臺灣桃園地方法院民事判決 106年度訴字第207號
原 告 蔡瑞蓮
鄭伯龍
共 同
訴訟代理人 簡長輝律師
被 告 總瑩建設股份有限公司
法定代理人 張廖貴裕
被 告 楊碧玲
共 同
訴訟代理人 林坤賢律師
邱華南律師
上列當事人間請求給付利息等事件，於民國106 年6 月28日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告總瑩建設股份有限公司應給付原告蔡瑞蓮新臺幣參佰玖拾萬貳仟肆佰陸拾肆元，及其中新臺幣貳佰參拾伍萬捌仟玖佰捌拾肆元部分，自民國一百零六年三月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告楊碧玲應給付原告蔡瑞蓮新臺幣參佰玖拾萬貳仟肆佰陸拾肆元，及其中新臺幣貳佰參拾伍萬捌仟玖佰捌拾肆元部分，自民國一百零六年三月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
前二項所命給付，如任一被告為給付時，其他被告於其給付範圍內，免除其給付責任。
被告總瑩建設股份有限公司應給付原告鄭伯龍新臺幣肆拾壹萬參仟參佰柒拾壹元，及其中新臺幣貳拾壹萬貳仟肆佰柒拾貳元部分，自民國一百零六年三月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告楊碧玲應給付原告鄭伯龍新臺幣肆拾壹萬參仟參佰柒拾壹元，及其中新臺幣貳拾壹萬貳仟肆佰柒拾貳元部分，自民國一百零六年三月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
前二項所命給付，如任一被告為給付時，其他被告於其給付範圍內，免除其給付責任。
被告楊碧玲應給付原告蔡瑞蓮新臺幣肆萬元，及自民國一百零六年三月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告楊碧玲應給付原告鄭伯龍新臺幣參萬伍仟元，及自民國一百零六年三月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲各負擔百分之四十八，餘由原告負擔。
本判決第一、二項於原告蔡瑞蓮以新臺幣壹佰參拾萬元為被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲供擔保後，得假執行。但被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲各以新臺幣參佰玖拾萬貳仟肆佰陸拾肆元為原告蔡瑞蓮預供擔保後，得免為假執行。本判決第四、五項於原告鄭伯龍以新臺幣壹拾參萬捌仟元為被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲供擔保後，得假執行。但被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲各以新臺幣肆拾壹萬參仟參佰柒拾壹元為原告鄭伯龍預供擔保後，得免為假執行。本判決第七項於原告蔡瑞蓮以新臺幣壹萬參仟元為被告楊碧玲供擔保後，得假執行，但被告楊碧玲以新臺幣肆萬元為原告蔡瑞蓮預供擔保後，得免為假執行。
本判決第八項於原告鄭伯龍以新臺幣壹萬壹仟元為被告楊碧玲供擔保後，得假執行，但被告楊碧玲各以新臺幣參萬伍仟元為原告鄭伯龍預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
按「當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法 律關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴 訟法第24條定有明文。本件係因原告蔡瑞蓮、鄭伯龍與被告 總瑩建設股份有限公司（下稱被告總瑩公司）分別簽定之「 湯城世紀透天房屋預定買賣合約書」（下稱系爭C5房屋契約 ）、「湯城世紀大樓房屋預定買賣合約書」（下稱系爭A7房 屋契約），原告蔡瑞蓮、鄭伯龍與被告楊碧玲分別簽定之「 湯城世紀透天土地預定買賣合約書」（下稱系爭C5土地契約 ）、「湯城世紀大樓土地預定買賣合約書」（下稱系爭A7土 地契約）涉訟。