等得請求拆屋還地之權利，自日據時代集會所至今超過80年 長期不行使，臺北縣蘆洲市公所信賴蔡城等3人及其繼承人 已不欲其履行義務，而翻修系爭建物，臺北縣蘆洲市公所之 信賴應受保護，蔡城等3人及其繼承人請求拆屋還地之權利 失效，自不得為本件請求；且系爭建物及其前身自日據時代 至今均作為當地居民之集會所或活動中心使用，為被上訴人 所明知，被上訴人仍向土地所有權人購買，並於取得所有權 後即請求拆屋還地，且架起圍籬阻擋居民使用，不顧系爭土 地長久以來供居民集會活動使用之重大公益，顯屬惡意，其 以損害他人為主要目的係屬權利濫用且有違誠信原則云云。 1.按權利人於相當期間內不行使其權利，並因其行為造成特殊 情況，足以使義務人正當信任權利人已不欲行使權利，或不 欲義務人履行義務時，經斟酌當事人間之關係、權義時空背 景及其他主、客觀等因素，依一般社會通念，可認其權利之 再為行使有違「誠信原則」者，自得因義務人就該有利於己 之事實為舉證，使權利人之權利受到一定之限制而不得行使 ，此權利失效原則，乃係源於「誠信原則」之特殊救濟方法 （最高法院100年度台上字第445號判決要旨參照）。上訴人 、保和社區發展協會抗辯蔡城等3人及其繼承人權利失效云 云，即應就被上訴人現始主張無權占有、違反誠信原則之特 殊情況存在等事實，負證明之責，然上訴人、保和社區發展 協會徒以系爭活動中心在系爭土地已長久，而未舉證被上訴 人或李隆松、蔡城或其繼承人有何特殊行為舉止，或本件有 何特別情況，足以使其正當信任李隆松、蔡城或其繼承人已 不欲行使權利，現始行使權利有違誠信原則之情形，則上訴 人及保和社區發展協會所辯：系爭土地原所有權人蔡城等3 人及其繼承人就其等得請求拆屋還地之權利，自日據時代集 會所至今超過80年長期不行使，臺北縣蘆洲市公所信賴蔡城 等3人及其繼承人已不欲其履行義務，而翻修系爭建物，臺 北縣蘆洲市公所之信賴應受保護，蔡城等3人及其繼承人請 求拆屋還地之權利失效，自不得為本件請求云云，要非可取 。
2.再按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要 目的。民法第148條第1項定有明文，而公用地役關係為公法 關係，倘私有土地已具有公用地役關係存在時，土地所有人 之權利行使，固不得違反供公眾使用之目的，而排除他人之 使用，但非不能對於無權占有其土地者，行使民法第767條 第1項之請求權。申言之，具公用地役關係土地所有人排除 無權占有該土地者，並無違反公共利益，而該無權占有土地 ，本即排除土地所有人之占有，且違反公眾使用土地目的，
是土地所有人對之請求，非以損害無權占有人為主要目的， 自非屬權利濫用。查，上訴人對占有系爭土地為有權占有一 節並不能證明，而系爭土地既未經上訴人或新北市政府徵收 ，是揆諸前開說明，不論從權利本質、經濟目的及社會觀念 而言，被上訴人請求拆屋還地乃權利之正當行使，無違反誠 信可言；況被上訴人取得系爭土地後，即於土地上設製圍籬 ，此為上訴人所知悉，有上訴人於102年3月19日新北蘆社字 第0000000000號函在卷可參（見原審卷第56頁），是以上訴 人理應就使用系爭土地為合理之補償，或編列預算予以價購 ，或另尋其他適當場所，乃上訴人並未為任何正當之行政措 施，而仍繼續占用系爭土地，對被上訴人而言，自無長期忍 受無法就系爭土地為自由使用收益處分之不利益之理，是上 訴人抗辯系爭建物為上訴人管理支配且事實上供公共使用為 目的之公有公物，長期已成為公用地役之關係，被上訴人不 得違反公共之目的而拆除云云，亦不足取。
㈣被上訴人請求新北市政府拆除系爭土地，請求上訴人、保和 社區發展協會騰空遷讓，是否有理由？
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。本件新北 市政府、上訴人及保和社區發展協會既未能證明占用系爭土 地有何正當權源，則被上訴人本於民法第767條第1項規定請 求上訴人及保和社區發展協會自系爭建物騰空遷讓；請求新 北市政府拆除系爭建物，並將系爭土地返還予被上訴人，為 有理由，應予准許。
