4.被告林淑卿雖辯稱原告陳如意於購買前已親至現場查看 ，明知瑕疵仍願購買，被告林淑卿不負瑕疵擔保責任云 云。然原告陳如意為無不動產專業知識之人，尚無從依 現況判斷系爭B2車位所屬地下二層均為違章建築，此與 被告林淑卿亦抗辯自己無專業知識不知違章建築為相同 情形。又被告林淑卿雖抗辯買賣契約第9 條第6 項已約 定：「違章建築物部分：…若在交屋後被通知須拆除（ 或被拆除）時，則由買方自行負擔風險。…。」（本院 卷一第42頁）云云，然此條項之約定應限制於賣方已明 確告知何處為違章建築之情形，否則形同免除賣方物之 瑕疵擔保責任，本件被告林淑卿並未告知系爭B2車位為 違章建築，無本條項適用。
5.經本院囑託正聯國際不動產估價師聯合事務所鑑定「系 爭B2車位部分：合法車位（即有登記所有權之共用部分 之應有部分、區分所有權人有分管約定專用之車位）， 與非合法車位（即未登記所有權之共用部分之應有部分 之車位），於105 年9 月25日（即買賣當日）之市價」 為何，鑑定結果為「合法車位每個1,085,000 元、非合 法車位每個597,000 元」（外放之鑑定報告卷結論）， 可知系爭B2車位為違章建築，其價格較合法車位減損48 8,000 元。
6.本院審酌上開鑑定報告係由估價師針對勘估標的進行產 權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況 及勘估標的依最有效使用情況下，及估價師專業意見分 析後，採用比較法及收益法第二種估價方法進行評估， 重點略為：合法車位如為地下一層價格為1,185,000 元 ，地下二層價差約10萬元，故得出地下二層合法車位為 1,085,000 元；非合法車位以車位使用權利價格與一般 車位價格比例求得系爭B2車位比較價格為608,000 元， 收益價格為585,000 元，再以比較價格50％、收益價格 50％的權重加權平均，得出系爭B2車位價格為597,000 元（外放之鑑定報告卷第45頁），本院認此鑑定過程、 理由及結論均屬合理而可採用。
7.綜上，被告林淑卿所交付之系爭B2車位既非契約約定之 有產權車位，而係屬違章建築，則原告陳如意依物之瑕 疵之規定行使減價之權利，並依民法第179 條規定請求 被告林淑卿返還溢領之價金488,000 元，即屬有據。 8.本院既已認定原告陳如意依民法第179 條規定請求被告 林淑卿返還溢領之價金有理由，原告陳如意基於同一目 的，請求被告林淑卿依民法第227 條第1 項負損害賠償
責任，本院即無庸審酌，附此敘明。
㈡被告劉祥鳳不負物之瑕疵擔保責任及權利瑕疵擔保責任。 本院前已認定被告劉祥鳳業已交付有約定專用權之停車位 予原告楊肅懿，合於買賣契約之約定（詳本判決四之甲之 ㈡），自無物之瑕疵或權利瑕疵之情形，故原告楊肅懿請 求被告劉祥鳳負賠償責任，尚屬無據。
㈢被告信義房屋公司應負不動產經紀業管理條例第26條第2 項之損害賠償責任，應賠償原告陳如意488,000 元。 1.按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與 委託人交易之相對人解說；經營仲介業務者經買賣或租 賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並 依下列規定辦理：四、告知買受人或承租人依仲介專業 應查知之不動產之瑕疵；經紀業因經紀人員執行仲介或 代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀 業應與經紀人員負連帶賠償責任；不動產經紀業管理條 例第23條第1 項、第24條之2 第4 款、第26條第2 項分 別定有明文。
2.本院前已認定被告劉祥鳳業已交付有約定專用權之停車 位予原告楊肅懿，合於契約之約定，故原告楊肅懿請求 被告信義房屋依不動產經紀業管理條例第26條第2 項、 民法第227 條第1 項、第226 條規定負賠償責任，均無 理由。