而系爭C5房屋契約第22條、系爭A7房屋契約 第26條及系爭C5、A7土地契約第11條第1 項分別約定「凡因 本件買賣契約而涉訟者，雙方同意由臺灣桃園地方法院為管 轄之法院」、「凡因本件買賣約定而涉訴訟者，雙方同意由 臺灣桃園地方法院為管轄法院。」等語，有各該契約在卷可 稽（見本院105 年度桃簡字第1411號卷第18頁、第37頁、第 51頁背面、第74頁背面）。經核原告與被告總瑩公司、被告 楊碧玲間既有合意管轄之約定，本件亦係因契約關係所生之 訴訟，揆諸首揭規定，本院自有管轄權。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠原告蔡瑞蓮分別於99年5 月16日、100 年4 月4 日與被告總 瑩公司、楊碧玲各簽定系爭A7、C5房屋契約及系爭A7、C5土 地契約，各別購買坐落桃園市○○區○○段0 地號土地上之 「湯城世紀」建案甲區編號A7棟11樓房屋、甲區編號C 棟5 號房屋及其所坐落基地之應有部分（下分別稱系爭A7房地、 系爭C5房地），系爭A7房地、系爭C5房地之契約總價分別為 156 萬元、1,732 萬元。原告蔡瑞蓮嗣於104 年10月24日與 原告鄭伯龍簽訂讓渡書，將系爭A7房地之所有權利義務讓與 原告鄭伯龍。原告業已繳付全部價金，被告則於105 年11月 3 日、105 年10月22日始交付系爭A7、C5房地予原告。然被 告有諸多違約事項，茲分述如下：
㈡逾期取得使用執照部分：
1.系爭C5房地依系爭C5房屋契約第10條第1 項前段約定，應 於102 年12月15完工並取得使用執照，惟被告總瑩公司遲 至104 年8 月10日始取得使用執照，原告蔡瑞蓮自得依內 政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事 項」之應記載事項第12條第2 項請求被告總瑩公司給付原 告蔡瑞蓮依已繳房地價款萬分之5 單利計算之遲延利息， 故被告總瑩公司應給付原告蔡瑞蓮逾期取得使用執照之遲 延利息113 萬1,760 元。
2.系爭A7房地依系爭A7房屋契約第14條第1 項前段約定，應 自被告總瑩公司通知開工日起算900 個工作天以前完成主 建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築主管 機關核發使用執照為完工日，惟被告總瑩公司遲至104 年 8 月10日始取得使用執照，原告鄭伯龍自得依內政部公告 之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之應 記載事項第12條第2 項請求被告總瑩公司給付原告鄭伯龍 依已繳房地價款萬分之5 單利計算之遲延利息，故被告總 瑩公司應給付原告鄭伯龍逾期取得使用執照之遲延利息14 萬4,535 元。
㈢逾期交屋部分：
1.依系爭C5房屋契約第14條第2 項前段約定，被告總瑩公司 應於領得使用執照6 個月內（即105 年2 月10日）通知原 告交屋，然被告總瑩公司遲至105 年10月22日始通知原告 交屋，原告自得依內政部公告之「預售屋買賣定型化契約 應記載及不得記載事項」之應記載事項第15條第1 項第4 款請求被告總瑩公司給付每逾1 日按原告已繳房地價款萬 分之5 單利計算之遲延利息，故被告總瑩公司應給付原告 蔡瑞蓮逾期交屋之遲延利息42萬1,120 元。 2.被告總瑩公司應於領得使用執照6 個月內（即105 年2 月
10日）通知原告鄭伯龍交屋，然被告總瑩公司遲至105 年 11月3 日始通知交屋，原告鄭伯龍自得依內政部公告之「 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之應記載 事項第15條第1 項第4 款請求被告總瑩公司給付每逾1 日 按原告已繳房地價款萬分之5 單利計算之遲延利息，故被 告總瑩公司應給付原告鄭伯龍逾期交屋之遲延利息5 萬9, 318 元。
㈣律師費部分：
