成不完全給付，該公司業依兩造間建物使用權轉讓暨土地 租賃契約第三、四‧一條約定交付特定住辦資產供原告使 用，原告就具有專有使用權之主建物、附屬建物空間有使 用權利，就「京站」大樓非經約定專用之共有部分亦有使 用權利，原告爭執共有部分之內容，不影響該公司已給付 特定住辦資產範圍，亦不影響原告得以使用非經約定為專 用之共有部分，該公司之給付無不合於債之本旨情形。 ８單純商品或服務本身有瑕疵，商品或服務並無安全或衛生 上危險者，應回歸適用民法之規定，無消費者保護法之適 用，非屬消費者保護法第五十一條所定「依本法所提之訴 訟」，無從據以請求懲罰性賠償。該公司亦無足以影響交 易秩序之欺罔行為，所謂欺罔依公平交易法第二十四條規 定係指以積極欺瞞或消極隱匿重要交易資訊致引人錯誤之 方式從事交易行為，本件兩造間契約與原告所引案例事實 不同，契約除揭示「京站」大樓公共設施分配原則外，就 大公部分有概括規定，且僅約定未購買停車位者對「停車 位」無使用權，並未約定對「車道」亦無使用權，復未約 定「車道」由停車位使用權人或非由全體物業分擔，法律 並無明文規範車道面積之分配標準，則縱該公司未明白揭 示「車道面積由全體物業分擔」，亦非隱匿重要交易資訊 而客觀上有使交易相對人誤認之合理可能性，且不具故意 過失，況原告並未因車道面積由全體物業分擔受有損害， 原告係依據契約所定面積計付價金。
９兩造間建物使用權轉讓暨土地租賃契約業已就消防、電氣 、給排水、電信、弱電、消防機房、排煙室、垃圾冷藏區 、資源回收區、廚餘冷藏區、台電受電室、防災中心、電 信機房、防空避難空間約定為公共設施，其中機房在地下 一至六樓均有設置，垃圾處理及資源回收室則設在地下四 樓，全體使用權人均為利用人，則就該等部分原告所取得 之使用權僅於合理且不妨礙他人之情形下使用，本件原告 等使用權人得搭乘客、貨電梯抵達地下一至六樓為合理之 利用，使用權並未受限制，基於全體物業之利益及安全， 就共用部分本得進行合理管制，「京站」大樓地下四至六 樓之管制係針對車輛而非人員；另有利用地下一至六樓車 道進入各機房維修保養、載運機具、收取垃圾之必要，再 者，位在地下五、六樓之防空避難空間，因防火門之設計 係朝避難方向單向開啟（各樓層係朝安全梯方向開啟、一 樓係朝樓層方向開啟），致住在二樓以上樓層之住戶無法 由安全梯進入防空避難空間，而需由地下一至三樓之環形 車道前往，該環形車道坡度為一比八，亦符合建築技術規
則建築設計施工編供人通行之標準，該等車道計入公共設 施由全體物業分擔，應屬合理等語，資為抗辯。（三）證據：提出（卷㈠第一三九頁）內政部函、（卷㈠第二八 一至三０四頁、第三二七、三二八頁、卷㈡第九至二九頁 ）建物登記謄本、（被證二）「京站」大樓住宅、辦公區 管理小組組員第一次聯席會會議紀錄、（被證四、六至十 ）相片、平面圖、（被證五）使用執照存根、（被證十一 ）竣工圖、（被證十二、十三）相片。
三、原告主張之事實，業據提出「臺北車站特定專用區交九用地 開發案」住辦資產定期使用權轉讓及地上權土地租賃契約書 節錄、轉讓協議書、使用權權利證明、使用權轉讓及土地租 賃契約書、建物登記謄本、「預售屋買賣定型化契約應記載 及不得記載事項」、行政院公平交易委員會處分書、使用執 照存根、協議書、廣告、糾正案文、掛號函件執據為證，上 開證據之真正，並為被告所不爭執，應堪信為真實，但原告 之請求均為被告否認。
被告所辯亦據提出內政部函、建物登記謄本、「京站」大樓 住宅、辦公區管理小組組員第一次聯席會會議紀錄、相片、 平面圖、使用執照存根、竣工圖為憑，該等證據之真正，亦 為原告所不爭，亦堪信為真，但被告所辯均為原告否認。四、茲分述如下：
（一）兩造不爭執之事實：
