徵。」、「公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得限 期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處新臺 幣5萬元以上2千5百萬元以下罰鍰；．．．」，公平交易法 第21條第1項、第41條前段分別定有明文。準此，有關不實 廣告之立法目的，係在規範廣告主於廣告時真實表示，以確 保市場公平競爭之秩序及市場效能無因該廣告內容而遭致損 害，其所非難者乃為利用虛偽不實之廣告以爭取交易機會之 不正競爭手段，合先敘明。
二、本件原告遭人檢舉於銷售「世紀花園」及「紐約57街」房屋 時，刊登建物廣告內容涉及違反公平交易法規定等情，經被 告調查結果，認原告於系爭房屋廣告宣稱「長300米寬25米 林蔭大道，比台北敦南更綠，而且歸屬於社區私有」等字樣 ，並以圖示明揭「林蔭大道上設置中央分隔島」等內容，就 商品之內容有為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易 法第21條第1項規定，乃於96年12月14日以公處字第096178 號處分書命原告自處分書送達之次日起，立即停止前項違法 行為，並處原告罰鍰120萬元。原告不服，提起訴願，亦遭 決定駁回，遂向本院提起行政訴訟，並主張系爭廣告中宣稱 之「林蔭大道」寬25米，其中兩側各6.5米共13米之部分本 屬原告所有之建築用地，而育德一街為小北開發區之中軸線 ，不但僅有12米寬且僅為一般道路，原無所謂林蔭大道之存 在，係因原告於全開發區規劃之初，將育德一街兩側本屬原 告所有之建築基地予以退縮設置人行步道，並自行綠樹植栽 達300米長之樹木綠地，故認林蔭大道係由原告規劃而生並 不為過，又系爭廣告「300米……人行其中，綠色視野無線 延伸………」之用語，已直接告知係供行人行走，且左右各 6.5米亦屬原告之產權，消費者對上開事項已明確認知，系 爭廣告自無致消費者產生錯誤而予以交易遭受損害可言，即 無違反公平交易法第21條規定之情形，被告所為處分顯有違 誤，自應予撤銷等語；被告則以系爭廣告之整體印象及效果 ，已足以使一般消費者以為居住在紐約57街可獨享私有之林 蔭大道等錯誤認知，進而作出購買之決定，造成消費者之損 害，故被告以系爭廣告之內容有虛偽不實及引人錯誤之表示 ，所命原告停止違法行為，並處以120萬元罰鍰之處分並無 違誤等語資為答辯。茲兩造對於系爭廣告乃針對「紐約57街 」預售屋所為之廣告一節並不爭執，本件爭點厥為原告於系 爭廣告上是否確有對商品之內容為虛偽不實及引人錯誤之表 示？經查：
㈠按公平交易法之主管機關即被告，發布有公平交易法第21條 案件處理原則，於第5點規定：「本法第21條所稱虛偽不實
，係指表示或表徵與事實不符，其差異難為相當數量之一般 或相關大眾所接受，而足以引起錯誤之認知或決定者。」、 第6點規定：「本法第21條所稱引人錯誤，係指表示或表徵 不論是否與事實相符，足以引起相當數量之一般或相關大眾 錯誤之認知或決定者。」、第7點規定：「虛偽不實或引人 錯誤之表示或表徵判斷原則如下：⑴表示或表徵應以交易相 對人之認知，判斷有無虛偽不實或引人錯誤之情事。一般商 品（服務）以一般大眾施以普通注意力為準；專業性產品則 以相關大眾之普通注意力為準。⑵表示或表徵隔離觀察雖為 真實，然合併觀察之整體印象及效果，倘足以引起相當數量 之一般或相關大眾錯誤之認知或決定者，即屬引人錯誤。⑶ 表示或表徵之內容以對比或特別顯著方式為之，而其特別顯 著之主要部分易形成消費者決定是否交易之主要因素，故其 是否虛偽不實或引人錯誤，得就該特別顯著之主要部分單獨 加以觀察而判定。