照。次按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥 於所用之辭句。」，民法第98條定有明文。又契約乃當事人 互相表示意思一致成立之意思表示，為意思表示之一，是依 民法第98條之規定，解釋契約，首應探求當事人共同主觀之 意思。而當事人為意思表示時，格於表達力之不足及差異， 恆須加以闡釋，至其內心之意思，既未形之於外，尚無從加 以揣摩。故在解釋有對話人之意思表示時，應以在對話人得 了解之情事為範圍，表意人所為表示行為之言語、文字或舉 動，如無特別情事，應以交易上應有之意義而為解釋，如以 與交易慣行不同之意思為解釋時，限於對話人知其情事或可 得而知，否則仍不能逸出交易慣行的意義。解釋意思表示端 在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解 釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為 之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的 、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應 將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始 終介於其間以修正或補足之（最高法院88年台上字第1671號 判決意旨參照）。再者，解釋當事人之契約，應以當事人立 約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一 切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，最高法 院39年上字第1053號著有判例。
⒉細繹系爭協議書上兩造約定「立協議書人黃蓁蓁（下稱甲方 即原告）、趙藤雄（下稱乙方即被告），茲就甲方出售坐落 臺北市○○段○○段0地號土地（下稱土地）予乙方事宜， 雙方合意訂立本協議書各事項以資共同遵守：⒈乙方於上述 土地上興建建築物並取得所有權後六個月內，甲方得向乙方 主張購買該建築物之部分建物（及持分土地），甲方購買之 部分建物面積以200坪及車位3個（含公共設施）以內為限， 建物之樓層由乙方指定，購買價格以建物成本價格加計稅費 、移轉費用後計算之。⒉甲方於購買（取得）該部分建物之 所有權後，如欲再行出售、移轉予任何第三人時，乙方有以 當初出售甲方之價格買回之權利；乙方如欲將建築物之全部 出售予第三人時，甲方亦同意配合出售。」，有系爭協議書 附卷可憑（見本院卷一第13頁）。雖系爭土地所有權人原為 奕行公司與奕銘公司而非原告，而系爭大樓係由遠雄人壽公 司為起造人，並於101年11月26日興建完成後由遠雄人壽公 司辦理第一次建物保存登記為所有權人，而非由被告個人所 興建及登記為所有權人乙節，有臺北市政府都市發展局使用 執照存根、系爭土地登記第二類謄本等件附卷可憑（見本院 卷一第71頁、第229頁），然觀原告為奕行公司之負責人及
奕銘公司之實際負責人，而於97年間遠雄人壽之董事長為遠 雄建設公司，被告為遠雄建設公司指派之法人代表，及由兩 造於97年6月9日簽立系爭協議書後，遠雄人壽公司旋於97年 7月18日、同年月25日就系爭土地及當時其上擬興建之商業 辦公大樓即系爭大樓分別與昌軒公司、奕行公司及奕銘公司 簽訂不動產買賣契約書，購買上開三家公司就前述合建開發 完成後分得之土地及建物等情，有董事、監察人、經理人及 大股東持股餘額彙總表、遠雄人壽保險事業股份有限公司97 年及96年12月31日資產負債表、97年7月18日遠雄人壽公司 與昌軒公司間之不動產買賣契約、97年7月25日遠雄人壽公 司與奕行公司間之不動產買賣契約、97年7月25日遠雄人壽 公司與奕銘公司間之不動產買賣契約等件在卷可稽（見本院 