㈤新北市政府、上訴人及保和社區發展協會是否有不當得利？ 按無權占有他人土地建屋而獲不當利益者係該建屋之人，受 害人為基地所有人，而無權占有上開房屋而獲不當利益者為 房屋占有人，受害人則為房屋所有人，從而無權占有上開房 屋所受之不當利益，與基地所有人所受損害之間，並無直接 因果關係，不能混為一談（最高法院民事判決102年度台上 字第232號判決意旨參照）。又城市地方房屋之租金，以不 超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限；第97條、 第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之， 土地法第97條第1項、第105條定有明文。再土地法施行法第 25條規定，土地法第97條第1項所謂土地及建物之總價額， 土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣市地政 機關估定之價額；另依土地法第148條規定，土地所有權人 依本法所申報之地價，為法定地價。是土地法第97條第1項 所謂土地申報總價即指該土地之申報地價而言。又無權占有
他人之土地，可得相當於租金之利益，為社會通常之觀念， 而依土地法第105條準用同法第97條所定，建築基地之租金 ，按申報地價年息百分之10為限，乃指基地租金之最高限額 ，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商 業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並 與鄰地租金相比較以為決定，並非必達申報總地價年息百分 之10最高額（最高法院61年台上字第1695號、46年台上字第 855號及68年台上字第3071號判例意旨可資）。經查： 1.被上訴人請求新北市政府、保和社區發展協會應與上訴人給 付相當於租金之不當得利。查，上訴人前身之臺北縣蘆洲市 公所於89年間就系爭建物向內政部申請補助進行老舊翻修工 程，由臺北縣蘆洲市公所發包整修，於95年間將系爭建物列 入臺北縣蘆洲市公所建物清冊管理，為該公所所有，嗣臺北 縣於99年12月25日升格為直轄市，而由新北市概括承受其原 有權利義務，則系爭建物既為新北市之市有財產，而交付上 訴人（依其自治事項或交辦事項）使用收益，上訴人再以系 爭建物設置市民活動中心而交付保和社區發展協會，無償提 供市民使用，系爭建物既歸屬新北市所有，參以我國土地及 建物所有權係不同且為獨立權利，衡諸一般房屋不能脫離土 地而獨立存在，使用房屋必須使用該房屋之基地，故占有基 地者係房屋所有人，而非使用人，則新北市所有系爭建物既 係無權占有系爭土地，則依前開說明，獲有不當得利者應為 新北市。至上訴人與保和社區發展協會縱有無權占有系爭建 物而獲不當利益，然與被上訴人所受損害之間，並無直接因 果關係，被上訴人主張上訴人、保和社區發展協會無權占有 建物獲致相當於租金之不當得利，致被上訴人受有損害，即 屬無據。是被上訴人主張新北市政府以附圖所示A、B、C部 分面積總計357.88平方公尺之系爭建物，無權占有系爭土地 ，乃無法律上之原因而受有使用系爭土地之利益，因而請求 上訴人給付自其取得系爭土地應有部分時即101年3月8日、 101年4月16日起，均至102年3月15日即被上訴人設置圍籬之 日前一日止之相當於租金之不當得利，自屬有據（見原審卷 第8頁、第146頁反面）。
2.系爭土地之地目為建，有被上訴人提出土地登記謄本可參（ 見原審卷第8頁），又系爭土地附近為湧蓮市商圈，500公尺 內係三民高中捷運站，周遭有蘆洲國小，5分鐘可達公車站 牌等情，業經原審於102年6月27日履勘現場，並製有勘驗筆 錄及照片在卷可參（見原審卷第106頁至第108頁、第110頁 至第114頁）。再系爭土地於101年及102年1月之申報地價為 每平方公尺1萬3,200元、1萬6,785元，亦有上開土地登記謄
本足參（見原審卷第26頁）。從而本院斟酌系爭土地之位置 、工商繁榮程度、系爭建物係做里民活動中心使用，尚非營 利性質等情狀，認被上訴人請求新北市政府給付以系爭土地 申報地價按年息百分之10計算相當於租金之不當得利，尚屬 過高，應以系爭土地申報地價年息百分之5計算相當於租金 之不當得利之標準，較為允當。本件既係新北市政府所有系 爭建物占有系爭土地，即無被上訴人所稱上訴人與保和社區 發展協會共同侵權行為可言，被上訴人請求上訴人及保和社 區發展協會與新北市政府不真正連帶給付，即屬無據。 3.