依系爭土地契約第11條第1 項約定，若因本件買賣涉訟，敗 訴之一方應負擔他方律師費，而原告蔡瑞蓮、鄭伯龍因本件 訴訟業已分別支付律師費4 萬元、3 萬5,000 元，被告楊碧 玲自應負擔原告律師費4 萬元、3 萬5,000 元。而系爭C5房 屋契約第22條前段、系爭A7房屋契約第27條前段既約定與系 爭C5、A7土地契約有連帶不可分性應共同履行，故被告總瑩 公司亦應負擔上開律師費用。
㈤價值減損部分：
又被告為銷售系爭房地之建案，於廣告文宣中載有「發現溫 泉！養生不用上山下海」、「就在市區地段，北臺灣最珍貴 的溫泉，可以養生、可以享受…」、「湯臣世紀」首創南洋 風尚露天風呂泳池SPA ，還有溫泉戶戶到府，不必出遠門就 能天天養生做美容！」、「戶戶天然溫泉到府。別讓舒服的 溫泉洗禮因為回程的勞累又讓您疲憊了！源自地底1125M 美 人湯，戶戶專業引導讓您天天享受，另贈送專業溫泉加熱器 。」等語，被告既以上開廣告內容誘發消費者預購系爭房地 ，原告蔡瑞蓮、鄭伯龍並因此與被告簽定系爭C5、A7房地契 約，被告自應就上開廣告內容所載之溫泉設施負給付義務， 然被告自交屋迄今，均未提供溫泉予原告使用，系爭房地顯 不具契約預定之效用，被告自應依民法第354 條規定負物之 瑕疵擔保責任，原告蔡瑞蓮、鄭伯龍爰依民法第359 條及第 179 條規定請求被告給付系爭房地缺少溫泉設施之價值減損 235 萬8,984 元、21萬2,472 元。 ㈥承此，原告蔡瑞蓮應得請求被告給付逾期取得使用執照之遲 延利息113 萬1,760 元、逾期交屋之遲延利息42萬1,120 元 、律師費4 萬元及系爭C5房地缺少溫泉設施之價值減損235 萬8,984 元，合計395 萬1,864 元。原告鄭伯龍得請求被告 給付逾期取得使用執照之遲延利息14萬4,535 元、逾期交屋 之遲延利息5 萬9,318 元、律師費3 萬5,000 元及系爭A7房 地缺少溫泉設施之價值減損21萬2,472 元，合計45萬1,325 元。又系爭房屋契約與系爭土地契約為聯立契約，各具連帶 不可分性應共同履行，故任何一部分違約，視同被告均違約
，原告自得請求被告負不真正連帶賠償責任等語。 ㈦並聲明為：
1.被告總瑩公司應給付原告蔡瑞蓮395 萬1,864 元，及其中 239 萬8,984 元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率5%計算之利息。
2.被告楊碧玲應給付原告蔡瑞蓮395 萬1,864 元，及其中23 9 萬8,984 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年 利率5%計算之利息。
3.前2 項請求，如任一被告已履行給付，其他被告於其給付 範圍內，免給付義務。
4.被告總瑩公司應給付原告鄭伯龍45萬1,325 元，及其中24 萬7,472 元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年 利率5%計算之利息。
5.被告楊碧玲應給付原告鄭伯龍45萬1,325 元，及其中24萬 7,472 元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利 率5%計算之利息。
6.前2 項請求，如任一被告已履行給付，其他被告於其給付 範圍內，免給付義務。
7.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠系爭房屋契約與系爭土地契約係屬不同之獨立契約，僅為避 免房屋與所坐落土地日後為不同人所有，故約定一同履行一 同解除。依「預售屋買賣契約範本」之內容係將土地及房屋 訂立於同一契約內，與系爭房屋及土地契約係分別訂立之基 本關係已有不同，不應強行適用。況系爭土地之出賣人為被 告楊碧玲，為自然人，非消費者保護法所規範之企業經營者 ，則就消費者保護法及應記載事項對被告楊碧玲之部分即無 適用餘地。而系爭房屋契約第10條第2 項已符合「預售屋買 賣契約範本」之應記載事項之意旨，亦符合實際上簽約情形 ，原告主張被告契約之記載違反「預售屋買賣契約範本」， 顯未考慮本件為兩個獨立契約所生之誤解，故原告於103 年 10月22日前所繳納之款項均為土地款項，並無房屋款項，而 系爭房屋契約係約定以「已繳房屋價款」計算逾期遲延利息 ，被告自毋須支付利息。縱認被告應給付遲延利息，亦應以 系爭房屋價款佔總價款之比例即40% 計算。又被告於工程期 間大雨及颱風共計50日，屬系爭房屋契約第10條第1 項第3 款約定之屬不可抗力之事由，不能算入遲延期間。 ㈡依系爭房屋契約第14條第2 項第3 款約定，原告應繳清期款 ，如未繳清期款，被告就交屋部分不生遲延責任，然原告蔡 瑞蓮於105 年10月22日交屋時，尚未繳清土地款部分第14至