卷一第10至12頁、第14至16頁、第17至19頁、第20至22頁） ，已如前述，顯見兩造於簽訂系爭協議書時，均明確知悉系 爭土地所有權人非原告，且買受人為遠雄人壽公司而非被告 ，然原告與被告暨各為奕行公司、奕銘公司及遠雄人壽公司 之實際負責人，堪信原告主張被告係為將來遠雄人壽公司得 向原告為負責人之奕行公司、奕銘公司購得系爭土地及大樓 ，而於洽談由遠雄人壽公司買受等事宜時，同意原告所提於 系爭大樓興建完成後得向被告主張以建物成本此較市價優惠 之價格購買系爭大樓面積以200坪及車位3個（含公共設施） 以內為限之條件，兩造故而簽立系爭協議書等情，應係真實 。可知系爭協議書雖載為「...茲就甲方出售坐落臺北市○ ○段○○段0地號土地予乙方事宜..：⒈乙方於上述土地上 興建建築物並取得所有權後六個月內..，購買價格以建物成 本價格加計稅費..。」，惟兩造顯均知悉此部分所稱之甲方 實係指奕行公司與奕銘公司而非原告，乙方則為遠雄人壽公 司。參以系爭大樓既由遠雄人壽公司擔任起造人，興建完成 後並由遠雄人壽公司登記為所有權人，顯見系爭協議書所謂 「建物成本」當係指遠雄人壽公司興建系爭大樓之「建築成 本」而言。衡諸上開兩造簽立系爭協議書之目的，係被告為 由遠雄人壽公司取得系爭土地及大樓，原告則為於系爭大樓 興建完成後，能以建物成本取得系爭大樓部分建物之所有權 ，而簽立由原告得依系爭協議書所載約定條件買受系爭大樓 之買賣契約。是被告雖辯稱「建物成本」係指被告取得建物 所可能產生之成本，再依協議計算之云云，顯屬無據，要不 足採。
⒊依系爭協議書所載之締結不動產買賣契約內容，業已明確約 定買賣之標的物為系爭大樓（及持分土地）面積以200坪及 車位3個（含公共設施）以內為限，建物之樓層由乙方指定
，及就購買價格亦確認以建物成本價格加計稅費、移轉費用 後計算之，而買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標 的物，自屬買賣契約必要之點，兩造既對標的物及價金之計 算均已同意且確認，足認兩造對於契約必要之點意思表示一 致，兩造間就該房地之買賣契約自屬已有效成立。至其他非 必要之點如付款方式、過戶程式等兩造縱無特別約定，自應 依法律規定為之即可，不能因此而謂買賣尚未成立。而系爭 大樓既已於101年11月26日興建完成，並由遠雄人壽公司辦 理第一次建物保存登記，原告自得依系爭協議書請求被告履 行由原告以建物成本取得系爭大樓面積以200坪及車位3位以 內為限之約定。是被告辯稱系爭協議書並非不動產買賣契約 ，僅係兩造間就協助原告取得不動產之初步意向云云，要不 足採。
㈡原告提出之系爭錄音光碟有無證據能力？
⒈按私人之錄音、錄影之行為所取得之證據，應受刑法第315 條之1與通訊保障及監察法之規範，私人違反此規範所取得 之證據，固應予排除，惟刑法第315條之1關於「無故利用工 具或設備窺視、竊聽他人非公開之活動、言論或談話者。」 、「無故以錄音、照相、錄影或電磁記錄竊錄他人非公開活 動、言論或談話者」等規定，均係針對無故竊錄他人之言論 ，並未禁止參與談話者自行錄音對話內容；另依通訊保障及 監察法第29條第3款「監察者為通訊之一方或已得通訊之一 方事先同意，而非出於不法目的者，不罰」之規定，倘通訊 之一方非出於不法目的之錄音，所取得之證據，即無證據排 除原則之適用；惟私人之錄音、錄影之行為所取得之證據， 應受刑法第315條之1與通訊保障及監察法之規範，私人違反 此規範所取得之證據，固應予排除，惟依通訊保障及監察法 第29條第3款「監察者為通訊之一方或已得通訊之一方事先 同意，而非出於不法目的者，不罰」之規定，倘通訊之一方 非出於不法目的之錄音，所取得之證據，即無證據排除原則 之適用，此參臺灣高等法院103年度上易字第69號、102年度 上易字第684號及臺灣高等法院臺中分院103年度上字第85號 民事判決意旨自明。次按錄音內容於非隱私性之對話，且無 介入誘導而有誤引虛偽陳述之危險性，基於證據保全之必要 性及手段方法之社會相當性之考量，應承認其證據能力，始 符公允，此亦有臺灣高等法院臺中分院93年度上字第13號民 事判決意旨可茲參照。