１訴外人萬達通實業公司與交通部臺灣鐵路管理局、臺北市 政府簽立「臺北車站特定專用區交九用地設定地上權契約 」，取得坐落臺北市大同區市○段○○段○○○○○○○ ○地號及臺北市○○區○○段○○段○○○○地號土地之 地上權，投資興建結合轉運站、商場、住宅（ＡＢＥＦ棟 五至十八樓）、辦公室（ＣＤ棟八至十六樓）、旅館、影 城、停車場等用途、門牌號碼臺北市大同區市民大道一段 二０一、二０三、二０五、二０七、二０九、二一一號、 承德路一段一號、三號等共九七九戶、地下六層地上十八 層之「京站」大樓（參見原證八、被證五使用執照存根） ，而將建物及地上權於九十八年九月二日以信託為原因登 記為被告所有。
２原告①周遠羽、②許涵妮、③曾秀鳳、④劉桂英、⑤項必 莉、⑥項必艾、⑦戴聖軍、⑧李根塗、⑨劉錦樹分別於① 九十五年十月十二日、②十月十二日、③十月十三日、④ 九十八年八月二十一日、⑤九十五年十二月十四日、⑥九 十九年二月二十一日及九十五年十二月十四日、⑦九十五 年十月二十一日、⑧九十八年四月八日、⑨九十五年十二
月二十六日與被告訂立或受讓他人與被告間建物使用權轉 讓暨土地租賃契約，約定由原告分別以①總價八百零四萬 元（其中車位一百六十萬元）、②七百零八萬元（其中車 位一百六十萬元）、③五百五十六萬、④七百九十萬元、 ⑤七百七十五萬元、⑥一千三百三十三萬元（其中車位一 百七十萬元）及七百四十萬元、⑦八百九十萬元、⑧一千 一百三十一萬元（其中車位一百六十萬元）及四百二十九 萬元及一千二百一十五萬元（其中車位一百六十萬元）、 ⑨八百九十六萬元，向被告買受前述「京站」大樓①編號 Ｃ二一棟第十四樓即建號臺北市大同區市○段○○段○○ ○○○號、門牌號碼臺北市大同區市○○道○段○○○號 十四樓之十九，及地下六層編號第一八八號停車位、②編 號Ｃ二０棟第十四樓即建號同段第三四五六號、門牌號碼 同路段二一一號十四樓之十八，及地下六層編號第六七號 停車位、③編號Ｃ二七棟第十二樓即建號同段第三五０三 號、門牌號碼同路段二一一號十二樓之二四、④編號Ａ十 一棟第十一樓即建號同段第三０四八號、門牌號碼同路段 二０五號十一樓之十、⑤編號Ｆ九棟第十樓即建號同段第 二六０二號、門牌號碼同路段二０一號十樓之三、⑥編號 Ａ八棟第六樓即建號同段第三００二號、門牌號碼同路段 二０五號六樓之七，及地下六層編號三０一號停車位，以 及編號Ｆ十一棟第十樓即建號同段第二五八八號、門牌號 碼同路段二０一號十樓之二、⑦編號Ｆ六棟第十一樓即建 號同段第二六五九號、門牌號碼同路段二０一號十一樓之 八、⑧編號Ｂ八棟第十八樓即建號同段第三一三七號、門 牌號碼同路段二０七號十八樓之六，及編號Ｂ九棟第十八 樓即建號同段第三一五一號、門牌號碼同路段二０七號十 八樓之七，以及編號Ｂ十棟第十八樓即建號同段第三一六 五號、門牌號碼同路段二０七號十八樓之八、⑨編號Ｅ十 一棟第十五樓即建號同段第二八五三號、門牌號碼同路段 二０三號十五樓之十二（詳如附表一所示）一般事務所或 住宅房屋迄至一四三年一月二十五日止之使用權（參見原 證一、七、八契約書節錄、轉讓協議書、使用權權利證明 、原證四、五、六、十建物登記謄本）。
３兩造間建物使用權轉讓暨土地租賃契約第二條「名詞解釋 及聲明事項」第⑵點「甲方（即原告）聲明：‧‧‧甲方 並聲明依本契約並未取得住辦資產之所有權，甲方亦明瞭 其依本契約僅取得對特定住辦資產一定期間之管理、使用 、收益之權利，並未取得該特定住辦資產之所有權或其他 物權‧‧‧」。
第三條「契約標的及特定住辦資產標示」第三‧一點「本 契約標的為第三‧二條所示特定住辦資產之使用權」。 第四條「特定住辦資產面積及認定標準」第四‧一點「特 定住辦資產面積（不含車位面積）共計約○○○平方公尺 ，包含⑴主建物面積約○○○平方公尺。⑵附屬建物面積 （如陽台、雨遮等）約○○○平方公尺。⑶共用部分面積 （含機房等）約○○○平方公尺」；第四‧二點「分配原 則：特定住辦資產面積計算與公共設施分配說明書如附件 五」；第四‧三點「甲方如未購買停車位部分之使用權者 ，其契約價款不含停車位部分使用權之價款，且第四‧一 條⑶之共用部分面積亦未含停車位之面積，其對停車位並 無使用權」。