據此，黃正雄、茂楷公司請求分別自101年3月8日、101年4 月16日起，均至102年3月15日止，相當於租金之不當得利金 額分別為16萬9,158元（計算式：【101年申報地價13,200元 ×占用面積357.88平方公尺×應有部分2/3×5%×298/365】 ＋【102年申報地價16,785元×占用面積357.88平方公尺× 應有部分2/3×5%×74/365】=128,562.26+40,595.36=169,1 57.62元，元以下四捨五入，下同）、7萬6,382元（計算式 ：【101年申報地價13,200元×占用面積357.88平方公尺× 應有部分1/3×5%×260/365】＋【102年申報地價16,785元 ×占用面積357.88平方公尺×應有部分1/3×5%×74/365】 =56,084.2+20,297.68=76,381.88元）。 ㈥本院既依被上訴人追加先位之訴為上訴人勝訴之判決，則就 其備位之訴請求，已無庸再行審酌及裁判，併此指明。十、綜上所述，被上訴人先位之訴依民法第767條第1項及不當得 利之法律關係，請求新北市政府拆除系爭建物，返還系爭土 地予被上訴人；請求上訴人及保和社區發展協會自系爭建物 騰空遷出，並請求新北市政府給付黃正雄16萬9,158元、茂 楷公司7萬6,382元，並均自追加暨變更聲明狀繕本送達翌日 即104年1月29日（被上訴人就新北市政府係於104年1月28日 收受追加暨變更聲明狀繕本不爭執，見本院卷㈡第140頁） 起至清償日止，按年息百分之5計算之利息部分為有理由， 應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。上訴人備 位之訴部分，無庸裁判。從而，原審命上訴人遷讓系爭建物 及給付黃正雄16萬9,158元、茂楷公司7萬6,382元本息部分 之判決，其中給付不當得利部分（除減縮利息）自有未洽， 上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為有理由 ，應予廢棄改判如主文第二項所示。至原審判命上訴人自系 爭建物遷讓部分，即無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不 當，為無理由，應予駁回。又被上訴人、保和社區發展協會 及新北市政府均陳明願供擔保宣告准、免假執行，經核並無 不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據， 經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述 ，附此敘明。又上訴人、保和社區發展協會請求訊問證人即 系爭建物附近居民周萬鎰、闕隆仁、李三郎、李家駒證明蔡 城等3人自日據時代起即同意在系爭土地興建集會所供公眾 使用（見本院卷㈠第163頁），然上訴人及保和社區發展協 會訴訟代理人陳稱：證人本人是口耳相傳下來等語（見本院 卷㈠第187頁），足見上開證人就上開待證事實亦係自他人 或長輩聽聞而來，非自己親自見聞，自無訊問必要。另上訴 人及保和社區發展協會又聲請訊問證人林增土、周萬鎰，以 證明系爭建物是日據時代的集會所翻修而來、蔡城等3人為 保正，當時購買土地目的是要作為興建集會所供公眾使用， 顯經土地所有權人同意（見本院卷㈡第24頁反面），然該部 分亦係聽聞而來，依上同一理由，亦無訊問之必要。附此敘 明。
、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由；被上訴人 追加先位之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第 449條第1項、第450條、第79條、第85條第1項但書，第463 條、第390條、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 2 日
民事第四庭
審判長法 官 蘇芹英
法 官 游悅晨
法 官 蔡政哲
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 6 月 3 日
書記官 廖月女
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法
院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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