⒉查本件依原告所提呈系爭錄音光碟之談話內容：「被告：那 很多規矩，所以我們那個房子，我是不是跟你留10 樓。原 告：都可以呀。」、「被告：這樣一戶。153坪。原告：不
不不..，我是200坪，不行啦。被告：現在你要切200坪。被 告：它規定就是這樣，申請不到。原告：不行啦！我153坪 不夠用，那你賣我二戶，啊那你另外其他的部分，你就照你 的市價賣我，我用市價跟你買。被告：好啊，市價現在多少 ？」、「被告：現在是這樣啦，我要一個跟你商量啦，那我 的同仁，到時候去跟你說明，他們會提出，他們的成本或者 其他種種，那最後，他們當然希望賣你一個價錢，那你希望 多少？啊這個價差是不是用其他方式可以弭補，因為這棟大 樓第一個。原告：你可以，你銷貨折讓可不可以，我們可以 做。被告：第一個金管會會查得很嚴，你為什麼賣他這個價 錢？原告：你說地主保留戶啊！不行嗎？被告：不行，那就 是我們以前就有關係人犯法。原告：不是，不是，我的意思 是說，你照市價做嘛，然後其他部分銷貨折讓，你們也有銷 貨折讓過啊。被告：很困難，金管會這麼嚴厲，這個到時候 。原告：啊嘸，你想按哪做卡好，我要？被告：所以我說， 你這個地方都全部用市價。原告：嗯嗯。被告：價差是不是 你另外跟遠雄買，遠雄算便宜,把這個價差全部折讓給你， 所以，遠雄建設去吃虧，人壽沒有辦法..。原告：好，我知 道你的意思就是說，那原則上150坪，那就是說你折讓的部 分,用我再去給你買嘛。被告：買，我算便宜一點。」、「 原告：你再考慮看看，你答應我200坪，現在減剩150多坪， 不夠用，這樣子太小，你給我300坪還好。」、「被告：所 以我給你留最好的10樓，..啊價錢，以後他們跟你說，說明 以後，你們怎麼決定，那你有不滿意的價差，只有我個人墊 著，人壽絕對沒有辦法，人壽抓到就是坐牢」等語，有系爭 錄音光碟及譯文、本院勘驗筆錄等件在卷可稽（見本院卷一 第95頁、卷二第35至38頁、第90頁背面），可知上開系爭錄 音光碟之談話內容顯係兩造於該次餐敘時，就洽談有關履行 系爭協議書經過之對話錄音，該錄音行為係由參與實際談話 之原告所為，此為兩造所不爭執。復該對話內容除有關履行 系爭協議書之討論談話外，其餘內容均為一般閒話家常，尚 無涉及隱私性，且就談及系爭大樓將來應由遠雄人壽公司全 部按市價交易，以免涉及關係人交易而觸法，及建物成本與 市價價差應如何彌補等談話內容，均係於兩造談話過程中被 告主動提及，亦未見有何受脅迫或不當誘導之情形，顯見該 部分談話內容係出自被告之自由意志，而無任何脅迫或不當 誘導。基於前開情狀，復審酌兩造前確有簽訂系爭協議書， 而就原告得向被告請求以建物成本購買系爭大樓200坪及停 車位等情有所約定，堪信系爭錄音光碟之談話內容亦涉及原 告之權利甚鉅，即於對話中原告一再要求被告確保其購買坪
數及彌補差價，以保障其權利，足徵原告顯係為保護自己權 益，而將渠等對話內容予以錄音，其目的並非不法。且原告 錄音存證，亦係恐將來有不能舉證之虞，其錄音係出於防衛 權利所必需，所施用之手段亦未逾社會相當性，揆諸前揭實 務見解，應認原告所提之系爭錄音光碟，具證據能力。至被 告雖執臺灣高等法院90年訴字第139號民事判決據以辯稱系 爭錄音應無證據能力乙節，然前開案件之事實係第三人以不 法方式於他私人處所以機器設備攝錄取得他人非公開活動， 故認為第三人之行為已侵害被攝錄者之私密領域，進而認該 錄影帶不具證據能力，與本案事實並非相同，無從比附援引 ，附予說明。
㈢系爭錄音光碟之談話內容是否為兩造間之補償差價之口頭協 議？