契約附件五「特定住辦資產面積計算、公共設施分配說明 書及分管協議書」第三點「公共設施分配之項目及範圍說 明」：「本特定住辦資產之公共設施包括下列項目及範圍 ：㈠公共設施⑴範圍指住辦資產住宅區部分‧‧‧㈡公共 設施⑵範圍指住辦資產辦公區及本開發案健身服務業（俱 樂部）共同使用部分‧‧‧㈢公共設施⑶範圍指住辦資產 及本開發案俱樂部共同使用部分‧‧‧㈣公共設施⑷範圍 指住辦資產之住宅區及本開發案商場共同使用部分‧‧‧ ㈤公共設施⑸範圍指住辦資產、本開發案影城及俱樂部共 同使用部分‧‧‧㈥公共設施⑹範圍指住辦資產之辦公區 與本開發案之影城、商場、俱樂部及轉運站共同使用部分 ‧‧‧㈦公共設施⑺範圍指住辦資產之辦公區與本開發案 之商場、俱樂部及轉運站共同使用部分‧‧‧㈧公共設施 ⑻範圍指住辦資產之辦公區與本開發案轉運站及俱樂部共 同使用部分‧‧‧㈨公共設施⑼範圍指住辦資產之辦公區 與本開發案商場、俱樂部共同使用部分‧‧‧㈩公共設施 ⑽範圍指住辦資產之住宅區與本開發案之商場及旅館共用 部分‧‧‧公共設施(11)範圍指住辦資產與本開發案商 場、轉運站、俱樂部、旅館共用部分。除前十項範圍以外 之公共設施（地下六層至屋頂突出物），包含消防、電氣 、給排水、電信、弱電、空調消防、排煙、台電管道間等 、雨水機房、給蓄水機房、消防機房、排煙室、垃圾冷藏 區、資源回收區、廚餘冷藏區、台電受電室、防災中心、 電信機房及防空避難空間等面積。以上公共設施分配項目 及範圍持分方式，應以核准之使用執照平面圖上載有用途 之面積為準」。
契約附件五「特定住辦資產面積計算、公共設施分配說明 書及分管協議書」第四點「有關住辦資產共同使用部分之
使用、管理、收益，悉依以下分管協議約定辦理：‧‧‧ ㈦本開發案地下四樓至地下六樓之停車空間，分別約定由 信託機構、本開發投資人及臺北市政府專用‧‧‧」。 （參見原證二契約書）
４「京站」大樓屬兩造間建物使用權轉讓暨土地租賃契約附 件五第三點公共設施(⒒)所定「住辦資產與本開發案商 場、轉運站、俱樂部、旅館共用部分」者，建號為臺北市 大同區市○段○○段○○○○○號、面積共四０八一九‧ 二六平方公尺，由住宅及辦公室分擔十萬分之一四三九六 、三五五二（計十萬分之一七九四八），由商場分擔十萬 分之一六二二六、轉運站分擔十萬分之一二一七０、旅館 分擔十萬分之一０三九七，其中供作地下六樓至地上八樓 電梯間、管道間、機房、地下四樓垃圾收集區、資源回收 區等使用之面積為八一二八‧七八平方公尺，其餘部分三 二六九０‧四八平方公尺位在地下一至六樓、供作停車及 人車通道使用（地下五樓三０九五‧九三平方公尺、地下 六樓四九九四‧０八平方公尺兼作防空避難空間）（詳如 附表二所示）（參見卷㈠第二八一至三０四頁、第三二七 、三二八頁、卷㈡第九至二九頁建物登記謄本）。 ５「京站」地下四至六樓設有四三三個小車位（長五‧七五 公尺、寬二‧二五公尺、應有部分各登記為十萬分之三三 ）、四二一個大車位（長六公尺、寬二‧五公尺、應有部 分各登記為十萬分之三八）及十九個殘障車位（應有部分 登記為十萬分之五一），大車位使用權買受人除停車格本 身面積外，分擔通道面積約０‧五一平方公尺（計算式： 40819.26×38÷100000－6×2.5≒0.51），小車位使用權 買受人除停車格本身面積外，分擔通道面積約０‧五三平 方公尺（計算式：40819.26×33÷100000－5.75×2.25≒ 0.53），車位及分擔通道占建號臺北市大同區市○段○○ 段○○○○○號建物十萬分之三一二五六、面積共一二七 五六‧四三平方公尺，剩餘部分十萬分之六八七四四、面 積二八０六二‧八三平方公尺，其中一九九三四‧０五平 方公尺供作人車通道使用（其中八０九０‧一平方公尺兼 作防空避難空間）（詳如附表二所示）。
（二）兩造間建物使用權轉讓暨土地租賃契約有無內政部公告發 布之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規 定之適用或類推適用部分
１本件原告主張兩造間建物使用權轉讓暨土地租賃契約為定 型化契約、建物為預售屋、諸多約定例如面積誤差找補、 施工規範、開工完工期限、工程變更及付款期別等均與一
