之使用云云 ，亦非事實。蓋原告於承租系爭房屋時，僅能被動地配合被 告，此觀系爭租賃契約中，竟無任何有關原告可解除或終止 事項之約定，亦未有任何原告可向被告主張損害賠償之條款 即可徵之。因此，系爭契約第十四條第十六款有關使用項目 之約定並非原告表明其所營之事業，而係系爭租賃物將作為 經營餐飲業之用，故被告有義務應提供符合原告可經營餐飲 業之建築物，是縱使系爭契約第六條第七款約定：「乙方不 得違反政府法律相關規定使用標的物。」，仍不減免被告於 系爭契約所應負有之義務。被告既係專業不動產開發建設公 司，對建物的使用分區限制與用途區分，其專業上之知識遠 高於原告，被告既未於系爭契約內明載申請變更使用執照之 義務轉嫁由原告自行處理，即不能主張不負擔此項義務。再 者，原告嗣後於上開被告訴請給付租金等訴訟中始知悉系爭 租賃物各樓層用途。而兩造約定系爭租賃物可供原告經營「 餐飲業」，然店鋪本就可供原告作餐飲業使用，是故，被告 抗辯系爭租賃物之使用用途僅記載「店鋪」而非「餐廳」， 故兩造並未約定系爭租賃物可作為餐廳之用云云，洵無可採 。
㈢原告係於101 年10月間始收受都發局告知違反建築法第91條 規定之函文，而當時第二年即101 年8 月15日起至102 年8 月14日止之租金，原告早已於101 年6 月15日以交付被告12 張支票之方式以為支付，是被告抗辯原告於知悉瑕疵後仍繼 續給付被告租金云云，顯非事實。而原告於知悉系爭租賃物 根本未達到原告使用收益之目的後，即多次與被告聯繫，然 因被告均無法處理，原告遂於102 年10月12日委請顏朝彬律 師發函予被告，以行使同時履行抗辯，並非原告於行使同時 履行抗辯時始將系爭租賃物有瑕疵之事告知被告。此外，原 告於102 年10月12日委請顏朝彬律師所寄發之律師函內，亦 已說明原告曾多次與被告聯繫，請被告解決系爭租賃物無法



作為餐廳使用之問題時，被告均置之不理等情，被告於收受 該律師函後，亦未表達相反之意見，此足徵原告所言非虛。 從而，原告於知悉系爭租賃物無法供原告經營餐廳後，即有 通知被告，並無怠於通知之情事，自可依民法第347 條準用 第360 條之規定向被告請求損害賠償。
㈣原告對另案給付租金等訴訟之二審判決即鈞院104 年度簡上 更字第1 號民事判決（下稱另案確定判決）提起上訴，雖由 鈞院以程序上理由裁定駁回上訴，原告不服並對該裁定提起 抗告後，再經最高法院以106 年度台簡抗字第42號裁定駁回 抗告在案，然鈞院及最高法院之裁定，均未就本案事實部分 為實質上審理。且另案確定判決所為認定有判決適用法規顯 有錯誤之違背法令情形：
⒈解釋契約依據最高法院判例及判決意旨，應綜觀契約全文， 並審酌過去全部事實、經濟價值、交易習慣、誠信原則，作 為解釋契約之原則重要性事項。系爭契約第十四條第十六款 已明確約定系爭租賃物係作為餐飲業使用，應包括所有之租 賃標的物在內，另案確定判決卻認定系爭契約內未提及或具 體記載關於約定原告租賃經營使用項目用途為第1 至3 層樓 作為餐飲業使用之約定，而認為系爭契約顯然並未約定針對 特定樓層數必須作為餐飲業使用，其所為認定顯然違反最高 法院49年台上字第303 號判例及上開最高法院判決意旨，而 有判決適用法規顯有錯誤之違背法令情形。