⒈綜觀前述之系爭錄音光碟談話內容譯文，其中就「被告：這 樣一戶。153坪。原告：不不不..，我是200坪，不行啦。被 告：現在你要切200坪。被告：它規定就是這樣，申請不到 。原告：不行啦！我153坪不夠用，那你賣我二戶，啊那你 另外其他的部分，你就照你的市價賣我，我用市價跟你買。 被告：好啊，市價現在多少？」、「被告：現在是這樣啦， 我要一個跟你商量啦，那我的同仁，到時候去跟你說明，他 們會提出，他們的成本或者其他種種，那最後，他們當然希 望賣你一個價錢，那你希望多少？啊這個價差是不是用其他 方式可以弭補，因為這棟大樓第一個。原告：你可以，你銷 貨折讓可不可以，我們可以你這個地方都全部用市價。原告 ：嗯嗯。被告：價差是不是你另外跟遠雄買，遠雄算便宜, 把這個價差全部折讓給你，所以，遠雄建設去吃虧，人壽沒 有辦法..。原告：好，我知道你的意思就是說，那原則上 150坪，那就是說你折讓的部分,用我再去給你買嘛。被告： 買，我算便宜一點。」、「被告：所以我給你留最好的10樓 ，..啊價錢，以後他們跟你說，說明以後，你們怎麼決定， 那你有不滿意的價差，只有我個人墊著，人壽絕對沒有辦法 ，人壽抓到就是坐牢」等語，足徵兩造確係於101年7月17日 餐聚時就系爭協議書約定之面積200坪及以何方式彌補差價 等節有所討論，然顯未就補償差價之方式有達成協議。惟由 此反足證兩造於簽訂系爭協議書時，確係以建物成本為原告 購買系爭大樓200坪價金之計算基準，否則原告何以表明超 過200坪部分，願以市價購買，且礙於系爭大樓係登記於遠 雄人壽公司名下，恐逕以建物成本賣予原告而有觸法之虞， 兩造始有討論就差價部分如何處理之必要。
⒉參以其後遠雄人壽公司確實於102年4月12日與海達公司簽立
第一次買賣契約，將系爭10樓建物以總價2億8,467萬8,000 元即每坪185萬元，停車位每個375萬元之價格賣予海達公司 。及於同日由原告、海達公司及遠雄人壽公司簽訂系爭買回 協議書，約定日後原告、海達公司如欲將上開建物出售、移 轉予任何第三人時，遠雄人壽公司有以當初出售予原告、海 達公司之價格，優先購買上開不動產之權利。兩造、海達公 司並於102年6月5日就系爭10樓之1建物及停車位1個簽訂協 議書，約定雙方同意最遲於103年上半年，在符合主管機關 相關法令下，雙方共同簽立不動產買賣契約。其後海達公司 於103年5月16日與遠雄人壽公司簽立第二次買賣契約，以總 價2億7,372萬6,000元即每坪185萬元、停車位每個375萬元 之價格，向遠雄人壽公司買受系爭10樓之1建物及地下三層 編號95及96號之停車位等節，有102年4月12日之不動產買賣 契約、系爭買回協議書、102年6月5日協議書、103年5月16 日不動產買賣契約書等件附卷可憑（見本院卷一第23至25頁 、第26頁、第27頁、第28至30頁），佐以系爭錄音光碟之談 話內容「原告：你可以，你銷貨折讓可不可以，我們可以做 。被告：第一個金管會會查得很嚴，你為什麼賣他這個價錢 ？原告：你說地主保留戶啊！不行嗎？被告：不行，那就是 我們以前就有關係人犯法。原告：不是，不是，我的意思是 說，你照市價做嘛，然後其他部分銷貨折讓，你們也有銷貨 折讓過啊。被告：很困難，金管會這麼嚴厲，這個到時候。 原告：啊嘸，你想按哪做卡好，我要？被告：所以我說，你 這個地方都全部用市價。原告：嗯嗯。被告：價差是不是你 另外跟遠雄買，遠雄算便宜,把這個價差全部折讓給你，所 以，遠雄建設去吃虧，人壽沒有辦法..。原告：好，我知道 你的意思就是說，那原則上150坪，那就是說你折讓的部分, 用我再去給你買嘛。被告：買，我算便宜一點。」、「被告 ：所以我給你留最好的10樓，..啊價錢，以後他們跟你說， 說明以後，你們怎麼決定，那你有不滿意的價差，只有我個 人墊著，人壽絕對沒有辦法。」等語，顯見兩造就履行系爭 協議書之事宜為討論後，被告確係以礙於遠雄人壽公司為壽 險業為免觸法，請原告全部以市價向遠雄人壽公司購買，價 差部分再行以由遠雄建設公司折讓方式處理。則海達公司向 遠雄人壽公司買受系爭10樓建物及系爭10樓之1建物面積合 計為301.84坪（153.88坪＋147.96坪），每坪均係以185萬 元向遠雄人壽公司購得，即超過200坪部分亦係同以185萬元 購買，足證遠雄人壽公司與海達公司以每坪185萬元所簽立 之第一次及第二次買賣契約，此價格應係市價，至為酌然。 ⒊被告雖辯稱本件第一次及第二次買賣契約、系爭買回協議之