般預售屋買賣契約及預售屋買賣定型化契約範本相同，故 應適用或類推適用「預售屋買賣定型化契約應記載及不得 記載事項」。
２然「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」係主 管機關內政部針對預售屋所有權之買賣契約所訂頒，此由 「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」應記載 事項第三點「房地出售面積及認定標準」、第四點「共同 使用部分項目、總面積及面積分配比例計算」、第五點「 房屋面積誤差及其價款找補」、第九點「地下層共同使用 部分權屬」、第十點「屋頂使用權屬」、第十一點「法定 空地之使用方式」、第十五點「房地產權移轉登記」、第 十六點「通知交屋期限」、第十八點「貸款約定」、第十 九點「貸款撥付」、第二一點「稅費負擔之約定」、第二 二點「產權糾紛之處理」、第二三點「賣方與工程承攬人 財務糾紛之處理及他項權利清理之時機」均敘及房地產權 之移轉、登記等節即明；而兩造間建物使用權轉讓暨土地 租賃契約，非唯契約標題已揭示僅為建物「定期使用權」 之轉讓及土地之「租賃」，第二條第⑵點原告並聲明「並 未取得住辦資產之所有權‧‧‧明瞭其依本契約僅取得對 特定住辦資產一定期間之管理、使用、收益之權利，並未 取得該特定住辦資產之所有權或其他物權‧‧‧」，契約 第三條、第四條復反覆載明契約標的為特定住辦資產之「 使用權」，兩造間建物使用權轉讓暨土地租賃契約並非「 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」所規範之 預售屋買賣定型化契約，殆無疑義。
３參諸訂頒「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 」之主管機關內政部亦認「預售屋買賣定型化契約應記載 及不得記載事項」僅適用於預售屋所有權買賣，有（卷㈠ 第一三九頁）內政部內授中辦地字第一０００七二六０八 一號函文附卷可稽，而原告自承兩造間契約為國內首宗預 售建物「使用權」買賣，亦即原告除客觀上並未取得「京 站」大樓特定區分所有建物暨其坐落土地之所有權外，主 觀上亦無取得「京站」大樓特定區分所有建物暨其坐落土 地所有權之意思，僅係支付約定對價以占有、使用、收益 「京站」大樓特定區分所有事務所或住宅房屋，又原告依 約取得之特定區分所有建物使用權定有一四三年一月二十 五日止之期限，前已述及，而稱租賃者，謂當事人約定， 一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法 第四百二十一條第一項規定甚明；因使用租賃物而支付之 對價，即為租金，其約定之名稱如何，原非所問；使用他
人之物，如為無償，即係借貸，如為有償，則屬租賃，最 高法院四十六年台上字第五一九號、八十三年度台上字第 二五四四號著有判例、裁判闡釋甚明，是兩造間建物使用 權轉讓暨土地租賃契約之性質為就「京站」大樓特定區分 所有建物及該部分基地之定期租賃，並非買賣。 ４兩造間建物使用權轉讓暨土地租賃契約既非「預售屋買賣 定型化契約應記載及不得記載事項」所規範之預售屋買賣 定型化契約，性質復非買賣而為租賃，自無從直接適用或 類推適用「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 」。
（三）無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法 第一百七十九條固有明文。
１本件原告主張被告無法律上原因分別受有如附表三「分擔 車道部分價額」欄所示之金錢利益，係以渠等不知悉買賣 使用權標的之「共用部分」含括建號臺北市大同區市○段 ○○段○○○○○號、地下一至六樓供作車道使用、面積 一九九三四‧０五平方公尺部分，就該部分無買受使用權 之合意為論據。