22各期期款，直至105 年10月26日始繳清；原告鄭伯龍則於 105 年11月7 日交屋時則未繳清土地價款及房屋第36至40各 期期款，直至105 年11月18日始繳清上開期款，則在此之前 被告自不負通知交屋遲延之責任，是被告並無任何遲延通知 。又系爭房屋契約雖漏未就逾期通知交屋約定法律效果，然 審酌系爭房屋契約第10條第2 項及第21條第1 項後段係記載 「房屋」價款或「房屋」總價字樣，顯見兩造對系爭房地契 約係區分土地及房屋兩部分，故此部分通知交屋遲延部分， 亦僅能以「已繳房屋價款」計算遲延利息，始符合兩造訂約 真意。
㈢本件為兩個獨立契約，被告總瑩公司與被告楊碧玲間亦非連 帶債務，而僅系爭土地契約第11條第1 項約定敗訴之一方負 擔他方律師費，而於系爭房屋契約則未有約定，原告依系爭 土地契約請求被告總瑩公司給付律師費，顯無理由。又本件 原告係以一訴起訴2 個被告，縱被告之一應負擔敗訴他方之 律師費，亦應依比例計算應負擔之律師費。且原告得請求之 律師費亦應比照最高法院裁定律師酬金之標準訂定。 ㈣系爭溫泉設施確可以提供系爭房屋2 、3 樓事務所合法使用 ，且係因該社區尚未成立管理委員會尚未成立，被告無法點 交公共設施所致，故原告主張系爭房地缺少溫泉設施請求減 少價金為無理由。且溫泉設施屬於公共設施之一部分，而公 共設施是全體買受人應共同負擔之部分，如准許原告就公共 設施之一部分為解除契約，形同增加其他建案買受人應負擔 之公共設施，且依法共有部分不得單獨移轉，故共有部分自 然不得單獨解除契約。
㈤並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決， 願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠原告蔡瑞蓮分別於99年5 月16日、100 年4 月4 日與被告總 瑩公司、楊碧玲各簽定系爭A7、C5房屋契約及系爭A7、C5土 地契約，各別購買系爭A7房地、系爭C5房地，系爭A7房地、 系爭C5房地之契約總價分別為156 萬元、1,732 萬元。原告 蔡瑞蓮嗣於104 年10月24日與原告鄭伯龍簽訂讓渡書，將系 爭A7房地之所有權利義務讓與原告鄭伯龍，被告已受領全部 價金。
㈡被告總瑩公司於104 年8 月10日取得使用執照，並已將系爭 C5、A7 房地全部點交原告使用。
㈢被告總瑩公司分別於105 年10月22日、同年11月18日通知原 告蔡瑞蓮、鄭元盛進行交屋。
㈣系爭房屋於交屋時並無溫泉水之提供，迄今仍未提供溫泉水
。
㈤被告總瑩公司於99年9 月14日通知開工日起算900 個工作天 以前應完成系爭A7房屋主建物附屬建物及使用執照所定之必 要設施，並以建築主管機關核發使用執照為完工日。四、原告主張被告總瑩公司、楊碧玲均應賠償原告逾期取得使用 執照之遲延利息、逾期交屋之遲延利息、律師費及系爭房地 缺少溫泉之價值減損，且被告2 人應負不真正連帶責任等節 ，為被告所否認，並以上揭情詞置辯。經查：
㈠原告請求被告給付之項目及金額有無理由，分述如下： 1.逾期取得使用執照之遲延利息部分：