⑷表示或表徵客觀上具有多重合理的解釋 時，其中一義為真者，即無不實。但其引人錯誤之意圖明顯 者，不在此限。」、第8點規定：「表示或表徵是否虛偽不 實或引人錯誤應考量下列因素：⑴表示或表徵與實際狀況之 差異程度。⑵表示或表徵之內容是否足以影響具有普通知識 經驗之一般大眾為合理判斷並作成交易決定。⑶對處於競爭 之事業及交易相對人經濟利益之影響。」、第9點規定：「 預售屋廣告是否虛偽不實或引人錯誤，應以廣告主使用廣告 時之客觀狀況予以判斷。預售屋廣告之廣告主使用廣告時， 已預知或可得知其日後給付之內容無法與廣告相符，則其廣 告有虛偽不實或引人錯誤。第1項所稱之客觀狀況，係指廣 告主提供日後給付之能力、法令之規定、建材之供給．．． 等。」，經核上開處理原則乃公平交易法之主管機關即被告 ，基於法定權限，對於公平交易法第21條案件規定合於公平 交易法維護交易秩序與消費者利益，確保公平競爭之立法精 神，予以援用判斷之參考，然個案仍依實況審查認定，係屬 被告之執掌範疇，自無違誤。
㈡次按預售屋廣告是否為虛偽不實或引人錯誤，應以廣告主使 用廣告時之客觀狀況以予判斷，預售屋廣告之廣告主使用廣 告時，已預知或可得知其日後給付內容無法與廣告相符，則 其廣告有虛偽不實或引人錯誤。倘事業在廣告上對於建物設 施之興建與其合法性為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵， 將導致購屋者產生錯誤之認知與決定，進而影響其權益，當 有依公平交易法第21條規範之必要。再者，公平交易法第21 條之表示或表徵是否虛偽不實或引人錯誤，以該表示或表徵 之內容合併觀察之整體印象及效果，足以影響具有普通知識
經驗之一般大眾為合理判斷並作成交易決定為已足，故應考 量表示或表徵與實際狀況之差異程度、表示或表徵之內容是 否足以影響具有普通知識經驗之一般大眾為合理判斷並作成 交易決定，以及對處於競爭之事業及交易相對人經濟利益之 影響等。而一般消費者對廣告之認知，大皆為廣告中對商品 內容所為之表示或表徵當與事實相符，且可合理期待其為合 法，並作為決定交易與否之依據，因此，事業於建物銷售廣 告上提供所售建物之相關資訊，以爭取交易相對人與其交易 時，當負較高之注意義務妥為規劃，確保廣告之真實，以避 免購屋者因其虛偽不實或引人錯誤之廣告內容，產生錯誤之 認知與決定。故本件原告刊登系爭廣告，對象係針對不特定 之消費者，具有一定之招徠效果，倘事業於商品或廣告上， 對於商品之品質、內容等為虛偽不實或引人錯誤之表示者， 即違反公平交易法第21條規定，又是否違反該規定，應以社 會通念作為判斷之依據。
㈢經查本件原告主張系爭廣告係於92年底、93年初在台南建案 預售廣告屋（即台南市○○路○段接待中心）現場供參觀者 索取之用，被告則依民眾之檢舉函及所附之廣告，認系爭廣 告係於92年12月至93年1月間，在台南市○○路、和緯路之 路口發放系爭廣告，兩造對系爭廣告發放發布之時間、地點 及提供之對象等之陳述固有出入，惟對所謂系爭廣告係指原 告訴願時所提之證物一、證物二，亦即被告於行政訴訟答辯 狀所附之被證二、被證三，則均不爭執，自堪認為真正。第 以系爭廣告所稱長300米、寬25米之林蔭大道，係坐落於台 南市○○○街（育德一街係位在系爭建案之中央），自台南 市○○路○段（橫向）路口至育德路177巷（嗣改名為立賢路 ）路口，道路長度約295.445米，此參照原處分卷次號2甲第 519頁台南市政府95年11月13日南市都計字第09516076210號 函所附圖示亦明。