3.查被告信義房屋公司受原告陳如意及被告林淑卿之委託 為系爭不動產A 及系爭B2車位之媒介締約，分別簽訂信 義房屋買賣斡旋金契約、仲介委託書（本院卷二第11至 14頁、卷一第202 至207 頁），且受有報酬。而買賣標 的物是否為違章建築，係屬不動產經紀業依專業應查知 之瑕疵，被告信義房屋公司業務員王信雄、許由德未盡 調查及說明義務而未查知系爭B2車位所屬地下二層為違 章建築，則原告陳如意請求被告信義房屋公司依不動產 經紀業管理條例第26條第2 項負損害賠償責任，自屬有 據。
4.被告信義房屋公司雖辯稱依建物謄本及建物測量成果圖 無法確認地下層之用途、是否有合法增建，且桃園市政 府未提供違建查詢之公開管道，而產權調查人員已向業 務員王信雄查證，而王信雄稱地下層只有1 層，但有上 、下落差，且已向賣方即被告林淑卿確認，並於不動產 說明書註記如附表一所示內容，買方即原告陳如意於買 賣契約第17條第14項明示無須申請使用執照，被告信義 房屋公司已盡調查及說明義務云云，惟查：
⑴依建物測量成果圖可知該棟建物僅有「地下層」而非 「地下一層、地下二層」，且地下層面積標示與系爭 不動產A 建物謄本共有部分9600建號面積標示相同均 為1685.80 平方公尺（本院卷一第146 、231 頁）。 且依現場照片及地下室一樓、地下室二樓停車位平面 圖可知地下一層有34個停車位、4 座樓梯，地下二層 有40個停車位、4 座樓梯（本院卷一第252 至256 、 292 、372 頁），王信雄及許由德既前往現場察看過 ，應可發現多出之地下二層使用面積，與上開建物謄 本及建物測量成果圖不符，此時應調取使用執照或竣 工圖進一步確認地下二層是否為未發使用執照之違章 建築。
⑵王信雄雖於另案偵查中證稱略以：不動產說明書是由 鑑價部同仁製作，鑑價部同仁有跟我照會，他們看到 的建物測量成果圖只有地下層，而委託人的委託書上 面表示是B2層，我回答我看到的車位位置是地下層的 下層，而地下層有分上下兩層。我無法判斷是否屬違 建，要由鑑價部調查等語（他字卷三第127 頁反面） 。許由德亦於另案偵查中辯稱略以：我們看完房屋， 回來講解不動產說明書時，有注意到車位是地下二層 ，我有打電話給王信雄，他說這是地下層上下層，因 為我們建物測量成果圖上只有寫地下層，現場有一個 坡道下去，有二個地板，是不是違建可能需要更多資 料，我遇到其他住戶，也都沒有跟我反應是違建等語 （他字卷三第104 頁）。然依渠等不動產專業知識應 知悉「夾層」係屬違章建築，縱屬同一空間但使用面 積既有增加且未登記於建物謄本內，即非合法建築， 況一般民眾如被告林淑卿均可認知系爭B2車位在B2層 而在委託書上填載B2層，從事不動產仲介業之王信雄 及許由德怎會認為是地下層分上、下空間，顯然欠缺 不動產仲介專業。
⑶又製作不動產說明書之陳郁婷於另案偵查中辯稱略以 ：由我製作不動產說明書，由業務員向客戶說明，依 照客戶提供資料，客戶說有產權，我會看謄本面積、 用途、本件看所有權狀，公設面積有達一定坪數，但 要確定是否為違章建築需調取使用執照或竣工圖，需 要屋主證件才可調，我的工作只會加註提醒，但不會 跟客戶說，如要調取是由業務員處理。我有問許由德 ，他說是同一樓層隔成上下車位，但實際上我不能去 現場，因為都是業務員負責到現場，我無法實際確認
是否為違建，我是依照謄本判斷，若需進一步調查需 調取使用執照及竣工圖等語（他字卷三第83頁反面至 84頁）。
⑷經紀人廖星凱於另案偵查中辯稱略以：我的職章授權 給信義房屋合法使用蓋於買賣契約上，交易成交前， 我沒有對上開不動產進行調查，也不負責說明，簽約 時我不在場等語（他字卷三第121 頁反面、122 頁） ；而簽約時在場之地政士饒書衛於另案偵查中辯稱略 以：簽約時信義房屋產調說明書上有寫車位層次誤填 ，我也沒去確認為何誤填，我沒有硬要改車位所在層 次，是跟業務員確認車位是在地下一層，我沒去現場 看過，因為代書是簽立買賣契約，買賣標的是違建也 跟我無關，我沒有確認車位有無產權等語（107 年度 他字第5446號卷三第122 頁）。