⒉原告規劃將系爭租賃物1 至3 樓設計改裝成餐廳，並於內部 加裝專供運送菜餚之升降電梯，而前揭改裝之情形，原告均 有依約交由被告監督，甚至於施工期間被告之法定代理人鄭 敏雄及總經理鄭耀森亦數度前來內部巡視，關心原告之施工 狀況與內部之實際情形，是依據經驗法則及論理法則，兩造 訂約當時真意應為「系爭租賃物均得為餐廳使用」，否則原 告豈可能花費巨資施工，裝修成一棟有廚房、餐桌、糧食倉 庫冷凍櫃，卻不能作為餐廳使用之閒置房舍，且被告並未令 原告停止施工？是另案確定判決認定原告主張被告「未提供 符合系爭租約主給付義務之系爭房屋」予原告並不足採之認 定，顯然違反經驗法則、論理法則及最高法院19年上字第45 3 號判例意旨，而有判決適用法規顯有錯誤之違背法令情形 。
⒊另案確定判決認定：「系爭租約顯然並未約定針對特定樓層 數必須作為餐飲業使用。」、「被上訴人（按指本件原告） 仍不得執此認上訴人（按指本件被告）未依系爭租約提供合 於約定使用狀態之租賃物。」，其所為認定顯然沒有以一切 證據資料為斷定之標準，且亦未「通觀契約全文，於文義上



及理論上詳為推求」，而違反民法第98條規定，有判決不適 用法規之違背法令情形。又另案確定判決對於契約解釋之認 定亦未符合特別約定條款應優先適用於普通約定之契約解釋 原則，蓋系爭契約第6 條僅為普遍一般適用於所有與被告訂 定租約之承租人大眾之免責條款，適用於各行業，並未如系 爭契約之第14條第16款之記載而明文約定「餐飲業」，並於 餐飲業三字下劃記下橫線，顯然系爭契約第14條為兩造之特 別約定條款。基此，被告明知兩造約定為「餐飲業」，又明 知「系爭租賃物全部樓層作為經營並支援餐廳使用」，則另 案確定判決對系爭契約之解釋顯然違背卷證資料與契約文字 ，而違反民法第98條及最高法院19年上字第453 號判例意旨 ，而有判決適用法規顯有錯誤之違背法令情形。 ⒋另案確定判決第23頁第8 行記載：「系爭房屋3 樓以上雖未 能合法經營餐館業使用，惟1 、2 樓仍得合法開設餐館業， 業如前述，被上訴人仍不得執此認上訴人未依系爭租約提供 合於約定使用狀態之租賃物。從而，被上訴人抗辯上訴人未 提供符合系爭租約主給付義務之系爭房屋予被上訴人，而依 民法第264 條第1 項本文規定行使同時履行抗辯云云，難認 有據。」云云，惟系爭契約被告對於原告所負有之主給付義 務本就為「提供租賃物」及「提供可供原告作經營餐廳使用 收益之租賃物」，已如前所述。然被告卻未盡「提供可供原 告作經營餐廳使用收益之租賃物」之主給付義務，並使原告 遭都發局認定系爭租賃物之2 、3 樓不可作餐廳使用收益而 有違反建築法之情形，故原告自可依民法第264 條第1 項本 文，向被告行使同時履行抗辯，並拒絕給付租金，而另案確 定判決竟然不採認原告上開主張，其所為認定顯然有判決適 用法規顯有錯誤之違背法令情形。
⒌另案確定判決認定：「系爭房屋…1 、2 樓仍得合法開設餐 館業。」，惟查都發局104 年11月18日以中市都管字第1040 192976號函、105 年6 月14日中市都管字第1050091002號函 均認即系爭租賃物並非當然可免予辦理變更使用類組，仍須 符合102 年12月6 日修正後「臺中市一定規模以下建築物申 請免辦理變更使用執照辦法」第4 條及第8 條之規定，方可 免予申請逕予變更，而在簽訂系爭契約時僅有1 樓可供餐廳 使用，2 樓只能作為辦公室使用，且在未辦理變更以前，2 樓不能作為餐廳使用，故另案確定判決上開認定，顯與上開 都發局函文及卷內資料不符，而有理由矛盾之違背法令情形 。