２經查，兩造間建物使用權轉讓暨土地租賃契約第四條「特 定住辦資產面積及認定標準」第四‧一點已載明原告買受 使用權之特定住辦資產主建物面積、附屬建物面積及共用 部分面積（含機房等），第四‧二點並約定特定住辦資產 面積計算與公共設施分配如契約附件五，而契約附件五「 特定住辦資產面積計算、公共設施分配說明書及分管協議 書」第三點「公共設施分配之項目及範圍說明」第㈠至㈩ 項除載明住辦資產住宅區自身、住辦資產辦公區與俱樂部 、住辦資產與俱樂部、住辦資產住宅區與商場、住辦資產 與影城及俱樂部、住辦資產辦公區與影城及商場及俱樂部 及轉運站、住辦資產辦公區與商場及俱樂部及轉運站、住 辦資產辦公區與轉運站及俱樂部、住辦資產辦公區與商場 及俱樂部、住辦資產住宅區與商場及旅館之共用部分（即 俗稱「小公」部分）外，同點第項並載明「京站」大樓 自地下六層至屋頂突出物、前述十項公共設施以外之公共 設施，含消防、電氣、給排水、電信、弱電、空調消防、 排煙、台電管道間等、雨水機房、給蓄水機房、消防機房 、排煙室、垃圾冷藏區、資源回收區、廚餘冷藏區、台電 受電室、防災中心、電信機房及防空避難空間等，均為住 辦資產與商場、轉運站、俱樂部、旅館共用部分（即俗稱 「大公」部分），同紙附件第四點第㈦項另註明「本開發
案地下四樓至地下六樓之停車空間，分別約定由信託機構 、本開發投資人及臺北市政府專用‧‧‧」，有（原證二 ）契約書在卷可考，則原告對於「京站」大樓地下一至六 樓之非專有部分，亦非屬於契約附件五第三點第㈠至㈩項 所載「小公」部分，且未經約定專用之共有部分，亦屬契 約第四條所指住辦資產之「共用部分」、由渠等依專用部 分使用權比例買受共用之使用權一節，自有認知。 ３而「京站」大樓地下一至六樓非專有部分、屬兩造間建物 使用權轉讓暨土地租賃契約附件五第三點公共設施(⒒) 所定「住辦資產與本開發案商場、轉運站、俱樂部、旅館 共用部分」（即俗稱「大公」部分）者，建號為臺北市大 同區市○段○○段○○○○○號、面積共四０八一九‧二 六平方公尺，其中面積八一二八‧七八平方公尺部分供作 地下六樓至地上八樓電梯間、管道間、機房、地下四樓垃 圾收集區、資源回收區等使用，其餘部分三二六九０‧四 八平方公尺位在地下一至六樓，供作停車及人車通道（地 下五樓三０九五‧九三平方公尺、地下六樓四九九四‧０ 八平方公尺兼作防空避難空間）使用，供作停車及人車通 道使用部分設有四三三個小車位、四二一個大車位及十九 個殘障車位，車位部分經約定專用，各加計０‧五一或０ ‧五三平方公尺之通道面積，占第三五二八號建物持分十 萬分之三一二五六、面積共一二七五六‧四三平方公尺， 其餘部分面積一九九三四‧０五平方公尺供作人車通道使 用（其中八０九０‧０一平方公尺兼作防空避難空間）， 未經約定專用（詳如附表二所示），此經兩造陳明在卷， 業如前述。
４亦即原告所指位在「京站」大樓地下一至六樓、建號為臺 北市大同區市○段○○段○○○○○號、供作人車通道使 用（其中八０九０‧０一平方公尺兼作防空避難空間）之 面積一九九三四‧０五平方公尺部分，係「京站」大樓非 專有部分、非屬契約附件五第三點第㈠至㈩項所載之「小 公」部分、亦未經約定專用之共有部分，揆諸前開說明， 該部分屬兩造間建物使用權轉讓暨土地租賃契約第四條原 告買受使用權之特定住辦資產共用部分，為原告買受共用 使用權之範圍，堪以認定。原告既認知並買受該共用部分 之共用使用權，被告受領該部分使用權買賣價金即非無法 律上原因受有利益甚明，原告分別依民法第一百七十九條 規定請求被告返還各該部分價金，難認有據。
（四）按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人 得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸
責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損 害，民法第二百二十七條、第二百二十六條第一項定有明 文。
１本件原告主張被告為不完全給付，亦以被告將「京站」大 樓建號臺北市大同區市○段○○段○○○○○號、地下一 至六樓、面積一九九三四‧０五平方公尺、供作車道使用 之部分計入渠等所買受之特定住辦資產共用部分範圍，而 短少交付共用部分使用權面積為論據。