經查原告對台南市○○○街早經劃定為都 市○○道路，且僅寬約12公尺一節並無爭執，然以建商於開 發規劃時，兩側各退縮6.5米，故寬度達25米，而兩側各6.5 米之土地係原告自其百分之百持股之東豐企業股份有限公司 取得產權云云資為主張。被告則辯以原告所稱寬25米之林蔭 大道實係包括中間12米寬之計畫道路（即育德一街）及兩側 各6.5米部分（係屬都市計畫之低密度住宅區之用地），中 央12米都市○○道路所有權人為台南市，兩側各6.5米部分 依台南市政府96年6月1日南市工建字第09631048330號函說 明欄所載，係屬系爭建案之法定空地等語。故本件所應審酌 者在於系爭廣告所稱長300米、寬25米之林蔭大道是否有不 實及引人錯誤之情形？
㈣第以預售屋廣告是否虛偽不實或引人錯誤，應以廣告主使用 廣告時之客觀狀況（如廣告主提供日後給付之能力、法令之 規定等）予以判斷，若依當時之法令尚無法給付，復無法預 知「日後法律必然變更、日後必可給付」，其廣告內容即屬 不實及引人錯誤。經查系爭廣告所宣稱之25米林蔭大道，其 中央12米都市○○道路為台南市所有，自該12米都市○○道 路向左右各擴寬6.5米部分之土地使用分區係屬「低密度住 宅區」，復為系爭建案之法定空地等情，業經被告向台南市 政府查明屬實，此觀台南市政府（92）南工使字第1734號、 （92）南工使一字第01954號等使用執照（載明台南市○○ 段969之165等18筆系爭土地使用分區為「低密度住宅區」） 及台南市政府96年6月1日南市工建字第09631048330號函暨 系爭土地登記謄本即明，復為原告所不爭執，自堪認原告早 於取得系爭建照執照之初，即對其「紐約57街」之預售屋廣 告所載「長300米寬25米林蔭大道，比台北敦南更綠，而且 歸屬於社區私有」字樣，其中自該12米都市○○道路向左右 各擴寬6.5米部分之土地使用分區因屬「低密度住宅區」而 為『法定空地』，自無法為社區『私有』一節，甚為明瞭， 徵之前揭說明，其廣告內容所宣稱『歸屬於社區私有』既無 給付之可能性，即屬不實及引人錯誤，是原告既明知系爭「 紐約57街」之預售屋廣告內容有上開所述之違法狀況，卻仍 故為可擁有財產權（『歸屬於社區私有』）之廣告以招徠消 費者，其有虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵之故意，至為 顯然。
㈤又前述「低密度住宅區」『法定空地』既屬「預售屋廣告」 之一部分，本件依廣告整體內容（包括所附照片等）整體合 併觀察，其在廣告上一再載明「在新府城內則植花種樹，留 給紐約57街的住民運動閒逛。不讓成大的綠地專美於前，太 子建設在社區內部擘畫『私家林蔭大道』………長達300米 的手筆更是絕唱………」（原處分卷附件一之廣告單）、「 長300米寬25米林蔭大道，比台北敦南更綠，而且歸屬於『 社區私有』………提供紐約新移民以第一順位享用………」 （原處分卷附件二之廣告單）等字樣，本易使消費者誤認系 爭廣告所稱長300米、寬25米之林蔭大道係包含於本件建案 中，可比照公共設施規劃使用。且原處分卷附件一之一內之 全區鳥瞰示意圖顯示所謂25米之林蔭大道部分，有設置中央 分隔島，並在其上種植大樹（實際完工後之現場狀況並無中 央分隔島，亦未於中央分隔島上種植大樹），益足使消費者 錯以為系爭長300米、寬25米之林蔭大道部分依全區鳥瞰示 意圖示，除上開設置中央分隔島並在其上種植大樹部分外，