⒍由鈞院104 年度易字第472 號被告總經理鄭耀森被訴詐欺案 件中證人何正仁於偵訊與鈞院審理時、證人黃永信於偵訊時



之證詞，足證被告之經理何正仁、總經理鄭耀森於招商時確 實有代理被告向原告肯認「系爭租賃物得比照隔壁七層樓之 旗鑑髮廊全棟裝修，做餐廳使用」，另案確定判決並引用證 人何正仁該部分之證詞，且以被告總經理鄭耀森有為招商系 爭租賃物之權限為前提，而判斷鄭耀森確實有招商等營業行 為，卻又認為鄭耀森、何正仁對招商內容無庸負責，顯然與 民法第103 條、最高法院19年上字第39號判例牴觸，原審判 決適用法規顯有錯誤。
⒎另案確定判決忽略民法租賃一節著重保障承租人之意旨，未 審酌本件出租人即被告隱瞞重要之租賃資訊，未提供使用執 照予承租人即原告，未盡主給付義務，顯有適用法規之違誤 。
⒏又查與本件相關且現由臺灣高等法院臺中分院104 年度重上 字第83號（原審案號：鈞院101 重訴字第545 號）審理之事 件，亦就系爭租賃物之使用類組與變更使用類組之爭議，向 都發局函查，而都發局以105 年6 月14日中市都管字第1050 091002號函函覆，而依該函內容，原告認為系爭租賃物並非 當然可免予辦理變更使用類組，仍須符合102 年12月6 日修 正後「臺中市一定規模以下建築物申請免辦理變更使用執照 辦法」第4 條及第8 條之規定，方可免予申請逕予變更，且 系爭租賃物倘要變更使用類組，仍應視是否有符合臺中市一 定規模以下建築物申請免辦理變更使用執照辦法第4 條、第 8 條與都市計畫法臺中市施行自治條例第18、19及20條之樓 地板面積與消防法規之規定，而非如另案確定判決所稱得可 逕依上開辦法申請免辦理變更使用執照而經營飲食店，另案 確定判決卻未就系爭租賃物是否符合消防法規、都市計畫法 而得否合法變更使用類組為審查，即認為得逕依臺中市建築 物申請免辦理變更使用執照辦法之第3 條第1 項第3 款、臺 中市一定規模以下建築物之第3 條第1 項第3 款，申請免辦 理變更使用執照辦法變更系爭房屋第二層G2之使用類組成為 G3，另案確定判決已違反臺中市一定規模以下建築物申請免 辦理變更使用執照辦法第4 條之規定，而有適用法規顯有錯 誤之違誤。另案確定判決就都發局105 年6 月14日中市都管 字第1050091002號函不予審酌，而理由僅以屬於他案之事實 與他案所涉法條故不適用於本案，然都發局函文中係就臺中 市一定規模以下建築物申請免辦理變更使用執照辦法第4 條 、第8 條與都市計畫法臺中市施行自治條例第18、19及20條 之適用為解釋，與本案事實與法律之適用有重要關聯，屬於 本案法律適用之範疇，且原告於另案確定判決審理期間，所 提之105 年8 月11日民事答辯㈣狀內亦有引用前開法規，然



另案確定判決就此卻未置一詞，亦未說明為何臺中市一定規 模以下建築物申請免辦理變更使用執照辦法第4 條、第8 條 不能適用之因，已構成釋字第177 號解釋理由書之「消極的 不適用法規」而「適用法規顯有錯誤」之情形；又另案確定 判決所稱之「上開辦法申請免辦理變更使用執照而經營飲食 店」認為另案確定判決之事實有適用「臺中市一定規模以下 建築物申請免辦理變更使用執照辦法」之情形，卻又消極不 適用臺中市一定規模以下建築物申請免辦理變更使用執照辦 法第4 條、第8 條，論理上亦產生矛盾而構成判決理由矛盾 之情形，而為判決當然違背法令。