２然「京站」大樓建號臺北市大同區市○段○○段○○○○ ○號、面積共四０八一九‧二六平方公尺部分，為兩造間 建物使用權轉讓暨土地租賃契約附件五第三點公共設施 (⒒)所定「住辦資產與本開發案商場、轉運站、俱樂部、 旅館共用部分」（即俗稱「大公」部分），如未經約定專 用之部分，即屬於契約第四條原告買受使用權之特定住辦 資產共用部分，已經本院審認如前，易言之，「京站」大 樓建號臺北市大同區市○段○○段○○○○○號、面積共 四０八一九‧二六平方公尺建物，應僅區分為「經約定專 用」及「未經約定專用」兩部分，「經約定專用」部分即 地下停車位（另加計０‧五一或０‧五三平方公尺之人車 通道）、持分十萬分之三一二五六、面積共一二七五六‧ 四三平方公尺部分，已經被告將專用使用權另行計價出售 ，剩餘部分即持分十萬分之六八七四四、面積二八０六二 ‧八三平方公尺部分，無論係供作地下六樓至地上八樓電 梯間、管道間、機房、地下四樓垃圾收集區、資源回收區 等使用（面積八一二八‧七八平方公尺），或供作人車通 道使用（面積一九九三四‧０五平方公尺，其中八０九０ ‧０一平方公尺兼作防空避難空間），均屬於兩造間契約 第四條原告買受使用權之特定住辦資產共用部分，被告將 該等部分計入原告買受之特定住辦資產共用部分範圍而交 付共用部分使用權，自難指為未為完全之給付。 ３原告雖指供作人車通道使用之一九九三四‧０五平方公尺 部分通常為車道使用，不應計入「大公」由全體分擔，惟 該部分既均為「京站」大樓建物基礎（地下一至六樓）之 一部分，且未經約定專用或限制原告之共用使用權，原告 仍得隨時依約定共用之方法即作為人車通道或防空避難空 間使用而站立行走行駛或避難躲藏其上，此為原告所不爭 執，自與供作設置各種機房、管道或垃圾收集區、資源回 收區等部分相同，無由原告於締約後自行計算、撿選、指 為無設置或使用需要而任意剔除之理，原告此節主張，亦 無可採。
（五）次按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不 得主張任何權利；出賣人不履行第三百四十八條至第三百 五十一條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規 定，行使其權利；物之出賣人對於買受人，應擔保其物依 第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少 其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效 用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定， 應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金 ，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少 價金；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得 不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償； 出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同；本節規定，於買賣契 約以外之有償契約準用之；無法律上之原因而受利益，致 他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其 後已不存在者，亦同，民法第三百四十九條、第三百五十 四條第一項前段、第三百五十九條前段、第三百六十條、 第三百四十七條前段、第一百七十九條亦有明定。 １本件原告主張被告之給付有瑕疵，得按比例減少價金後請 求被告返還，無非以被告將「京站」大樓建號臺北市大同 區市○段○○段○○○○○號、面積共四０八一九‧二六 平方公尺之建物，其中地下一至六樓供作人車通道使用、 面積一九九三四‧０五平方公尺（其中八０九０‧０一平 方公尺兼作防空避難空間）之部分亦納入住辦資產共用部 分，售予渠等使用權為論據。