⑸承上可知，被告信義房屋公司之業務員王信雄及許由 德、製作不動產說明書之陳郁婷、在買賣契約上簽章 之經紀人廖星凱，及在場之地政士均未向原告陳如意 說明系爭B2車位可能是違章建築，須進一步查證。衡 情不具有不動產專業之一般民眾自無法判斷是否應調 取使用執照，及調取使用執照目的為何。則被告信義 房屋公司僅在不動產說明書上記載「本物件須取得所 有權人同意後始得臨櫃申請使用執照，故目前無法得 知有無使用執照及其相關內容，簽約前可取得所有權 人同意後向鑑價部提出申請」（本院卷一第17頁）， 及於買賣契約第17條第14項記載「本物件目前無法得 知有無使用執照及其相關內容，買方無須申請使用執 照」等語（本院卷一第44頁），不能免除其依不動產 經紀業管理條例應盡之調查及說明義務。
⑹況且，被告林淑卿所簽之信義房屋買賣仲介一般委託 書第8 條第10款記載「甲方（被告林淑卿）同意乙方 （被告信義房屋公司）於法令規定應注意或調查之範 圍內，授權乙方向各相關機關或第三人為各類資訊查 詢、申請及其他必要之行為。」，第6 條記載「乙方 應以善良管理人之注意義務進行銷售，…（本院卷一 第203 、204 頁）。而房屋仲介業者可經區分所有權 人授權委託辦理影印圖說，亦有桃園市政府建築管理 處108 年4 月16日桃建拆字第1080020363號函在卷足 憑（本院卷二第34至36頁），可知被告信義房屋公司 並無不能調取上開使用執照或竣工圖之情形，故其所 辯，並不可採。
⑺被告信義房屋公司再辯稱原告陳如意自買受系爭B2車 位後仍實際使用、收益，未受有損失云云，然違章建 築固可使用，惟將來有被拆除之風險，在交易上價值 自與合法建物不同，此為一般社會經驗，並經本院囑 託鑑定結果為系爭B2車位價格較合法車位減損488, 000 元，被告信義房屋公司辯稱原告陳如意未受有損 失云云，並不可採。
5.被告信義房屋公司因其業務員之過失未盡調查及說明義 務而未查知系爭B2車位所屬地下二層為違章建築，致原 告陳如意受有停車位價值減損488,000 元，原告陳如意 依不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，請求被告 信義房屋公司賠償488,000 元，為有理由。 6.本院既已認定原告陳如意依不動產經紀業管理條例第26 條第2 項規定，請求被告信義房屋公司負損害賠償責任 有理由，原告陳如意基於同一目的，依民法第227 條第 1 項、第226 條規定請求被告信義房屋公司負損害賠償 責任，本院即無庸審酌，附此敘明。
㈣本院前已認定被告信義房屋公司不負消費者保護法第51條 規定之懲罰性違約金賠償責任（詳本判決四之甲之㈢）， 不再贅述。
㈤被告林淑卿和信義房屋公司負不真正連帶責任。 被告林淑卿係依民法第179 條規定返還原告陳如意溢領價 金488,000 元；被告信義房屋公司係依不動產經紀業管理 條例第26條第2 項規定賠償原告陳如意488,000 元，二者 係基於不同原因，對原告各負全部給付之義務，屬不真正 連帶債務，是以若其中任一債務人已為給付，另一債務人 於其給付範圍內即免為給付，爰諭知如主文第3 項所示。五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務，以支 付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息 ；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者， 週年利率為5 ％，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前 段、第203 條分別定有明文。本件原告陳如意請求被告林淑 卿給付不當得利、請求被告信義房屋為損害賠償，均未定給 付期限、以支付金錢為標的，又未約定利息，均自受催告時 起，負遲延責任，是原告陳如意就上述得請求之金額，併請 求自起訴狀繕本送達被告林淑卿之翌日即107 年11月11日起 （於107 年10月31日寄存於被告林淑卿住所地之警察機關，