㈤另案確定判決第19頁第13行以下，就系爭房屋之各別樓層是 否均得以合法作為餐館業場所使用之爭點，係引用本案相關 之刑事判決（即臺灣臺中地方法院104 年易字472 號刑事判 決，下稱另案刑事判決）中都發局函覆之105 年5 月25日中 市都管字第1050081479號函與在上開刑事案件作種之證人程 緯華（都市發展局使用管理科）、鄭碧靜（都市發展局建造 管理科工程員）、楊琇涵（都市發展局城鄉計畫科工程員） 之證述、臺中市政府執行維護公共安全方案101 年9 月15日 聯合稽查紀錄表，併引用「臺中市建築物申請免辦理變更使 用執照辦法」之第3 條第1 項第3 款、「臺中市一定規模以 下建築物申請免辦理變更使用執照辦法」之第3 條第1 項第 3 款，而認為：「足認系爭房屋坐落之土地使用分區屬第二 種住宅區，雖得設置樓地板面積小於300 平方公尺之飲食店 ，惟限於使用建築物之第1 層、第2 層及地下1 層，至於第 3 至7 樓均不可作為餐廳或附屬設備使用，而系爭房屋第2 層本為G2類組辦公室，可依上開辦法申請免辦理變更使用執 照而經營飲食店，故系爭房屋於被上訴人設置餐廳經營經稽 查後，經認定營業樓層為1 至3 樓，因而由都發局於101 年 10月1 日以中市都管字第10101389611 號函請被上訴人依建 築法第91條規定改善或補辦手續在案等語，是上訴人所提供 之系爭房屋1 、2 樓得合法經營餐館業或於申請免辦理變更 使用執照後合法為餐館業使用，至3 樓以上，並未能合法經 營餐館業使用。」云云。惟查，系爭刑事判決就此則認定： 「…系爭土地使用分區屬第二種住宅區，得設置樓地板面積 小於300 平方公尺之飲食店，惟限於使用建築物之第一層、 第二層及地下一層可變更為餐廳或附屬設備使用，至於第3 至7 樓均不可變更為餐廳或附屬設備使用。」，而與另案確 定判決所認定不同。另案確定判決之認定事實與適用法律之 違誤，將影響進行中之臺灣高等法院臺中分院104 年度重上 字第83號履行契約事件，原告與其他相關連之民、刑事案件



之當事人，均係因被告之行為而蒙受損害，其受害人數眾多 、標的金額龐大，故懇請鈞院就本件事實與法律獨立審判， 以維權益。
貳、被告則以：
一、被告否認兩造約定系爭租賃物7 層樓均可經營店舖及設立辦 公室之使用，原告應就此有利於己之主張，負舉證責任。系 爭租賃物之使用分區屬住二及住三，依臺中市政府所核發使 用執照樓層附表所在地上1 層為可供G3店舖（<500㎡）使用 ，根據「建築物使用類組及變更使用辦法」第2 條規定，G3 之使用用途類別第4 款為樓地板面積未達500 平方公尺之店 舖、一般零售場所、日常用品零售場所、便利商店及第5 款 樓地板面積未達300 平方公尺之餐廳、飲食店、冷飲店、無 服務生陪侍之一般咖啡館、茶藝館，僅1 樓部分空間得經營 餐廳而已，被告因此於系爭契約上載明使用用途為店舖或辦 公室（註：系爭租賃物使用類為G2，得為辦公室使用，為兩 造所不爭執），並未直接載明餐廳，此已充分揭露資訊說明 系爭租賃物之使用用途；且系爭契約同條第七款亦約定「乙 方不得違反政府法律相關規定使用標的物」，而表明原告必 須依照政府就系爭租賃物之限制使用，此為原告之義務。至 於系爭契約第十四條特約條款之第十六款載明：「乙方租賃 經營使用項目用途為餐飲業」，只是原告單純表明於系爭租 賃物有從事餐飲業之使用而已，不能因此即認被告有提供系 爭租賃物1 至7 樓均得「合法經營餐飲之義務」。