２但兩造間建物使用權轉讓暨土地租賃契約並不適用或類推 適用「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之 規定，無從逕依該命令將「京站」大樓建號臺北市大同區 市○段○○段○○○○○號、地下一至六樓供作人車通道 使用、面積一九九三四‧０五平方公尺之共有部分使用權 自契約標的中剔除，該部分屬兩造間建物使用權轉讓暨土 地租賃契約第四條原告買受使用權之特定住辦資產共用部 分，為原告買受共用使用權之範圍，且該部分未經約定專 用或限制原告之共用使用權，原告得隨時依約定共用之方 法即作為通道或防空避難空間使用而站立行走行駛或避難 躲藏其上，已如前述，原告亦始終未陳明並舉證他人就渠 等以約定共用之方法（站立行走行駛或避難躲藏其上）占 有使用該等共用部分得主張何種權利，被告關於共用部分 使用權之給付，並無證據足認有權利瑕疵或滅失或減少其 價值或通常效用或契約預定效用之瑕疵。
３既無證據足認被告關於兩造間建物使用權轉讓暨土地租賃
契約共用部分使用權之給付有瑕疵存在，原告依前開法條 主張各減少如附表三所示之價金，請求被告返還所受領之 該部分價金，亦非有據。
（六）法人對於其董事或其他有代表權之人因執行職務所加於他 人之損害，與該行為人連帶負賠償之責；因故意或過失， 不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，故意以背於善 良風俗之方法，加損害於他人者亦同；違反保護他人之法 律，致生損害於他人者，負賠償責任；受僱人因執行職務 ，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害 賠償責任；公司負責人對於公司業務之執行，如有違反法 令致他人受有損害時，對他人應與公司負連帶賠償之責， 民法第二十八條、第一百八十四條第一項後段、第二項前 段、第一百八十八條第一項前段、公司法第二十三條第二 項已有明定。
１本件原告並主張被告公司有代表權之人或受僱人將供作車 道使用之共用部分計入「大公」銷售，係故意以背於善良 風俗之方法，加損害於原告等消費者，違反消費者保護法 第十七條、「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事 項」第三點第三項、第五點第一項之規定，違反保護他人 之法律，致生損害於渠等，被告應連帶負賠償之責。 ２惟兩造間建物使用權轉讓暨土地租賃契約並不適用或類推 適用「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之 規定，「京站」大樓建號臺北市大同區市○段○○段○○ ○○○號之建物，其中地下一至六樓供作人車通道使用、 面積一九九三四‧０五平方公尺（其中八０九０‧０一平 方公尺兼作防空避難空間）部分，與供作地下六樓至地上 八樓電梯間、管道間、機房、地下四樓垃圾收集區、資源 回收區等使用之面積八一二八‧七八平方公尺部分相同， 非唯均屬「京站」大樓不可或缺之部分，且均未經約定專 用，迭經載明，將之計入共用部分，依專用部分面積比例 計算共用部分使用權，並無不合，兩造間建物使用權轉讓 暨土地租賃契約與「預售屋買賣定型化契約應記載及不得 記載事項」規定有間，被告依專用部分面積比例計算該部 分使用權比例，售予原告共用部分使用權，並使原告得依 約定共用方法占有使用該等共用部分，要難謂係故意以背 於善良風俗之方法加損害於原告或違反保護他人之法律， 原告此節主張，亦無理由。
（七）末按依消費者保護法所提之訴訟，因企業經營者之故意所 致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金 ；除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易