另於該林蔭大道內各規劃一個圓形及方形以磚塊設置，即在 中央12米計畫道路部分（即現育德一街）作磚塊之施作（其 上並無兩旁各6.5米之綠地），致誤認系爭建案之公共設施 之興建涵蓋上開工程施作在內。惟實際上，系爭廣告中之林 蔭大道部分現況並未為任何磚塊之施作，此由台南市政府95 年11月27日南市工護字第09531092150號函所載，因考量將 柏油路面刨除改設高壓彩晶連鎖磚，恐因重型車輛輾壓，易 發生沉陷與破損，造成日後管理維護之困難，故未准許原告 施作彩晶連鎖磚等節即知，此對照原告於97年10月22日所提 準備暨陳報狀所附證物14系爭林蔭大道現場彩色照片列印， 僅為雙向兩線道之道路，其兩旁所謂綠地部分除植有綠地外 ，並有明顯以木條四周圍繞遮掩（方形狀）之台電變電箱等 設施，其間或有鋪設人行步道磚，或鋪設磚塊，或植樹木草 花叢，或架設涼椅，或為地下停車場出入口，或停放汽機車 之水泥磚塊施作路面等情亦明，是系爭廣告中所謂之「林蔭 大道」，現場實況在中央12米道路部分仍為柏油路面，其旁 仍係以左右各6.5米綠地為基礎之「法定空地」，應可確定 。則原告在系爭廣告上一再宣稱之『25米私家林蔭大道』、 「『長300米寬25米林蔭大道』，比台北敦南更綠，而且歸 屬於『社區私有』」、「『25米的寬闊大道』，在其他地方 是給車輛行走的，在新府城內則植花種樹，『留給紐約57街 的住民運動閒逛』。不讓成大的綠地專美於前，太子建設在 『社區內部』擘畫『私家林蔭大道』，．．．」字樣，與其 全區鳥瞰示意圖互相輝映結果，自足使消費者產生系爭廣告 所稱長300米、寬25米之林蔭大道確為本件建案之一部分， 並歸屬該社區私有之認知，難謂並無虛偽不實或誤導他人之 情形。
㈥原告雖稱其未謂12米計畫道路之產權係其所有，其在原處分 卷附件一之一廣告亦載明「……林蔭大道『像是』私人領域 ……」等字樣，即表示林蔭大道並非其所有，自難謂系爭廣 告非屬公平交易法第21條之不實廣告云云。然查預售屋之廣 告通知在描述建物之地段、外觀、整體環境、建築設計者、 平面配置、內部裝潢配置及建材設備等情狀，除建築執照所 附之平面施工圖外，消費者同時會參酌銷售廣告中之平面圖 示等，而為承買與否之決定；且依一般常理，預售屋廣告中 所描述之公共設施之配置，就整體建物之觀感及價值而言， 攸關消費者決定是否購屋之因素之一，倘涉及公共設施（或 如本件之法定空地）設置情事，一般消費大眾本難以知悉其 原委及相關之建築法規，事後建商實際交付之標的物，如與 廣告內容有相當之差距，自難為一般消費大眾所接受；又自
預售屋之交易特性觀之，消費者端賴「預售屋廣告」予以認 識、模擬未來建物之各項條件，建商所為之預售屋「廣告」 ，非惟係招攬買主之主要商業工具，其內容亦關乎銷售成績 ，況預售屋之價格遠高於一般消費品，消費者一生中購買預 售屋之次數並不多，是對「預售屋廣告」自應有更嚴格於一 般廣告之「真實性要求」，廣告主自不得以已於廣告或契約 上載明該表示或表徵「僅供參考」等字樣而主張免責，亦不 得以其有於其中一部分廣告揭示，即遽謂其已告知大眾或消 費者必然知悉。本件原告所主張原處分卷附件一之一廣告， 即記載「……林蔭大道『像是』私人領域……」等字樣之廣 告，經查該廣告係以佐以全區鳥瞰示意圖等圖示為主要目的 之廣告，在廣告首頁係篇幅達整版面4分之3左右之全區鳥瞰 示意圖，藉以強調「太子建設斥資50億建設新府城」、「年 輕人高坐紐約，寡占新府城整座天空」，在第2頁刊登同篇 幅之「林蔭大道示意圖」（左上方為照片圖示、中下為文字 敘述），第3頁則於版面中間以橫向（約占3分之1強）之「 園道參考圖」凸顯「綠艷台南都心」、「搬來一座公園也搶 不走的丰采」，原告所稱「……從外乍看，林蔭大道『像是 』私人領域，……」等字樣即刊登於「搬來一座公園也搶不 走的丰采」一欄中，係以比較小之字體呈現，自其前文「還 沒跨進林蔭，嗅一嗅空氣的淡香，閉著眼就知道綠蔭有多濃 」、後文「隱密而深邃，走進其中卻又豁然開朗，……」等 文字記載相對照，可知該段敘述顯係描述形容之字彙文句， 與一般廣告所揭示之土地或屬物「性質」截然有別，自難以 該小字樣之形容、描述之字彙文句，即逕謂其意係指『林蔭 大道並非私人領域』，並予以推翻另2份廣告以顯著、較大 字體之『長300米寬25米林蔭大道』、『25米私家林蔭大道 』、『25米的寬闊大道』等字樣所宣稱之內容，遑論消費者 有無接獲該廣告及是否查悉其文宣所傳達之涵義為『林蔭大 道並非私人領域』。