買賣條件確係原告、海達公司與遠雄人壽公司實質磋商後所 合意決定，前開契約履行後，實無「補償差價」之問題云云 ，然查，遠雄人壽公司與海達公司以每坪185萬元所簽立之 第一次及第二次買賣契約，顯係以市價為買賣價格之議定， 惟兩造間依系爭協議書之約定係以建物成本為買受之價金， 均業如前述，且觀諸上開系爭錄音光碟之談話內容，亦可證 兩造間確實就價差部分之處理方式有所討論，實難謂兩造間 於遠雄人壽公司與海達公司簽立上開第一次及第二次買賣契 約後，被告即已履行系爭協議書之約定，而無補償差價之問 題，是被告所辯，委不足採。
⒋縱兩造於系爭錄音光碟談話內容中並未達成有關差價補償方 式之協議，然兩造於系爭協議書中既係約定由原告以建物成 本價格購得系爭大樓面積200坪部分之建物及3個停車位，原 告自得請求被告履行系爭協議書之約定。而遠雄人壽公司與 海達公司間既係以市價為系爭10樓建物及系爭10樓之1建物 購買之價金，原告自得依系爭協議書請求被告給付市價與建 物成本間之差價。
㈣原告依系爭協議書及系爭錄音光碟之談話內容，請求被告給 付系爭10樓建物及系爭10樓之1建物其中200坪交易價格與建 物成本之差價，有無理由？如有，被告應給付之差價數額為 若干及如何計算？經查：
⒈原告依系爭協議書請求被告給付市價與建物成本間之差價乙 節，尚屬有據，已如前述。而本件系爭大樓之總樓板面積為 1萬7,371.51坪，依遠雄人壽公司102年及101年12月31日財 務報告第137頁記載系爭10樓建物之帳面價值為1億2,743萬6 ,000元，處分利益為1億6,099萬6,000元（以上數額均含計 土地在內）。103年及102年6月30日財務報告第95頁記載系 爭10樓之1建物之帳面價值為1億2,165萬8,000元，處分利益 為1億5,595萬2,0 00元等情，有遠雄金融中心103年10月份 電費分攤明細表、遠雄人壽公司102年及101年12月31日財務 報告附卷可憑（見本院卷一第33頁、第36頁、第38頁背面） ，且為兩造所不爭執，堪信屬實。再所謂帳面價值係依會計 原則規範而計算，乃公司取得土地到興建完工達到可使用狀 態前的一切必要支出，再扣除折舊金額後所得數額，系爭大 樓成本即係帳面價值加計折舊金額。而系爭10樓建物出售前 之折舊金額，房子部分為47萬5,160元，車位為3萬1,984元 ，依此系爭10樓建物之取得成本即為1億2,794萬3,1 44元（ 計算式：1億2,743萬6,000元＋47萬5,160元＋3萬1,9 84元 ）。系爭10樓之1建物部分，建物出售前房地之帳面價值應 為1億2,165萬8,000元（含車位），房地之折舊費用為195萬
8,305元，車位之折舊費用為13萬6,702元，則系爭10樓之1 建物之取得成本為1億2,375萬3,007元（計算式：1億2,165 萬8,000元＋195萬8,305元＋13萬6,702元），以該建物面積 147.96坪（車位面積除外）換算，每坪為83萬6,39 5元（計 算式：1億2,375萬3,007元147.96坪）等情，亦有遠雄人 壽公司102年度財務報告及103年財務報告在卷可稽（見本院 卷一第36頁、第38頁背面），並經證人梅元貞即遠雄人壽公 司簽證會計師於本院審理時證述：「102年度財務報告書第1 37頁記載遠雄金融中心松高路1號10樓之帳面價值為127,436 ,000元，該項金額有包含車位成本。帳面價值就是依會計原 則規範來計算，從公司取得土地到興建完工達可使用狀態前 的一切必要支出。這金額有折舊了，折舊金額是公司的資料 。這建物完成時間是102年初，從102年到出售前會有一個折 舊金額，房屋的部分是47萬5,160元，車位是3萬1, 984元。 