付之簽約金100萬元。惟兩造就「簽約時，被告陳杜叔娟及 鄭麗晴是否違反告知義務並隱瞞系爭土地相關交易資訊」之 爭點，於另案已有詳細之攻防，並經另案法院本於兩造辯論 之結果而以104年度訴字第59號民事判決駁回原告之訴，原 告雖有上訴第二審，然針對被告等上訴部份，經原告於105 年7月1日撤回上訴而告確定。則本件關於「原告與王文虎簽 約前及簽約時，被告是否違反告知義務並隱瞞系爭土地相關 交易資訊」之爭點，既於另案已有詳細之功防，並經另案法 院本於兩造辯論之結果而以104年度訴字第59號民事判決駁 回原告之訴，並於該判決內詳細說明其心證理由，核另案法 院民事確定判決所為判斷並無何顯然違背法令之處，佐以兩 造於該另案訴訟程序中，均一再就上開爭點互為攻防，並提 出相關證據，且原告於本件亦未提出新訴訟資料足以推翻原 判斷，上開爭點於本件應有爭點效之適用，兩造不得再為相 反之主張，法院亦不得作相反之判斷。
㈥聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願 供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造經法官試行整理並簡化爭點，結果如下： ㈠兩造不爭執之事項：
⒈原告欲購買系爭土地，乃於104年6月1日偕同友人及被告麗 堡企業行之業務員即被告陳杜叔娟共同前往看地。 ⒉原證一之委託事項變更契約書、被證二之要約書、原證二之 系爭土地買賣契約均未載明系爭土地每坪之單價。 ⒊訴外人王文虎將其所有系爭土地委由被告麗堡企業行銷售。 王文虎與被告麗堡企業行於104年6月3日簽定委託事項變更 契約書，將系爭土地之出售價格變更為1000萬元。 ⒋系爭土地買賣契約書記載買賣總價為1100萬元，簽約日期為 104年6月3日。
⒌原告於104年6月4日將簽約款100萬元匯入合泰建築經理股份 有限公司之第一銀行信託專戶。
⒍王文虎以馬公中正路郵局204號存證信函通知原告沒收已給 付之100萬元簽約金。經原告另以王文虎、被告麗堡企業行 及陳杜叔娟為被告，向臺灣澎湖地方法院提起返還定金訴訟 ，後原告於該事件第二審撤回對被告麗堡企業行及陳杜叔娟 之上訴部分，並與王文虎達成調解，由王文虎返還原告45萬 元。
⒎原告確曾出具被證二之要約書，就系爭兩筆土地總價1100萬 元為要約。
⒏對於兩造所提證物，形式上真正均不爭執。
⒐原告確曾以原證四存證信函通知被告麗堡企業行及王文虎，
並經被告麗堡企業行收受該存證信函無誤。
㈡兩造爭執之事項（依本院論述予以調整順序及文字）： ⒈原告依「不動產經紀業管理條例」第23條、第24條及第24條 之2規定為請求，此部分與另案判決有無「爭點效」之適用 ？
⒉不動產經紀業管理條例是否屬民法第184條第2項規定所指之 「保護他人之法律」？
⒊如認不動產經紀業管理條例係屬民法第184條第2項之保護他 人之法律，被告有無違反不動產經紀業管理條例第23條、第 24條、第24條之2、第26條第2項規定之義務，應負民法第 184條第2項、第185條第1項之連帶侵權行為責任？ ⒋如認被告有違反上開規定，原告是否因而受有損害？ ⒌原告於向臺灣澎湖地方法院對被告等及王文虎提起「請求返 還訂金」之民事事件中，與王文虎以45萬元達成和解，並拋 棄其餘55萬元請求，此項損害與被告違反上開規定之行為， 有無相當因果關係？
四、法院之判斷：
㈠按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。 但能證明其行為無過失者，不在此限。數人共同不法侵害他 人之權利者，連帶負損害賠償責任。不能知其中孰為加害人 者亦同。民法第184條第2項、第185條第1項一定有明文。 ㈡原告依「不動產經紀業管理條例」第23條、第24條及第24條 之2規定為請求，此部分與另案判決有無「爭點效」之適用 ：查原告另案於臺灣澎湖地方法院提起104年度訴字第59號 事件，該案之當事人除訴外人王文虎外，其餘與本件相同， 被告雖爭執本件有爭點效之適用，惟查，該案原告係以意思 表示有錯誤，因此起訴主張撤銷錯誤意思表示，並依不當得 利規定請求返還定金，雖臺灣澎湖地方法院於該案曾認定： 『（一）原告自陳於簽訂系爭買賣契約前即104年6月1日， 曾偕同友人及被告陳杜叔娟，至澎湖縣湖西鄉看系爭土地， 並發現其上有地上物，另原告於104年6月3日出具之要約書 已載明系爭土地之地段、地號，並於第一條約定：「本要約 書有關不動產買賣標的之土地標示、建築改良物標示、單位 標示，均詳如不動產說明書。」另系爭買賣契約亦載明系爭 兩筆土地之區段、地號、地目、面積等資訊，甚至於契約後 附加協議載明：「由賣方授權買方拆除地上物，拆除地上物 之費用由買方負擔。但土地整地、鑑界費用由賣方負擔。」 足證原告於簽約當時對於系爭土地坐落位置、地號、面積、 地上物均已知悉，實難認被告陳杜叔娟及麗堡企業社有何隱 瞞系爭土地相關資訊之情事。（二）系爭兩筆土地一為建地
、一為農地，此為兩造所不爭執，並於系爭買賣契約書上記 載甚詳。又被告王文虎就系爭兩筆土地係以總價一併委託被 告麗堡企業行出售，而原告出具之要約書，亦以系爭兩筆土 地總價1100萬元為要約，並未記載每坪之單價，且系爭買賣 契約復未載明系爭土地每坪之單價，可知原告於簽訂系爭契 約時即已知悉系爭兩筆土地之性質、面積、被告訂價方式等 交易資訊，並同意以總價承購之方式購買系爭土地，其再以 被告未告知每坪單價為爭執，顯然無據。又原告並未提出任 何證據證明澎湖縣湖西鄉一般土地之交易價格，更未能證明 被告陳杜叔娟有蓄意隱瞞附近土地交易行情之行為，是原告 就其上開主張之事實顯難認已盡舉證責任，自不足採。』等 語，僅係就原告主張被告有刻意隱瞞系爭土地相關資訊、蓄 意隱瞞附近土地交易行情之行為而為判斷，核與本件原告主 張被告有違反保護他人法律，並構成侵權行為之情節不同， 難認另案判決對本件有爭點效之適用。
㈢不動產經紀業管理條例是否屬民法第184條第2項規定所指之 「保護他人之法律」？
⒈按民法第184條第2項規定，揆其旨趣乃因保護他人為目的之 法律，意在使人類互盡保護之義務，倘違反之，致損害他人 權利，與親自加害無異，自應使其負損害賠償責任。惟其性 質上屬於「轉介條款」及「概括條款」，自須引入連結該條 以外之其他公私法中之強制規範，使之成為民事侵權責任的 內容，俾該項不明確之法律規範得以充實及具體化。而所謂 「保護他人之法律」，亦屬抽象之概念，應就法規之立法目 的、態樣、整體結構、體系價值，所欲產生之規範效果及社 會發展等因素綜合研判之；凡以禁止侵害行為，避免個人權 益遭受危害，不問係直接或間接以保護個人權益為目的者， 均屬之。依此規定，苟違反以保護他人權益為目的之法律， 致生損害於他人，即推定為有過失，而損害與違反保護他人 法律之行為間復具有因果關係者，即應負損害賠償責任。至 於加害人如主張其無過失，依舉證責任倒置（轉換）之原則 ，則應由加害人舉證證明，以減輕被害人之舉證責任，同時 擴大保護客體之範圍兼及於權利以外之利益（最高法院103 年度台上字第1242號民事裁判意旨參照）。 ⒉查不動產經紀業管理條例為管理不動產經紀業，建立不動產 交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易巿場健全發展 而制定（該條例第1條規定參照）。而不動產經紀業管理條 例第23條係規定：「經紀人員在執行業務過程中，應以不動 產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供 解說前，應經委託人簽章。」、第24條規定：「雙方當事人
簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與 委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。 前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。」、第 24條之2規定：「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人 之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理： 一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平 提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人 或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人 依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租 人對不動產進行必要之檢查。六、其他經中央主管機關為保 護買賣或租賃當事人所為之規定。」，上開條文除管理規範 不動產經紀業並促進不動產交易市場之健全發展外，亦同時 兼及保障交易者權益，是因不動產交易受有財產上損害之特 定相對人，亦在該條所保護之範圍內，該條屬民法第184條 第2項之「保護他人之法律」，若被告有違反該條例之上開 規定，致原告於系爭土地交易受有損害，原告自得依民法第 184條第2項、該條例第26條第2項、民法第185條第1項連帶 負損害賠償之責任。故被告抗辯該條例非保護他人之法律， 自不可採。
㈣被告有無違反不動產經紀業管理條例第23條、第24條、第24 條之2、第26條第2項規定之義務，應負民法第184條第2項、 第185條第1項之連帶侵權行為責任？
⒈原告雖主張被告有違反不動產經紀業管理條例之上開規定， 惟此為被告所否認，自應由原告舉證以實其說，始得推定被 告為有過失。
⒉就原告主張被告違反不動產經紀業管理條例第23、24條規定 部分，被告辯稱：被告陳杜叔娟於陪同查看時，已將系爭土 地及地上物之使用情形及不動產說明書（內含土地登記謄本 、地籍圖）等交予原告過目；被告陳杜叔娟於原告簽立要約 書前，又再將不動產說明書及系爭買賣契約書之條款交予原 告審閱等語。此核與被證二，由原告所簽具之要約書第一條 已載明：「本要約書有關不動產買賣標的之土地標示…均詳 如不動產說明書…」、另在要約書右下方「買方簽章」欄亦 已註明：「本人於簽章同時，已詳閱本約各條文…」等情相 符，故原告於仔細過目後，簽署該份要約書，自係已明確表 明已審閱被告陳杜叔娟所提供之不動產說明書及買賣契約書 之條款，是被告並無違反不動產經紀業管理條例第23條之規 定。至不動產經紀業管理條例第24條固規定：「經紀人應將 不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不 動產說明書上簽章。」等語，惟此僅係為主管機關督促不動
產經紀業遵守相關之程序規定，如有違反，僅係主管機關是 否予以行政處罰之規定，尚難憑此即認被告無法提出經原告 簽章之不動產說明書，即反面認被告確未提供不動產說明書 予原告閱覽。
⒊至原告雖主張依另案言詞辯論程序筆錄及錄音譯文，主張被 告有自認未盡告知義務云云，惟查：另案被告共同訴訟代理 人謝曜焜律師於105年3月8日另案言詞辯論程序所陳述之完 整內容為：「（就原告聲請調查證據有何意見？）要約書的 部分，我們承認沒有不動產說明書當作該要約的附件，在仲 介員陳杜叔娟陪同原告前往土地現場查看及回到被告麗堡企 業行的辦公室辦理簽定要約手續時，都有給不動產說明書給 原告看過，還有影印一些資料給原告帶回去。」等語（見該 案卷第212頁），核與被告陳杜叔娟於另案105年3月21日陳 述：「（要約書有無附件不動產說明書？）我們是當場將不 動產說明書交給原告審閱，並沒有將不動產說明書作為要約 書的附件。因為不動產說明書內，有土地登記謄本及賣方資 料，如果當作附件，買方可能會私下與賣方聯絡交易。」等 語（見該案卷第241頁）相符，足證被告並未承認有未交付 不動產說明書或其他必要文件之情形。又原告另提出原證八 之通話錄音譯文為據。