況依一般公眾之認知，廣告就商品所為 之表示或表徵當與事實相符，為避免消費者受不實廣告之誤 導前往交易致權益受損，並使同業競爭者喪失與之交易之機 會，故企業經營者對廣告內容，不因其在廣告上或契約另為 補充、補正說明而得主張免責。經查上開廣告僅記載「…… 林蔭大道『像是』私人領域……」等字樣，以其所使用字彙 字眼，要難認係另為補充、補正說明『林蔭大道並非私人領 域』，更無庸論及別無其他資料文據資為補充、補正說明， 自不得援為主張系爭廣告非屬公平交易法第21條之不實廣告 之引據，原告所稱殊無可取。
㈦準此，原告明知系爭預售屋廣告所載『25米私家林蔭大道』
、「『長300米寬25米林蔭大道』，比台北敦南更綠，而且 歸屬於『社區私有』」、「『25米的寬闊大道』，．．．『 留給紐約57街的住民運動閒逛』，．．．，太子建設在『社 區內部』擘畫『私家林蔭大道』，．．．」等字樣，與當時 申准之建造執照及相關法令規定不符，根本無履行給付之可 能性，即原告使用系爭廣告時，已然明知其日後給付之內容 勢將無法與廣告相符，竟仍於系爭廣告中，以前述文句字彙 作為本件建案廣告之宣傳方式，致使一般消費者誤認該建案 有該設計設施得以利用，進而在此考量下與原告進行買賣交 易，本件合併觀察整體印象及效果，對具有普通知識經驗之 一般大眾，已足以影響其合理判斷及交易之決定，而對其他 競爭事業及與其交易之相對人之經濟利益，亦不能謂影響不 大，核其情節確屬在其商品之廣告上為虛偽不實或引人錯誤 之表示，堪以認定。是原告既於系爭廣告上確有對商品之內 容為虛偽不實及引人錯誤之表示，則被告予以處罰，自非無 憑。又被告依公平交易法量處罰鍰時，應審酌一切情狀，經 查本件被告審酌系爭廣告之散布時間、本建案之相關情狀等 因素，予以裁處原告罰鍰120萬元，並命立即停止該違法行 為，經核被告之裁量已充分審酌一切情狀，其作成裁量尚無 與法律授權之目的相違或出於不相關事項考量之裁量濫用， 亦尚無消極不行使裁量權之裁量怠惰情事，復無違比例原則 ，所為處分於法要無不合。
綜上所述，本件被告以原告於系爭預售屋廣告上對商品之內容 為虛偽不實及引人錯誤之表示，遂命原告立即停止該違法行為 ，並核處原告罰鍰120萬元，所為處分，揆諸首揭法條規定及 上開說明，並無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合，原告徒 執前詞，訴請撤銷，為無理由，應予駁回。另兩造其餘之主張 及陳述等，因與本件判決結果不生影響，爰不予一一指駁論究 ，併此述明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 11 月 27 日 臺北高等行政法院第五庭 審判長法 官 張 瓊 文
法 官 王 碧 芳
法 官 林 育 如
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中 華 民 國 97 年 11 月 27 日 書記官 蘇 亞 珍
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