⑴按「定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂 立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款」、「定 型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋」 、「中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益， 促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定 型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公 告之」、「違反第1 項公告之定型化契約，其定型化契 約條款無效」、「中央主管機關公告應記載之事項，雖 未記載於定型化契約，仍構成契約之內容」，消費者保 護法第2 條第7 款、第11條第2 項、第17條第1 項、第 4 項前段、第5 項分別定有明文。
⑵查系爭C5房屋應於102 年12月15日取得使用執照，被告 總瑩公司直至104 年8 月10日始取得使用執照，此為兩 造所不爭執。系爭C5房屋契約第21條第1 款約定：「一 、賣方違反第10條第2 項及第19條第1 、2 款規定者， 買方得解除本合約。…並應同時賠償房屋總價款15% 之 違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價 款為限」，系爭C5土地契約第8 條後段約定：「…倘賣 方不依約交付土地經買方限期催告履行，若逾期6 個月 仍未交付土地或賣方不賣時，買方得解除本合約，…並 應同時賠償房地總價款15% 違約金，但該賠償之金額超 過已繳價款者，則以已繳價款為限。…」（見桃簡卷第 18頁、第36頁）。對照系爭C5房屋、土地契約條款與內 政部「預售屋買賣契約範本」之應記載事項第24條第1 、3 項規定：「賣方違反…『開工及取得使用執照期限 』之規定者，買方得解除本契約」、「買方依第1 款或 第2 款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退 還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房 地總價百分之ˍ（不得低於15% ）之違約金。但該賠償 之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」可知系
爭房屋契約就約定賣方違約時之違約金是以「房屋總價 款」之15% 計算，如賠償金額超過已繳價款者，以已繳 價款為限，而內政部「預售屋買賣契約範本」之應記載 事項第24條規定賣方違反使用執照取得期間，係合併以 「房地總價款」計算，如賠償金額超過已繳價款者，以 已繳價款為限。系爭土地契約就賣方違約時之違約金約 定則與內政部「預售屋買賣契約範本」之應記載事項第 24條規定相同，足見系爭房屋契約顯然違反內政部「預 售屋買賣契約範本」之應記載事項。又衡諸常情，不論 預售建案之預定房屋買賣契約與土地買賣契約是否一併 訂立，或分別簽定，其性質均屬同一不可分之給付，並 不影響預售屋之建商與地主間所負之協同債務本質。而 建商購入土地時，以自然人登記為土地所有權人，並將 房屋及土地款分別定價，其理由在於個人出售土地免納 所得稅（參所得稅法第4 條第1 項第16款），亦免辦理 營業登記而不課徵營業稅（參財政部台財稅字第841601 122 號函），待推案時再分別以建設公司名義出售房屋 、以自然人名義出售土地，以達節稅之目的。然就消費 者之買方而言，所預繳之分期付款，主觀上仍係按房屋 興建之工程進度而繳納，所繳納者皆係房地買賣總價之 一部分。參諸上開各情，應認系爭房屋契約以「房屋總 價款」作為計算基礎之約定，已與內政部公告之「預售 屋買賣契約範本」規定不符，該約定無效，應逕適用「 預售屋買賣契約範本」之規定，即以「已繳房地價款」 計算遲延利息。
⑶查系爭C5房屋契約第10條第1 項係約定「本預售屋之建 築工程，自99年4 月30日前開工，並於102 年12月15日 以完成主建物附屬建物…，並取得使用執照」，是自99 年4 月30日起至102 年12月15日期間，如遇有第10條第 1 項各款所列之不可抗力之情事，確應予扣除。而系爭 C5房地於興建過程中，有99年9 月19日、101 年6 月12 日、同年8 月2 日、102 年7 月12日（半日）、同年月 13日及同年8 月21日（半日）共5 日為颱風假一情，有 被告提出之桃園歷年颱風假表及行政院人事行政總處之 公告在卷可佐（見本院卷第147 頁），而參諸前引系爭 C5房屋契約第10條第1 項第3 款約定可知，需因天災地 變等人力不可抗力之事由，致被告不能施工者，該影響 期間始不得計入完工期日之天數，上開5 日颱風假既係 經桃園市政府公布達停止上班標準，則前開時間自不得 計入被告遲延之天數，然其餘天數，依被告所提之中央