103年財務報告第95頁關於松高路1號10樓之1之帳面價值121 ,658,000元，有包含車位，也有提折舊費用，房屋195萬8,3 05元，車位13萬6,702元。所謂交易金額與102年度財務報告 之處分價格是同樣的意思，是買價的意思。依會計原則可直 接歸屬於取得投資性不動產之費用，自建之投資性不動產成 本，包含原料、直接人工及為使投資性不動產達到可使用狀 態之任何可直接歸屬之其他成本，在計算成本時要算入。依 照這會計原則，在計算帳面價值時沒有納入保險資金的成本 。每一戶的帳面價值應該是依會計原則計算出來的取得成本 ，再分戶，分戶後得出每戶的成本，再用每戶的成本隨著時 間去折舊才得出每戶的帳面價值，每戶有它自己的成本跟折 舊費用。我剛才只有提到取得土地到興建完成到可使用狀態 前的成本，跟提示之遠雄人壽公司104年12月9日函文所載是 不一樣的。」及證人周寶蓮於本院審理時證述：「102年度 財務報告書第137頁記載遠雄金融中心松高路1號10樓之帳面 價值為127,436,000元，該項金額有包含車位部分，帳面價 值是原始的成本扣除累計折舊計算出來的。帳面價值是不動 產原始取得成本加上興建成本還有直接可歸屬到這建案的成 本，遠雄人壽當時是用鑑價報告算出每個樓層的公平價值的 比例再去做分攤。每個樓層的帳面價值會不同，樓層愈高價 值愈高，鑑價報告都在工作底稿內。遠雄人壽公司此回函內 容所講的成本跟財務報告揭露的成本應該是不一樣的，我看 起來有會要依保險業的資金報酬，他有加了保險業主管機關 要求的保險機構資金運用的報酬率部分，他說的跟我說的財 務報告是不一樣的。保險資金的報酬率依法令的規定，出租 資產的部分至少要有一個最低的報酬率，沒有明確去講這不
動產要多少，他的精神要能涵蓋給保戶保單預定的利率。財 報是不同的規定，保險主管機關對於資金運用會有不同的規 定。我們所製作的財務報表是依照會計準則編製的，所以不 能納入保險資金的報酬率，是因為遠雄人壽投資性不動產的 會計準則是採成本模式，所以財務報表投資性不動產的帳面 價值僅含建案直接取得的相關成本，所以不會列入保險資金 報酬率等語明確（見本院卷二第72至74頁），足認上開遠雄 人壽公司財務報告上所表彰之帳面價值係依會計原則規範而 計算，乃公司取得土地到興建完工達到可使用狀態前的一切 必要支出，再扣除折舊金額後所得數額。再參酌不動產估價 技術規則第69條規定：「成本價格之計算公式如下：一、土 地價格＝土地總成本。二、建物成本價格＝建物總成本—建 物累積折舊額。三、房地成本價格＝土地價格＋建物成本價 格。」，則以上開方式計算系爭大樓成本即係帳面價值加計 折舊金額，尚屬合理。
⒉依上所述，本件遠雄人壽公司就系爭10樓建物之建築成本即 取得成本為1億2,794萬3,144元，而遠雄人壽公司於102年4 月12日係以總價2億9,217萬8,000元（2億8,467萬8,000元＋ 750萬元）將系爭10樓建物及車位2個賣予海達公司乙節，有 102年4月12日不動產買賣契約書在卷可按（見本院卷一第23 頁），故被告尚應給付原告系爭10樓建物交易價格與成本價 格間之差價為1億6,423萬4,856元（計算式：2億9,217萬8,0 00元－1億2,7 94萬3,144元）。至系爭10樓之1建物部分之 取得成本為1億2,375萬3,007元，以該建物面積147.96坪（ 車位面積除外）換算，每坪為83萬6,395元（計算式：1億 2,375萬3,007元147.96坪），而系爭10樓之1建物交易價 格為2億7,372萬6,000元（不含車位），換算結果每坪185萬 元乙節，有103年5月16日不動產買賣契約書在卷可按（見本 院卷一第28頁）。兩造依系爭協議書係約定200坪按建物成 本計價，故扣除系爭10樓建物面積153.88坪後，系爭10樓之 1建物其中46.12坪（計算式：200坪－153.88）仍應按建築 成本計價，其餘部分則按市價計算。