原告在明 知系爭租賃物之用途僅供店舖或辦公室使用，僅因原告單方 聲明擬於系爭租賃物供餐飲使用，便成為被告負有提供合法 餐飲使用之義務，顯然與系爭契約所載文義不符；況遍查系 爭契約，並無提及系爭租賃物1 至7 樓應供合法餐廳使用之 記載。而原告身為專業從事餐飲事業之經營者，其既已知悉 系爭租賃物之使用用途為何，且其負有「不得違反政府法律 相關規定使用標的物」之義務，則其就應如何使用系爭租賃 物，始合於規定，自負有查核義務。而系爭租賃物依前述「 建築物使用類組及變更使用辦法」，僅1 樓不超過300 平方 公尺可供餐飲使用，原告主張被告有提供原告於系爭租賃物 1 至7 樓合法經營餐廳之責任，自應依民事訴訟法第277 條 第1 項之規定負其舉證責任。
二、原告自認於101 年10月1 日收到都發局中市都管字第101013 89611 號函，認定原告於系爭租賃物第1 至3 層經營餐廳， 疑似違反原使用執照核定之使用類組而使用，但原告並未因 此而遭受政府之裁罰或勒令其停業，故而原告仍然繼續使用 至102 年10月15日，在這長達1 年多的時間，原告在系爭租



賃物1 至3 樓經營餐飲業務，並未經主管機關禁止營業或勒 令停止營業，亦無停水停電之處置，或任何裁罰，亦即原告 除收到主管機關前揭來函請求改善之外，並未再遭受主管機 關任何阻擾營業之行為，足認原告終止系爭契約係出於經營 不善而非事實上無法經營餐飲事業。由此可知，原告亦是認 定只要可以繼續經營餐飲而不遭政府罰款或勒令停業等不利 處分，即符合系爭契約約定，否則焉有知悉未合法使用後， 延遲1 年始向被告主張「被告未提供合於兩造約定使用目的 之租賃物」，此顯然不符一般經驗法則。
三、系爭租賃物位於住二、住三等住宅區，並非商業區，已可從 使用用途記載「店舖」或「辦公室」，可以判定，蓋商業區 之土地為可供商業交易、娛樂、餐飲或消費之場所，並非僅 止於店鋪而已，至於辦公室之使用更屬於低度使用，從而以 經營餐飲為專業、於全國各地開設經營餐飲店面之原告，焉 有不知之理？系爭租賃物位於臺中市臺中一中附近知名之一 中商圈周圍，學校周遭建物，尤其是巷道兩旁皆為住宅區， 並非商業區，為一般人日常生活經驗中可得理解，既然系爭 契約已載明系爭租賃物之用途為店舖或辦公室，原告焉可推 諉不知？根據建築物使用類組及變更使用辦法所附附表一所 示G3用途，在1 樓部分空間可供餐飲使用，且系爭契約第六 條第十款已載明系爭租賃物為店鋪，及違約使用之責任在於 承租方等情，被告並無反對之立場，況系爭租賃物所在之一 中商圈內，諸如以本案所爭議之餐飲使用隨處可見，原告不 顧系爭契約第六條第十款及第七款文義，乃因斟酌在一中商 圈內，事實上得以經營餐飲，且為存在於商圈相當普遍之現 象，原告既有所預見且自甘承受風險，自非被告違反系爭契 約未提供合於兩造使用約定租賃物之義務。
四、按出賣人就其交付之買賣標的物有應付擔保責任之瑕疵，必 須該瑕疵於契約成立後始發生，且應可歸責於出賣人之事由 所致者，始有適用之餘地。查暫不論被告有無可歸責事由， 系爭租賃物之使用分區及其應為如何用途之使用，於兩造簽 訂系爭契約前早已明確，並非係於系爭契約成立後始發生無 法合於約定使用之情事，從而原告以不完全給付關係做為終 止租賃契約之理由，於法不合。再者，本案如無不完全給付 之適用，則原告依不完全給付之法律關係請求損害賠償，亦 屬無據。