氣象局大雨定義、大雨及颱風統計表證據資料（見本院 第136 至147 頁），至多僅得證於施工期間，有上開日 數有雨量達大雨或大豪雨程度之情事，但前揭雨勢於桃 園各區影響並非一致，是否確已造成被告不能施工，未 見被告舉證以實其說，自難僅以上開資料，即認被告上 開不可抗力事由之抗辯係屬可採。況被告就其因大雨而 停工一節，亦無法提出相關之證據，自不能扣除遲延期 間。是系爭C5房屋遲延天數應為自102 年12月16日起至 104 年8 月9 日止，並扣除5 日颱風假期間，計遲延59 7 日（計算式：602 日－5 日＝597 日）。而原告蔡瑞 蓮於遲延期間繳付系爭房地價款為376 萬元，有原告提 出之系爭C5房屋付款明細表（見桃簡卷第38頁）及被告 提出之客戶繳款明細表（見本院卷第133 頁）在卷，則 依上開規定，認原告蔡瑞蓮得請求之遲延利息為112 萬 2,360 元（計算式：376 萬元×5/10000 ×597 日＝ 112 萬2,360 元），逾此部分之請求，即屬無由。 ⑷又系爭A7房屋契約第14條第1 項係約定「本預售屋之建 築工程，自公司通知開工日起算900 個工作天以前完成 主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築 主管機關核發使用執照為完工日」，兩造就被告總瑩公 司應於99年9 月14日通知開工日起算900 個工作天一節 ，不予爭執。按一般營建工程所謂「工作天」，雖係指 將下雨、颱風等不能工作之日，以及星期日、例假日、 節日等休息日扣除後，在通常情形應實際從事約定工作 之日而言。惟依系爭A7房屋契約第14條第1 項約定觀之 ，其既已將「因天災地變等人力不可抗力之事由，致乙 方不能施工者，其影響期間」予以明文約定不計入前揭 之900 個工作天，應認該900 個工作天僅得以扣除依勞 動基準法第37條及其施行細則第23條所列舉之每年休假 日19日及依勞動基準法第36條規定勞工每7 日應有1 日 之例假日（此係指86年6 月12日修正之法令，即應放假 日共為19日）而已，不包括因下雨、颱風等人力不可抗 力之事由而致不能施工之日，否則前揭第14條第1 項第 3 款豈不永遠無適用之餘地？或係因此而有重複扣除之 嫌？參以，中央氣象局對大雨之定義為24小時累積雨量 達80毫米以上，或時雨量達40毫米以上之降雨現象，此 有被告提出之雨量分級定義在卷可參（見本院卷第136 頁），而被告雖辯每日雨量超過12公釐以上應先予扣除 工作天云云，既未見兩造於系爭A7房屋契約中明文約定 ，亦與前揭中央氣象局對大雨之定義未盡相符，被告復
未舉他證以實其說，自無足採。承此，被告總瑩公司原 應於自99年9 月14日起算900 個工作天即102 年10月3 日（計算式如附表所示）取得使用執照，卻遲至104 年 8 月10日始為取得，總計逾期676 日。再依系爭A7房屋 契約第14條第1 項第3 款約定可知，扣除前揭5 日因颱 風放假致被告不能施工者，至其餘天數，被告無法舉證 以實其說，已如前述，自不能扣除遲延期間。是系爭A7 房屋遲延天數應為自102 年10月3 日起至104 年8 月9 日止，並扣除5 日颱風假期間，計遲延671 日（計算式 ：676 日－5 日＝671 日）。而原告鄭伯龍於遲延期間 繳付系爭房地價款為42萬2,000 元，有原告提出之系爭 A7房屋付款明細表（見桃簡卷第53至54頁）及被告提出 之客戶繳款明細表（見本院卷第134 頁）在卷，則依上 開規定，認原告鄭伯龍得請求之遲延利息為14萬1,581 元（計算式：42萬2,000 元×5/10000 ×671 日＝14萬 1,581 元），逾此部分之請求，即屬無由。 2.逾期交屋之遲延利息部分：
⑴原告蔡瑞蓮部分：