依法於107 年11月10日生送達效力，本院卷一第151 頁）； 送達被告信義房屋公司之翌日即107 年10月30日（於107 年 10月29日送達，本院卷一第154 頁），均至清償日止，按年 息5 ％計算之利息，亦屬有據。
六、綜上所述，原告先位依民法第184 條第1 項、第185 條、第 188 條、消費者保護法第51條規定請求被告負損害賠償責任 ，均無理由，應予駁回；原告陳如意備位依民法第179 條、 不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，請求被告林淑卿 及信義房屋公司依不真正連帶責任分別給付如主文第1 項、 第2 項所示，為有理由，應予准許；逾此範圍及原告楊肅懿 備位依民法第179 條、第353 條及第227 條第1 項、第226 條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項、消費者保護法第 51條規定請求被告劉祥鳳及信義房屋公司負損害賠償責任， 均無理由，應予駁回。
七、本判決所命被告林淑卿及信義房屋公司給付之金額未逾50萬 元，應依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款之規定，依職權 宣告假執行。另依同法第392 條第2 項規定，依聲請宣告被 告林淑卿及信義房屋公司預供擔保得免為假執行。至原告敗 訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回之。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 109 年 7 月 31 日
民事第三庭 法 官 吳佩玲
附表一（節錄自本院卷一第17頁）
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│3.本物件買賣仲介委託書車位標示車位層次誤填及部分欄位│
│ 漏填，收定斡時關於該項次需再次說明並謄寫於契據上。│
│5.本物件依謄本及平面圖所示，地下一層未見停車用途，但│
│ 據委託人向信義房屋表示現況作停車使用，本停車位之使│
│ 用用途須符合建管法令之規定，且其移轉及使用權利，或│
│ 社區內機車車位之相關使用規定，須符合大樓管委會或分│
│ 管契約之約定；若日後其使用權屬規定有所變動，則從其│
│ 調整；…。 │
│7.本物件須取得所有權人同意後始得臨櫃申請使用執照，故│
│ 目前無法得知有無使用執照及其相關內容，簽約前可取得│
│ 所有權人同意後向鑑價部提出申請。 │
└──────────────────────────┘
附表二（節錄自本院卷一第63頁）
┌──────────────────────────┐
│1.本物件依謄本及平面圖所示，地下一層未見停車用途，但│
│ 據委託人向信義房屋表示現況作停車使用，本停車位之使│
│ 用用途須符合建管法令之規定，且其移轉及使用權利，或│
│ 社區內機車車位之相關使用規定，須符合大樓管委會或分│
│ 管契約之約定；若日後其使用權屬規定有所變動，則從其│
│ 調整；…。 │
│4.本物件須取得所有權人同意後始得臨櫃申請使用執照，故│
│ 目前無法得知有無使用執照及其相關內容，簽約前可取得│
│ 所有權人同意後向鑑價部提出申請。 │
└──────────────────────────┘
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 7 月 31 日
書記官 龍明珠
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