依此，被告就系爭10樓 之1建物其中46.12坪部分尚應給付原告差價為4,674萬7,462 元【計算式：（市價185萬元－系爭10樓之1建物每坪取得成 本83萬6,395元）46.12坪＝4,674萬7,462.6元】。依上所 述，被告依系爭協議書之約定，應就系爭10樓及10樓之1建 物總面積其中200坪給付原告關於建築成本與市價之差額， 合計為2億1,098萬2,318元（計算式：1億6,423萬4,856元＋ 4,674萬7,462元）。本件審酌系爭土地取得及建築成本合計 144億元，有成本分析在卷可按（見本院卷一第86頁），倘
以此金額及銷坪面積1萬7,371.51坪作為計算基礎，系爭大 樓成本每坪約為82萬8,943元。再依臺北市政府都市發展局1 01使字第345號使用執照所示（見本院卷一第71頁），系爭 大樓建案總計61147.58平方公尺，即61147.58平方公尺0. 3025＝18497.14295坪，系爭大樓成本每坪約為77萬8,498元 ，均較原告主張之計算方式所得結果為低，故認原告上開請 求計算之依據，尚屬合理，是原告請求被告應給付2億1,098 萬2,31 8元之差價，應屬可採。
⒊末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權 人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務， 以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延 利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者 ，週年利率為百分之五，民法第229條第1項、第2項、第233 條第1項前段、第203條分別定有明文。原告業於103年11月1 2日以臺北信維郵局第13967號存證信函催告被告應於函至後 7日內給付差價，該存證信函並於103年11月13日送達被告乙 節，有上開存證信函及回執在卷可憑（見本院卷一第31至32 頁），是原告主張被告應給付2億1,098萬2,318元及自103年 11月21日起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息， 為有理由。原告逾此部分之請求（即請求自103年11月20日 起算遲延利息，應自103年11月21日起始生遲延），則屬無 據，應予駁回。
五、綜上所述，原告依系爭協議書請求被告應給付原告2億1,098 萬2,318元及自103年11月21日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之遲延利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求 ，即屬無據，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保以代釋明聲請宣告假執行及免為假執行 ，於原告勝訴範圍內，經核尚無不合，爰分別酌定相當擔保 金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗 ，應併予駁回，附此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴一部有理由、一部無理由，爰依民事訴 訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 105 年 11 月 4 日
民事第六庭 法 官 蔡世芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 11 月 4 日
書記官 洪彰言
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網