①系爭C5房屋契約第10條第2 項約定：「賣方如逾前款期 間未完工者，每逾1 日應按已繳房屋價款萬分之五計算 遲延利息予買方。若逾期6 個月仍未開工或完工，視同 賣方違約，雙方同意依第25條第1 款違約之規定辦理。 」、第14條第2 項約定：「賣方應於領得使用執照6 個 月內，通知買方進行交屋；於交屋時雙方應履行下列各 項義務：㈠賣方付清因遲延完工所應付之遲延利息予買 方。㈡賣方就第16條房屋之瑕疵或未盡事宜，應於交屋 前完成修繕。㈢買方繳清本合約所有之應付未付款（含 交屋保留款）及完成一切交屋手續。」，雖就遲延交屋 並無違約金之約定，惟「預售屋買賣契約範本」之應記 載事項第15條第1 項第4 款規定：「賣方應於領得使用 執照6 個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履 行下列各項義務：4.賣方如未於領得使用執照6 個月內 通知買方進行交屋，每逾1 日應按已繳房地價款依萬分 之五單利計算遲延利息予買方。」，依消費者保護法第 17條第5 項規定，上開「預售屋買賣契約範本」之應記 載事項第15條第1 項第4 款規定內容，亦應構成系爭房 屋契約之內容。被告辯稱應僅以「房屋」價款作為計算 基礎云云，顯與上開約定不符，尚屬無據。至被告辯稱 原告有遲延繳納各期期款云云，不足採信理由業如前述 ，不再贅引。
②查系爭C5房屋、土地係於104 年8 月10日始取得使用執 照，業如前述，被告總瑩公司至遲應於105 年2 月10日 通知原告蔡瑞蓮交屋，然被告係於105 年10月22日始通 知原告蔡瑞蓮交屋，原告蔡瑞蓮依系爭C5房屋契約第14 條第1 項第3 款約定「…如未經賣方書面同意延期交屋 ，而逾原通知交屋日30日後，仍未交屋時，視為本房屋 買方已點交完成」之約定，主張被告至遲至應於105 年 9 月21日通知原告蔡瑞蓮交屋，是被告共計遲延224 日 （105 年2 月11日至同年9 月21日）。又原告蔡瑞蓮逾 105 年2 月10日止業已給付系爭C5房地價款為376 萬元 ，業如前述，是應認原告蔡瑞蓮得請求因逾期交屋之遲 延利息為42萬1,120 元（計算式：376 萬元×5/10000 ×224 日＝42萬1,120 元）。
⑵原告鄭伯龍部分：
①又系爭A7房屋契約就被告應於何時通知買方交屋一節， 雖未明文約定，惟依「預售屋買賣契約範本」之應記載 事項第15條第1 項第4 款規定：「賣方應於領得使用執 照6 個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行 下列各項義務：4.賣方如未於領得使用執照6 個月內通 知買方進行交屋，每逾1 日應按已繳房地價款依萬分之 五單利計算遲延利息予買方。」，及依消費者保護法第 17條第5 項規定，上開「預售屋買賣契約範本」之應記 載事項第15條第1 項第4 款規定內容，亦應構成系爭A7 房屋契約之內容。至被告辯稱應僅以「房屋」價款作為 計算基礎云云，亦顯與上開約定不符，尚屬無據。至被 告辯稱原告有遲延繳納各期期款云云，不足採信理由業 如前述，不再贅引。
②查系爭A7房屋、土地係於104 年8 月10日始取得使用執 照，業如前述，被告總瑩公司至遲應於105 年2 月10日 通知原告鄭伯龍交屋，然被告係於105 年11月18日始通 知原告鄭伯龍交屋，有原告提出之交屋明細單在卷可佐 （見桃簡卷第111 頁），被告雖辯以其係於105 年11月 7 日通知被告鄭伯龍交屋（見本院卷第16頁），然既未 舉證以實其說，洵無足採。原告鄭伯龍依系爭A7房屋契 約第18條第3 項約定「…如未經賣方書面同意延期交屋 ，而逾原通知交屋日15日以上時，仍未交屋時，視為本 房屋買方已點交完成」之約定，主張被告至遲至應於 105 年11月3 日通知原告鄭伯龍交屋，是被告共計遲延 266 日（105 年2 月11日至同年11月2 日）。又原告鄭 伯龍逾105 年2 月10日止業已給付系爭A7房地價款為44
萬6,000 元，有被告提出之客戶繳款明細表在卷（見本 院卷第134 頁），是應認原告鄭伯龍得請求因逾期交屋 之遲延利息為5 萬9,318 元（計算式：44萬6,000 元× 5/10000 ×266 日＝5 萬9,318 元）。 3.系爭房屋缺少溫泉供應之價值減損部分：
⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依373 條之規定 危險移轉於買受人時無減失或減少其價值之瑕疵，亦無 滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣標 的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔 ，但契約另有訂定者，不在此限；買賣因物有瑕疵，而 出賣人依第354 條至358 條之規定，應負擔保之責者， 買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354 條 第1 項前段、第373 條及第359 條前段分別定有明文。 又所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常 交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、 效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上 應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號民事判例 意旨參照）。經查，系爭房屋契約附件四第16條第3 項 約定「戶戶有溫泉到主浴室內。（並附儲存式電能加溫 熱水器）」等語（見桃簡卷第26、58頁），是被告總瑩 公司就系爭C5、A7房地買賣契約除應具有相關溫泉設備 以外，尚須提供溫泉水，以供原告享有契約內容之溫泉 ，始符系爭買賣契約本旨。
⑵兩造均不爭執原告2 人自交屋後迄今屋內仍無溫泉水提 供，被告總瑩公司雖辯稱其已完成溫泉水開發，且已領 有水權狀，係因系爭建案現住戶人數未達標準，致管理 委員會無法成立，被告總瑩公司無法將溫泉設施點交予 管理委員會，方致原告無溫泉可用云云。經查，被告總 瑩公司就系爭建案所坐落土地（即桃園市○○區○○段 0 地號土地）固曾向桃園市政府申請溫泉開發，有桃園 市政府水務局105 年11月11日桃水行字第1050047254號 函、桃園市政府105 年11月9 日府水行字第1050258979 號函在卷可參（見本院卷第150 、153 頁），足認系爭 建案之水質確為溫泉水無訛。惟依前揭函示，系爭建案 所坐落土地溫泉用水標的僅為溫泉觀光飯店及一般事務 所使用，不得提供社區住宅使用。然被告總瑩公司前於 105 年10月22日通知原告蔡瑞蓮交屋，於105 年11月18 日通知原告鄭伯龍交屋，並均完成交屋程序，為被告所 不爭，顯見被告總瑩公司於交付系爭房地之時至今，仍 未具備前開應具效用之內容，自屬構成物之瑕疵。則被
告總瑩公司自應就其出賣之系爭房地於交付時具有欠缺 溫泉水可使用之瑕疵乙節，負擔保之責。
⑶被告雖另抗辯：原告簽約時，已同意系爭建案之公共設 施部分，可待系爭建案後期工程完工後始為使用云云。 惟系爭房屋契約係約定應「戶戶溫泉到府」乙節，已詳 如前述，可見系爭房屋之建案除有公共溫泉游泳池以外 ，每戶房屋尚有各自專用之室內溫泉使用，即屬系爭房 屋之專有部分。準此，縱認系爭房屋契約就系爭建案之 公共設施約定可延後使用，然系爭房屋各自專用之室內 溫泉既非屬系爭建案之公共設施部分，自無從僅憑系爭 房屋契約就系爭建案之公共設施約定可延後使用等情， 即可推論或認定原告業已同意系爭房屋所專用之溫泉， 應待系爭房建案後期工程全部完工後，被告始有提供使 用之義務，被告此部分抗辯，不足採信。
⑷系爭C5、A7房地具有無法提供契約預定效用即提供溫泉 使用之瑕疵存在，則其交易價值自受有減損，而致原告 因此受有損害，故原告依民法第359 條規定，主張減少 價金，核屬有據。查兩造就系爭房屋、土地如有缺少溫 泉提供之瑕疵存在，經另案送鑑定減少價值為13.62%乙 節，此有不動產估價報告書在卷可佐（見桃簡卷第93至
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