五、原告將公司所在地設立於系爭租賃物時，就已載明公司所在 地為臺中市○區○○街000 號1 、2 樓，而非1 至7 樓，由 此足證原告設立之時，已知悉所營事業僅得在1 、2 樓從事 ，而不及於其他樓層。又依原告之主張，其至遲於101 年10



月1 日就已經知悉系爭租賃物第1 至第3 層樓經營餐廳違反 原使用執照核定之使用類組，然而原告並未立即為任何異議 或通知，反持續給付租金至102 年10月15日止，期間長達1 年，依據民法第347 條規定準用第356 條之規定，原告怠於 為通知，視為承認其所受領之物，原告自不得事後因為經營 不善或其他原因，再主張系爭租賃物有瑕疵而行使該等權利 。原告如要主張其有為即時通知，自應由原告負舉證責任， 否則原告依有償契約準用買賣契約瑕疵損害賠償之規定，向 被告請求賠償亦屬無據。
六、被告另訴請原告遷讓系爭租賃物，經鈞院以104 年度簡上更 字第1 號（即另案確定判決）審理後，認為兩造契約所負之 權利義務內容應以最終契約內容為準，不得以口頭溝通過程 所述之言語認為被告有此給付義務，而兩造契約中並未約定 被告有交付1 至3 樓甚或1 至7 樓供原告開設餐廳之義務， 甚至於系爭契約第六條第七項及第十項明文告知系爭租賃物 之使用用途為店鋪及辦公室，並約定系爭租賃物要如何使用 為原告之權利，然而如果有違法經營相關風險由原告負擔， 故認為原告行使同時履行抗辯權並無理由，而判決被告勝訴 ，並確定在案，則基於爭點效理論，原告於本件主張被告所 提供之系爭租賃物無法供餐廳經營使用，而有不完全給付， 並據以終止契約，並請求損害賠償，為無理由。七、另原告法定代理人呂敏達因系爭契約爭議，對被告法定代理 人鄭敏雄、總經理鄭耀森提出詐欺罪之告訴，亦經臺灣高等 法院臺中分院以105 年度上易字第1091號刑事判決鄭敏雄、 鄭耀森無罪確定。而原告法定代理人在上開刑事案件一審即 鈞院104 年度易字第472 號詐欺案件中證述：「（問：你在 承租臺中市○○街000 號建物前，有沒有經營過其他餐飲業 ？）我都在二十幾年都在國道經營，都是在餐飲業。（問： 有經營過餐飲業？）對。（問：時間多久？）在國道大概二 十幾年。」、「（問：你在國道開餐廳，在海生館開餐廳， 當時開餐廳的話，需不需要就那一個國道或是海生館的建物 ，符合他的使用用途？）這個是屬於得標廠商，一線得標廠 商要去瞭解的，我們只是做一個協定，配合，我們沒有權利 去問到這個區塊。」等語，足見原告本即在出租場地供人經 營餐飲業使用，且已經有20餘年之經驗，在其身為出租人的 地位，依其經驗及認知，出租之標的物是否符合使用用途， 是一線得標廠商即承租人要自行瞭解，此實與本件約定相同 。然而原告卻在本件反指應是出租人即被告有義務提供合法 經營餐飲使用之義務，根本違反原告自己本身之經驗，亦違 反兩造契約約定，故原告一再陳稱被告有義務提供合法可以



使用之場所，並據此終止租賃契約，顯然強詞奪理。八、否認原告提出之估價單真正。原告所主張之裝潢設備，已使 用多年，原告如欲向被告主張損害賠償，自應提出與廠商簽 訂之工程契約書或設備採購契約書，並檢具廠商之請款單及 其所交付之發票，並再提出支付請款單之資金憑證，例如支 票或匯款單，才足以令人信服，而非單憑估價單即可做為支 付之憑證。