然上開對話係原告與鄭麗晴於簽約後 之對談內容，而104年6月1日原告與陳杜叔娟赴土地現場查 看時，鄭麗晴並未在場，故當日原告與陳杜叔娟間就系爭土 地所討論之內容，鄭麗晴並不知悉，原告雖提及「陳杜叔娟 未提供不動產說明書及實價登錄表」、「陳杜叔娟有說澎湖 和台灣不一樣」等語，惟依鄭麗琴之回答內容可知，其亦表 明：「如果說我們的疏忽齁」等語，足證其僅為禮貌性回應 ，無從辨明原告所述是否屬實，故無從依上對談內容證明被 告陳杜叔娟之仲介行為有何違反相關規定。況鄭麗晴亦有回 說：「我們的程序都是正確的啊」等語（見本院卷第24頁） ，自難以此認被告確已坦承有未提供不動產說明書之情形。 又被告共同訴訟代理人謝曜焜律師於105年3月8日另案言詞 辯論程序陳述：「（在臺中機場簽契約書的時候，就沒有再 提示不動產說明書？）沒有。因為我們在六月一日有影印不 動產說明書內的地籍圖、謄本、土地現況說明書等資料讓原 告帶回去。」等語，惟依前述說明，被告既早於先前已提供 不動產說明書予原告閱覽，自難以在臺中機場簽契約書的時 候，而沒有再提示不動產說明書，即認被告有違反該條例第 23條之情形，併予敘明。
⒋原告主張被告違反不動產經紀業管理條例第24條之2規定： 查依被告所提，本件買賣契約當時有效之內政部公佈之「不
動產說明書應記載及不得記載事項」規定，土地買賣之應記 載事項僅須載明「土地交易價金」，至於「土地每坪單價或 臨近土地單價」、或「實價登錄表」等相關資訊，則非應記 載之事項。況我國自101年8月1日起已全面實施「不動產實 價登錄」制度，任何人均得於內政部架設之不動產交易實價 查詢服務網，查詢各地不動產實際交易價格。於我國落實不 動產交易資訊透明化後，「鄰近類似土地之交易價格」已非 限於不動產仲介業始可蒐集取得之專業資訊，況依原告所提 原證八之對話中，原告亦自承：「就是那個杜小姐她的朋友 嘛，那個陳志遠先生啦」、「他是本地人，他應該知道當地 的行情，所以說我相信他說的話。妳懂嗎」等語（見本院卷 第22頁），及原告事後亦知再上網查詢等情，足證原告若認 附近行情為重要資訊，自亦可於簽約前自行上網查詢，故難 認被告有違反該條例第24條之2之情形。
⒌綜上所述，被告匹無違反不動產經紀業管理條例第23條、第 24條、第24條之2之義務，自無庸負民法第184條第2項、第 185條第1項及不動產經紀業管理條例第26條第2項之連帶侵 權行為責任。
㈤如認被告有違反上開規定，原告是否因而受有損害？ 再原告雖爭執本件其買受系爭土地單價過高，惟依被告所提 被證五之內政部實價登錄記錄，系爭成功南路261、263地號 土地係位於該實價登錄區段之「成功南路241-270地號」範 圍內，該區段於104年12月（距系爭土地成交日期約晚半年 ）之成交單價每坪10.2萬元，再溯及系爭土地成交日以前之 103年7月，每坪成交單價為每坪8.1萬元，雖上開所成交之 土地可能為「建地」，惟系爭土地既包括建地，自可為本件 之參考。原告雖主張「系爭土地周圍建地每坪2.1萬元、農 地每坪1.7萬元，合理市價僅為700萬至800萬元間」，並舉 原證十一之「實價登錄網頁截圖」為證。然查，該原證十一 之「實價登錄網頁截圖」第1頁所標示之「成功南段691-720 地號」、第2頁標示之「成功南段1-30號」，位置與系爭土 地已有一般距離，而第3頁標示之「成功南段241-270地號」 即為前開被證五之實價登錄資料，依該成交價格判斷應是建 地，104年12月成交價每坪10.2萬元，則原告自行認為購買 價格太高，顯係依其主觀認定，難認原告確已證明其受有損 害，故原告憑此主張侵權行為，亦難認有理由。五、綜上所述，原告請求依侵權行為規定，被告應連帶賠償55萬 元及法定遲延利息部分均無理由，應予駁回。至原告假執行 之聲請，因訴之駁回而失所依附，應予駁回。
六、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據經予審酌
，於訴訟判決結果不生影響，爰不再逐一論述，併予敘明。七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
民事第三庭 法 官 黃建都
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
書記官 吳慕先