秩序之欺罔或顯失公平之行為；事業違反本法之規定，致 侵害他人權益者，應負損害賠償責任；法院因前條被害人 之請求，如為事業之故意行為，得依侵害情節，酌定損害 額以上之賠償，但不得超過已證明損害額之三倍，消費者 保護法第五十一條前段、公平交易法第二十四條、第三十 一條、第三十二條第一項亦有明文規定。
１本件原告固稱被告將車道面積灌入全體買受人公共設施面 積，故意違反消費者保護法第十七條及「預售屋買賣定型 化契約應記載事項」第三點第三項、第五點第一項規定， 且未揭露共用部分所含項目包括車道之資訊，藉以增加住 宅區、一般事務所之公共設施面積，以增加使用權出售價 款，違反公平交易法第二十四條規定，依消費者保護法第 五十一條、公平交易法第三十一條規定請求被告賠償以增 加價金一倍計算之懲罰性賠償金。
２然兩造間建物使用權轉讓暨土地租賃契約並不適用或類推 適用「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之 規定，「京站」大樓建號臺北市大同區市○段○○段○○ ○○○號之建物，其中地下一至六樓供作人車通道使用、 面積一九九三四‧０五平方公尺（其中八０九０‧０一平 方公尺兼作防空避難空間）部分，與供作電梯間、管道間 、機房、垃圾收集區、資源回收區等使用之面積八一二八 ‧七八平方公尺部分相同，均屬「京站」大樓不可或缺之 部分，且均未經約定專用，將之計入共用部分，依專用部 分面積比例計算共用部分使用權，並無不合，並未違反消 費者保護法第十七條或公平交易法第二十四條之規定、並 無欺罔或顯失公平情事，原告依前開規定請求被告賠償以 該共用部分使用權價金一倍計算之懲罰性賠償，亦無理由 。
五、綜上所述，兩造間建物使用權轉讓暨土地租賃契約無內政部 公告發布之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 」規定之適用或類推適用，「京站」大樓地下一至六樓、建 號臺北市大同區市○段○○段○○○○○號、供作人車通道 使用之面積一九九三四‧０五平方公尺部分，係「京站」大 樓非專有部分、非屬契約附件五第三點第㈠至㈩項所載之「 小公」部分、亦未經約定專用之共有部分，屬兩造間建物使 用權轉讓暨土地租賃契約第四條原告買受使用權之特定住辦 資產共用部分，為原告買受共用使用權之範圍，被告將該等 部分計入原告買受之特定住辦資產共用部分範圍而交付共用 部分使用權，原告得隨時依約定共用之方法即作為人車通道 或防空避難空間使用而站立行走行駛或避難躲藏其上，不構
成權利瑕疵，亦無滅失、減少價值或通常效用或契約預定效 用之瑕疵，非故意以背於善良風俗之方法加損害於原告或違 反保護他人之法律，復未違反消費者保護法第十七條或公平 交易法第二十四條之規定、無欺罔或顯失公平情事，從而， 原告依民法第一百七十九條、第二百二十七條、第二百二十 六條第一項、第三百四十九條、第三百五十四條第一項前段 、第三百五十九條前段、第三百六十條、第三百四十七條前 段、第二十八條、第一百八十四條第一項後段、第二項前段 、第一百八十八條第一項前段、公司法第二十三條第二項、 消費者保護法第五十一條前段、公平交易法第三十一條、第 三十二條第一項規定請求被告給付各原告如訴之聲明所示之 金額，洵屬無據，不應准許，其假執行之聲請亦失所附麗， 爰併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於 判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。據上論結，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 4 月 23 日
民事第五庭 法 官 洪文慧
上列正本核與原本無異。
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