九、另就中華民國室內設計裝修商業同業公會全國聯合會鑑定結 果部分，鈞院係囑託鑑定機關就原告主張之設備現有價值實 施鑑定，然依據鑑定報告記載並非鑑定現有價值，而是裝修 當時全新品之價值，而非就設備之現況為鑑定，然依一般會 計原則或社會通常之觀念，已使用過之設備，其價值因使用 年數增加而遞減其價值，應計算耐用年限並予以計算折舊後 ，始會是現況價值，此亦為原告所自認。而鑑定報告卻未計 算折舊，由此更可見鑑定報告是就當初裝潢時之費用是否合 理為鑑定，顯未依鈞院之指示而為鑑定，故該鑑定報告不足 為取。又鑑定報告多處記載「價格合理」，然未就何謂價格 合理一事提出相關事證（例如數家同業比價）或說明，更見 鑑定報告不具客觀性與公平性。另鑑定報告亦就原告占用公 共空間之裝潢設備一併鑑定其費用。惟查，被告所出租予原 告者，僅是系爭租賃物主體部分，並未包含公共空間，原告 占用公共空間違法施作裝潢設施，本應由原告自負其損失， 與被告無關。又本件鑑定意旨係就內部定著物即原告所施作 之裝潢部分為鑑定，其中非屬於定著於系爭租賃物上之設備 裝潢，均得為現仍於屏東海生館及高速公路休息站經營餐飲 業之原告收回利用，非本件鑑定範圍，亦不能認為係屬原告 之損失。另鑑定報告中之光碟照片檔，部分照片模糊，甚至 呈現黑暗一片，無從辨識鑑定項目，且照片並無與鑑定報告 相同之編號可稽，尚難比對是否有重複鑑價之情形，該鑑定 結果顯非可採。
十、另中華民國室內設計裝修商業同業公會全國聯合會補充鑑定 報告第1 頁鑑定答覆第1 點記載「鑑定單位僅就原告提出之 施作項目鑑定其價值，並未評估其起爭端之時間點設備使用 狀況，又，評估設備之折舊價值亦非本單位之專業，故無法 提供折舊後之現有價值。」，因此鑑定報告確實未就原告所 施作之設備計算其折舊後之價值，既鑑定報告之金額僅係新 品施作之估算，其鑑定顯非可採。
十一、另就有關原告先前所繳納之押租金483,154 元部分，被告 已全數用以抵扣原告所應繳納之租金以及管理費，並經另 案確定判決所確認，故原告已無押租金返還請求權應可認



定。
叁、得心證之理由：
一、查兩造於100 年4 月15日訂立系爭契約，由原告向被告承租 位於「益民一中商圈」之系爭租賃物（地上第一層核定為G3 類組店鋪使用、第二層為G2類組辦公室、第三層為G2類組辦 公室、H2類組住宅），約定租賃期間自100 年8 月15日起至 112 年8 月14日止，其中100 年8 月15日起至103 年8 月14 日止，每月租金150,000 元，原告並已交付押租金483,154 元予被告，訂約後原告即投入資金進行裝潢，再以「國王的 殿」為名營業，嗣於101 年10月1 日接獲都發局中市都管字 第10101389611 號函，其上記載略以：原告使用系爭租賃物 1 至3 樓經營「華饌企業股份有限公司」一案，疑似違規使 用（原建築用途第1 層為G3類組店鋪、第2 層為G2類組辦公 室、第3 層為G2類組辦公室、H2類組住宅使用），請於文到 後30日內依建築法第91條規定改善或補辦手續等語。原告遂 分別於102 年10月7 日、同年月12日委託律師以102 年度朝 信字第005 號、102 年度朝信字第006 號函通知被告限期處 理、自102 年10月15日起不再繼續給付租金等情，為兩造所 不爭執，且有益民一中商圈房屋租賃契約書、工程估價單、 現場照片、都發局101 年10月1 日中市都管字第1010138961